书城管理2012年,我们投资什么最赚钱
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第3章 看准时机抄点“底”!

抄底,应该是投资的最高境界,它将低买高卖发挥到了极致,是无数投资者遥不可及的梦想。抄底也意味着价格下跌到了最低而后回升,2012年,房价注定会下跌,而2012年你能瞄准时机,一击抄底吗?基于以下两点,2012年,可能是房地产抄底的最佳时机:首先2012年,房地产价格会下降。严厉的国家宏观调控政策到了2012年依然不打折扣地严峻,保障房和房产税试点扩大的传言,有效地扩大了住房的供给,满足了低收入阶层和工薪阶层包括夹心层的刚性住房需求,降低了对房地产开发商囤积住房的需求;限购令等各种政策有效地遏制了“温州炒房团”、“山西炒房团”这类房产的投机性需求,房地产开发商面临销售危机;而房地产开发商融资危机及严厉的银行贷款政策,面临资金断裂的风险。在这场政府和房地产开发商的拉锯战中,开发商已经于2011年11月份开始示弱,房价出现较大幅度地下降,一旦2012年国家宏观调控政策得到有效地贯彻执行,房地产开发商又面临融资风险,心理底线一旦被击溃,面临的将是最大幅度的降价,实现温家宝总理所说的“让房价回到合理水平。”购房者观望状态更是为房地产价格下降增加了一把推力。其次,房地产价格不会无止境地下降,在一定程度会回升。在房价居高不下的时代,房地产价格下降几乎是每一个工薪阶层的梦想。事实上,从整个市场经济秩序,从个人的切身利益,房地产价格不能无止境地下降,它一定会停留在房地产的真正价值附近。否则,房地产完全崩溃会造成整个国家经济的崩盘,这是政府和居民都不愿见到的。同时,从房地产的定位来说,以前地方政府习惯“土地财政”,以房地产的发展拉动当地经济的发展,而城市的快速发展,居民手中财富的增加催生了房地产的投机性需求,这种需求反过来刺激了房地产开发商囤积房屋以谋求暴利的欲望,现在地方政府已经明确“要重新定位房地产”。正如万科集团总裁郁亮所表示的,那种过于不正常的、富得流油的状态不存在了,未来的市场,房子要回归最基本的居住属性。另外,国家宏观调控政策属于行政手段干预房地产价格,在时机成熟的时候还是会交由市场机制来处理,因而国家宏观调控政策是有时限的。最后,从居民来讲,每个人经过高房价的洗礼,对于房价的合理水平都有基本的判断,据说当房价跌20%的时候,现有的空房就会被抢购一空。因此,房地产价格调控不仅仅是政府和房地产开发商的博弈,消费者也占据重要地位,由于每个人的趋利心理,房价不可能无止境地下降,在一定程度上又会出现房地产市场火爆的情况,促使房价上升。抄底,看上去很美,做起来不轻松,结果也未必得偿所愿。因此,要抄底,还是要把握时机,长点心眼。在全球经济不景气的阴霾日益扩散下,中国突然掀起一股到美国抄底购房热。2009年2月24日,由国内某知名房产网站组织的“赴美购房团”由北京出发,3月6日返回,在经历11天的“狩猎”之后,辗转美国5大城市却最终一无所获,没有成交一套房子。不差钱,是中国抄底者的经济现状;而差判断力,则是中国抄底者的最大软肋。对于一般消费者而言,去美国房地产抄底并不现实,但是关注国内房地产走向,看准时机,在房价江河日下之时,购买一套适合自己的房子,倒是最符合实际,也最现实的理财高招。2008年,金融危机引起的动荡,导致产业发生大转移,从而上演着世界经济的风云变幻。身处世界范围之内,中国不可能做到独善其身,也正在面对巨大挑战、经历着转型的阵痛。在磨难中成长,在回环中前进,一直是世界经济走向大势,在跌跌撞撞中,中国房地产业也步入了关键的2009年。国家一系列宏观调控以及行业的周期性规律导致中国房地产在2008年,迎来了泡沫破裂时代,房地产销量下降、房价下跌,也没有避免房子空置率上升的厄运。根据国家统计局公布数据显示,2008年11月,全国商品房空置面积高达1.36亿平方米,同比增长15.3%,增幅比当年前十个月提高2.2%。其中商品住宅空置面积为7084万平方米,同比增长22.9%,增幅比前十个月提高4.9%。买涨不买跌,向来是中国人购物习惯,尽管房价一直在降,购房者和投资者仍然在隔岸观火,期待着房价的一降再降。与此同时,被拉入下跌部落的不仅仅是房价,还有更多商品的价格。根据2008年12月11日公布的国家统计局数据显示,11月居民消费品价格指数同比增长2.4%,这已经是连续7个月回落。此前连续23个月负利率的局面被终结,2008年11月,中国工业品出厂价格涨幅也比前一个月回落4.6%,两大证据聚合,同时证明我国经济即将进入通货紧缩。理财的目的是实现资产的增值和保值,对于普通城市居民来说,在家庭资产中,房产绝对占据举足轻重的地位,放贷也是家庭中的主要开支之一。看到房价下跌,就急于出手购买,是一种不理智的消费行为,对此,深圳发展银行理财师持有相同意见,“面对即将到来的通货紧缩,普通购房者在置业时需要考虑怎样才能保护自己的资产安全。”毕竟,在通货紧缩中,购房者会遇到危险,具体到每个人,在通缩周围内,失业的可能性大大提升,此时购房,背负放贷的重压,家庭生活会变得更加拮据。这笔帐很容易计算,在通缩周期中,物价下降,购房者手中购买到的房子的实际价值缩水,但银行的欠款却并未减少,一降一未变,两者相衡量,购房者的负债率相对提高。房价一直回落,购房者迟迟按兵不动,短期内的博弈有利于产业的调整,而长此以往,消费的萎靡不振还会加速房地产市场的混乱,最后导致国家经济的衰退。因此,在房地产面临困境,又恰逢经济危机时,国家也为房地产吹起“救市”的暖风,在利率、税收等方面优惠重重,还将首套自住住房贷款利率下调30%,这是房地产市场化以来,历史之最低。在金融海啸的影响下,香港房价在短短三个月内下跌近两成,此时,对于购房自住者来说,在不考虑投资功能时,就可出手购买。毕竟,房产不是一次性消费品,居住的同时也会慢慢升值。购房者按照自身需要与负担能力进行判断,并不一定非要等到价格最低时才入市,因为“没有最低,只有更低”,刻意追求时点,还有可能错过改善生活的良机。即便能够等到房价最便宜时,但到时合适的房子可能早已“名花有主”,到时再去埋怨也已经无补于事。对于投资者而言,也可考虑此时进行房地产投资,但需要认真考量自己的经济能力,如果借贷比率超过房价一半,就要果断减持,以便讨回现金还债。总之,在房价行走在下行道时,尽量减少在房产方面的负债,以确保财务安全。首先,要量入为出,每个月的房贷负担不要超过自己收入的50%;其次,此时购房要以住为目的,不要因为贪图便宜而多够,一旦出现波动,将会很快被房贷压垮。