从CBD内在建项目的分布来看，小四环内建设项目有3个，其余22个分散在CBD的四翼，核心区只占12%，事实上，经过20多年的高强度开发建设后，小四环内已日趋饱和。田字形的四片街区中，西北片集中了金陵饭店、明日大酒店、中心大酒店和交通银行4栋高层；东南片则有华东最大的步行街区——正洪街，集中了新百、中央、商贸、五星等大型综合商场，国际贸易大厦、金贸大厦等高层商务楼，新华书店、商京书城、工人影城、大华影院等文化娱乐设施。这两个片区均已饱和，东北片54%的用地为南京军区联勤部总部所在，为军事用地，短期内很难置换；只剩下西南片王府大街有部分用地可供开发，但大都位于街区内部，沿街用地不多，而且现状容积率已达2.5，拆迁成本较大。由于小四环核心区的状况已无法容纳高档商务设施的进驻，新建的商务空间沿十字轴向四翼拓展，这其中又以东翼为最。在沿中山东路一线500m的路段内，集中了7个大型在建项目，合计用地达5.3公顷，占CBD内总用地面积的38.1%，合计建筑面积达32.9万平方米，占总在建项目建筑面积的39.5%，大大超过其他三翼和小四环核心区。可以看出，CBD的商务重心正在逐渐向东偏移。
新街口CBD东翼之所以能成为商务聚集的新热点，有其历史区位、交通、环境等多方面的原因。从历史上看，南京中心区随人口变化而逐渐迁移，由夫子庙北迁至太平南路和大行宫，20世纪80年代以来西移至新街口，“大行宫-太平南路”地区作为20世纪40～70年代南京城市中心繁华地段，有良好的基础条件：道路宽阔，市政设施完善，在城市中有广泛的心理认同感。从现状区位上看，东翼大行宫-太平南路地区处于CBD核心区和城东快速干道之间、南京土地等级一级地范围内，与东部明故宫历史文化保护区有1.2km的缓冲区，与城南传统风貌保护区有1km的缓冲区，与北部总统府-梅园新村保护区也有500～100m的缓冲区，土地平整，受地理条件和文物保护要求的影响较小。从交通条件上看，东翼邻近老城内最大的快速道路——城东干道，最近距离只有30m，由城东干道到达火车站或禄口机场均十分便捷，而中山东路向东直通沪宁高速公路，更是增加了商务往来的便利。从用地条件来看，东翼是CBD四翼中可建用地最多的一翼，存在大量质量风貌较差、结构老化的低层住宅，商务开发成本较低。在这些优势条件的支撑下，东翼成为商务开发的聚集热点。
从整个中心区在建项目的分布来看，主要呈现两个特点：一是在建项目仍以沿城市道路为主，沿中山路、汉中路、洪武路、太平路、广州路等城市主干道的项目有36个，占总在建项目的83.7%。从中可以看出南京中心区的开发建设仍以沿街开发为主要开发模式，还未进入到街区纵深开发阶段，原因前文已分析过，因为南京“宽道路-大街区”的交通用地组织模式，缺少微观路网，大街区内部可达性差，导致商务开发集中在城市道路沿线表皮，很难向纵深发展。二是在建项目主要分布在CBD内或CBD相临街区，CBD内有25个在建项目，相邻街区内的在建项目有11个，43个在建项目中仅7个远离CBD。从这些分布特点可以发现，CBD及周边地区的开发活跃度很大，成为CBD向周边拓展的直接动力。
9.2.3 在建项目性质分析
从中心区和CBD在建项目的性质能看出CBD下一步功能发展的方向与趋势，也能看出其与周边地区的差异。
总体来看，CBD的在建项目中，商务类型有18个，所占比重为72%，非商务类项目有7个，所占比重为28%，显然，目前新街口CBD内的商务聚集还在加强。从用地性质来看，金融保险类用地（C22）3项，占总项目数的12%；贸易咨询类用地（C23）9项，占总项目数的36%；商务混合类用地（Cb2）6项，占总项目数的24%；零售商业用地（C21）1项，占总项目数的4%；居住商业混合用地（Cb1）2项，占总项目数的8%；居住用地（R）3项，占总项目数的12%；市政用地（U）1项，占总项目数的4%。从CBD在建项目的性质统计数据中可以看出以下四个明显特征。
1）土地转租呈明显的市场化规律
在计划经济体制下的20世纪80年代和90年代前期，土地转租通过政府部门的行政划拨，城市中心区的土地是无偿使用的，因此早期新街口地区用地结构存在明显不符合市场规律的地方，大量单位职工宿舍、文化教育机构和军事用地集聚在CBD内，极大地影响了城市核心功能的运作效率。市场经济体制改革以来，土地租用由无偿划拨转变为有偿转让，土地市场基本形成，对新街口CBD的用地结构产生了深远的影响。由于CBD土地的稀缺性，竞争使得承租能力较强的行业优先占据CBD核心地段，在级差地租和级差收益等经济杠杆的作用下，商务产业由于利润丰厚，在CBD在建项目中占据了绝对优势，而行政机关、文化娱乐、教育科研等地价承租能力较弱的产业通过土地置换向外转移，在25项CBD在建项目中不占一席。正是通过这种优胜劣汰的建设活动，商务产业在土地市场的角逐中向CBD聚集，而薄利产业则通过拆迁、置换向周边扩散。随着这种市场化运作的深入，CBD内的商务“纯度”将会越来越高，整体运作效率也将进一步提高。
2）零售商业的聚集速度明显降低
新街口CBD是在城市商业中心区的基础上演化而来的，20世纪80年代，新街口作为南京唯一的一个市级零售商业中心，首位度一度达到6，即规模比第2位的鼓楼商业中心高出6倍，是高度聚集的商业核心。20多年来，随着城市的拓展和人口的扩散，零售商业体系也在作相应的变化，不仅原来的鼓楼、山西路、夫子庙等商业副中心规模迅速扩大，同时龙江、仙西、城西、江宁等老城外的居住园区内，大型零售商业也纷纷出现；同时，目前CBD内零售商业建筑面积已达82.9万平方米，接近饱和，新街口地区零售商业的扩散运动大于聚集运动。这一趋势从在建项目统计中可以清楚地看到。21世纪初CBD内独立的零售商业在建项目仅正洪街步行街区中的沃尔玛购物广场一项，其余新建的零售商业多以公寓附属会所、商务附属会所的形式设在高层公寓楼和商务楼的底层。在2003年以后的10年发展中，南京老城人口将由目前的133万下降到规划的84万人，即减少37.8%的人口，可以预料，随着老城人口的减少和周边地区人口的增加，零售商业的扩散速度会进一步加快，而CBD内现有的商业也会向高档化、高端化升级转型。
3）居住类项目向高档公寓靠拢
由于地价昂贵和可开发用地零散，CBD内的居住类项目已不是传统意义上的住宅小区，而是以配套齐全、物业现代化、设施完善的高档公寓为主，在3项居住用地和2项居住商业混合用地项目中，仅有长江花园三期为纯住宅，其余4项均为酒店式公寓，配有完善的物业管理，供CBD内商务白领居住或作为小型公司驻地。相对于绿化环境、生活服务等传统居住“舒适”要求，商务白领更看重的是交通便捷、网络齐全、工作方便等“高效”要求，传统意义的“住宅-绿地-会所”平面布局受到CBD内地块大小的制约，演化成“住宅-绿地-会所”的纵向垂直布局，底层会所、屋顶花园成为这类公寓的普遍特点。在未来CBD发展中，这类高档公寓将成为CBD居住用地的主流，有利于商务主导功能的发挥。
4）金融业的空间拓展逐渐停止
1997-2000年的4年间，金融业迎来了行业发展的顶峰，并且成为城市强势产业之一。在良好发展前提的激励和业务额剧增的推动下，各大金融机构纷纷在CBD内建设总部办公大楼，使CBD内金融类用地达到了10.2公顷，建筑面积为57.8万平方米，金融高层建筑达21处，金融类面积占CBD商务面积的比重达到了20.0%，成为20世纪90年代末新街口CBD发展的主导力量。2000年以来，由于金融产业已进入成熟发展期，业务额增长稳定，同时各大金融机构已在CBD内兴建了足够的商务办公空间，因此金融业新建项目逐渐减少。在CBD内25个在建项目中，金融类项目仅3个，占总项目数的12%，分别是中国银行（扩建）、中国人寿广场和华夏证券，这其中银行扩建、保险业、证券业各占1/3。显然，作为金融业主流的银行未来一段时间内大规模新建办公楼的可能性已不大。那么，是否金融业的扩张就此停止了呢？不是的，银行业目前是金融业的支柱业态但并不是唯一业态，信托、证券、保险等新兴行业虽然出现不久，但发展迅猛，是未来CBD空间拓展的主导力量之一。当前这些产业尚处于弱势产业群或成长产业群行列，规模小、利润薄，很难大规模入驻CBD，但后续几年肯定能成为CBD在建项目的主角。
9.2.4 用地存量分析
截至2003年，新街口CBD总用地为215公顷，扣除道路面积，CBD内建设用地为167公顷，其中已建设用地为133公顷，占79.6%，在建用地约14公顷，占总建设用地的8.4%，而可建设用地为20公顷，占总建设用地的120%关于已建用地、在建用地和可建用地的划分标准见第7章），可以看出三者比重曲线呈月牙形。相对于国内各CBD而言，新街口CBD的建设速度与可供用地存量之间的矛盾还不明显，以商务楼4年一轮的平均建设速度，CBD范围内用地存量可供5～8年的建设需求。
然而，CBD建设是一个市场主导的开发行为，建设者对用地的选择，尤其是对地价高昂的CBD用地的选择，决不仅限于用地的大小，而更多地考虑区位、环境、配套服务等因素。而从南京CBD内目前可建用地的分析来看，主要集中在估衣廊、荣家花园、火瓦巷等非焦点地区，或是在王府大街、丰富路黄金区段的街区纵深部位，不靠近城市道路，总体商务环境没有优势，很难满足高端公司机构的要求，只能缓解中低端机构的入驻要求。
9.3 商务产业支撑
9.3.1 南京商务产业与国内各大CBD城市的对比
前文已用商务产业矩阵对各CBD城市的商务产业进行了详细分析，从各城市的数据比较来看，大致有三种典型的商务产业结构：
第一种是成功的金字塔型，商务产业群中成长产业群、强势产业群和成熟产业群依次减少。这种商务产业结构，既有强劲的强势产业作为CBD建设的主导，项目众多开发活跃，又有足够的成长产业迅速发展，作为CBD发展的后盾，是未来CBD拓展的中坚力量，整体结构稳定坚实，CBD目前与未来的发展都有可靠的支撑。例如上海、深圳、武汉和厦门。
第二种是后劲不足的匀称型，城市商务产业中成长产业群、强势产业群与成熟产业群数量相同或相近。这种商务产业结构目前有足够的主导产业支撑，发展势头也比较强劲，但普遍存在成长产业偏少、后劲不足等问题。在未来发展中，若能成功培育出若干强势产业，则CBD会获得足够的城市产业支撑而迅速发展，否则将很快失去发展的推动力。例如成都、宁波等城市。
第三种是高峰之间的谷底型，商务产业群中成长产业和成熟产业都比较多，但强势产业则极少甚至没有。这种商务产业结构，由于大量产业刚刚由强势产业进入成熟产业，因此过去几年迎来的CBD建设高峰一直延续至今，CBD在短短几年内拓展迅速，当前范围内建设量也较大。但是，由于缺乏强势产业的支撑，在这一轮建设高潮完成以后，CBD的拓展将进入低潮期，零星建设成为CBD建设项目的特征，发展速度由高峰跌入谷底，直至大量城市成长商务群的迅速发展累积到一定规模从而成为强势产业群之后，CBD才迎来新一轮拓展高峰期。因此，这类结构的低潮不是一直衰退下去，而是两个高峰之间的谷底。这类城市如杭州、广州、南京和重庆。
当前南京商务产业中，成长产业群为保险业、房地产业、邮政电信业和技术服务业，成熟产业群为国内贸易、国际贸易和金融业，弱势产业群为社会服务和旅游业，强势产业群则为零。其中成长产业群、强势产业群、成熟产业群的比例为4∶0∶3，是最典型的谷底结构，国内贸易、国际贸易和金融业曾先后在1995年、1997年和2000年达到了发展高峰并进入了城市强势产业群，至2003年已完全转型为成熟产业，而房地产、邮电、技术服务和保险产业虽然业务量增长迅速，但是规模较小，处于商务产业平均规模以下，均属于成长产业群之列，其产业利润还不足以支持它们在CBD内大规模建设。因此，可以认为，南京商务产业目前的结构状况属于两个发展高峰之间的低潮期。反映到商务空间方面，在上一个发展高潮的带动下，21世纪初的在建设项目仍然比较多，但下轮的增长则缺乏相应的产业支撑。