进入21世纪，在经济全球化和中国加入世界贸易组织的背景下，南京国际贸易业规模拓展明显，2000年产业规模猛增至104.2亿元，占商务产业规模的比重上升为22.8%，成为商务产业中所占的比重最大的业态；而国内贸易和金融产业虽然在成熟期增长缓慢，比重略有下降，但仍然达到21.2%和18.0%，分别占据商务产业的第二、三位。这样，南京商务产业的发展呈现以国际贸易、国内贸易和金融三大产业并驾齐驱的主导局面，三类产业合计规模为283.1亿元，占商务产业总规模的61.9%，成为南京商务产业的支柱产业。
总体来看，南京商务产业与国内经济发达城市和国外中高收入国家相比规模不大，这虽是其弱点所在，但同时也表现出南京经济发展的巨大潜力正是在商务产业上。加快发展商务产业，是发展经济、提高总体经济实力的必然要求，具体来说，有如下几个方面：
（1）商务产业投资少、见效快。“八五”时期南京商务产业投资占总投资的比重为28.5%，1995年为26.9%，而商务产业增加值的比重在30%以上，1999年为38.5%。这种投资少、产出多、见效快的特征使商务产业日渐成为经济发展中的主要支撑力量。
（2）商务产业的发展对物质资料的生产具有促进作用。物质资料的生产和发展是商务产业发展的基础和前提，而商务产业的发展反过来又促进物质资料的生产和发展。商务产业为社会提供了日益扩大的投资领域，为社会产品提供了日益广阔的销售市场，促使经济总体发展水平得以提高。
（3）商务产业的发展有利于减缓经济周期波动的损失。长期的经济建设实践表明，在我国经济发展中，存在着一定的波动周期，而每一次波动都给经济建设和人民生活带来一定影响。造成这种波动的直接原因，往往由于第二产业增长过快，导致经济发展过热，激发总需求与总供给的突出矛盾所致。
发展第三产业将在一定程度上缓和生产和需求之间的弊端，减缓周期的波动幅度，减少因波幅过大而造成的损失。商务产业正是第三产业的重要组成部分，同时也最有发展空间。因此商务产业的发展对减缓经济周期波动的损失具有重要作用。
8.2 商务产业发展对CBD的影响关系分析
南京商务产业大致可分为金融保险、贸易办公、专业化服务三大类，进一步又可细分为国际贸易、国内贸易、金融证券、保险、邮电、旅游、房地产、社会服务、技术服务九类产业。我国直到1985年方明确将第三产业产值计入GDP总量，后又经过了几次统计方法的重大调整，早期数据差异较大，因此我们以1989年统计改革以后的数据作为研究的基础。
在统计资料的基础上，我们针对南京商务产业和CBD内商务空间发展进行系统的分析评价，探讨南京商务产业发展对CBD的影响关系。下文列出了1989-2002年14年间南京各商务产业的增加值和业务量。我们以产业增加值为横轴，业务量增长率为纵轴，以2002年的原点为象限划分，建立波士顿矩阵，查看各产业14年来的发展。
8.2.1 金融保险类产业
1）金融业
在贸易、金融、专业化服务产业的规模扩张中，金融业得到迅速发展。在金融机构职能单一化时期，其GDP占南京GDP总量的4.2%；随着金融体系的发展，其GDP迅速增加，到2002年已占GDP总量的9.4%。
20多年间金融产业的发展经历了下列过程：①中央银行分行建立；②专业银行复兴；③商业银行崛起；④政策性银行创立；⑤非银行金融业的发展。与1978年相比，2002年南京金融资产总额增长已达35.6倍，年均增长25.8%，而同一时期南京GDP总量增长19.3倍，年均增长20.1%。如果以GDP总量年均增速为1，则金融资产对应的增速则达到1.29，表现出快于GDP增长的规律。我们可以看出，在城市经济总量增长的同时，商务产业获利高、积累快，占据社会再投资中的份额大。
从14年的数据增长情况来看，金融产业发展起伏较大，20世纪八九十年代一直保持着较高速的增长，在1992年进入成长产业群后，经历了一次小高峰，然后在1995年的短暂下降后，于1997年创造了业务额增长的新高峰，并于同年进入城市强势产业群。业务量的激增使驻宁各银行纷纷开始兴建商务办公楼，CBD内招商银行、上海浦东发展银行、工商银行、农业银行、华夏银行驻宁分行总部大楼纷纷建设。1997-2000年4年间，南京CBD内金融类项目有12个，占CBD总金融项目的60%，4年内建设总建筑面积达40.3万平方米，占CBD总金融类建设建筑面积的69.7%，总用地7.4公顷，占CBD金融类用地的72.5%。可以看出，在金融产业进入城市强势产业后的4年间，在CBD内的建设量占CBD总金融空间的比重超过了2/3，比其余16年的建设总量还要多2倍左右。
在金融产业达到发展顶峰以后，其业务量增长迅速回落，同时产业规模稳步增长，成为南京成熟商务产业。2000年以后，CBD内金融类在建项目仅2项，用地0.8公顷，建筑面积3.7万平方米，分别为中国银行扩建和华夏证券大厦。可见随着金融产业业务量的增速减小，进入成熟发展期，其空间拓展已随之逐步减速。
2）保险业
随着南京经济的持续发展，保险市场也快速增长。由于保险业能为高投资、高风险的经济活动提供相应的风险补偿，也能为人们的生活安全提供一定保障，所以南京市一直大力发展保险业，财险、寿险、车险等六大险种全面展开，保险业的发展进入了高速成长期。然而，南京保险业的发展与城市经济相比，极不均衡，增长起伏较大。从发展矩阵来看，南京保险业14年来始终在第二象限和第三象限内波动，振荡幅度在所有商务产业中最剧烈。1992年南京保险业的业务额由上年的1.7亿元增长为3.2亿元，增幅达88.2%，随后于1994年又由上年的5.0亿元跌为4.7亿元，业务额增长率为－6.0%，1997年增长率为54.4%，随之而来的1998年增长率又降为11.9%，然后1999年升为39.9，升入第二象限，2000年又剧降为2.4%，重新跌入弱势产业。可见南京保险业的发展极不成熟，这反映了我国保险业的一种普遍现象。
我国保险业的发展是先有保险业，后有保险市场的政策引导型发展。在1998年以前，保险监管长期未得到应有的重视，保险监管机构建设与保险监管力度和保险业的发展相比一直存有较大差距，这直接导致了保险市场的不成熟，业务额剧烈起伏。1998年11月18日，中国保险监督管理委员会成立，才使我国保险业进入新的历史阶段。随着各项工作的展开，南京保险业逐渐进入稳定快速成长期，2001-2003年的3年间，保险业务额增长率始终保持在45%左右，这表明南京保险业开始成为真正意义上的成长产业。
在保险业务额的高速增长累积到一定程度后，其产业规模也逐渐扩大，保险业机构开始在新街口CBD内聚集。但由于产业规模相对较小，大多数保险机构还不能承担CBD的高昂地价，这种聚集不可能像强势的金融产业那样大规模高密度的集聚，而是零散而缓慢的聚集，普遍方式是租用或买断商务楼的某几层或是某几间房，进行业务活动。在新街口CBD内20年来没有一座单独的保险商务楼，直至2003年，“中国人寿”才在CBD东部开始建造其3.7万平方米的总部大楼。
8.2.2 贸易办公类产业
1）国内贸易业
在我国长江流域经济战略格局中，目前已形成了以上海为中心的长江三角洲经济协作区和以重庆、武汉、南京为中心的长江上游、中游、下游经济协作区，南京处于两者叠合部位，是贸易区位优越的经济区域中心城市。同时，南京地处南北交通交汇枢纽，滨江近海，历来是中国商品贸易重点城市之一，在华东地区仅位于上海之后排名第二。此外，南京第三产业发展较好，拥有发达的专业化服务业尤其是知识型服务业的配套体系，加上完善的现代化金融网络，已初步形成了总部贸易办公的聚集雏形，至2003年国内上市公司500强中有14家总部设在南京。
从产业发展曲线来看，贸易产业的业务额起伏较平缓，除了1991年贸易额达到了36.6%的增幅以外，20世纪八九十年代一直在第三象限弱势产业群中平稳发展，并于1995年达到发展的顶峰，在进入强势产业群仅1年后就进入城市成熟产业群，此后7年间一直处于城市成熟产业群内，业务额相对稳定增幅，低于南京商务产业业务额增长的均值，并呈明显的逐年走低的趋向。
从产业分析上看，国内贸易产业是各商务产业中第一个进入城市强势产业群的业态；从CBD演化历程来看，CBD内贸易产业的空间拓展也是首先开始。1995年，长江贸易大厦建成，揭开了南京新街口由商业中心区向商务中心区升级的序幕，此后4年内，同仁大厦、建江大厦、新华大厦等一批以贸易、办公为主的商务高层建筑陆续建成。城市商务空间的聚集一方面使新街口小四环路内的商务强度不断增加，另一方面使商务空间以新街口为核心，向周边扩张，新街口的范围概念不断被拓展，逐渐转变成为商务主导的CBD空间。2000年以后，伴随着国内贸易业发展逐步减缓，新街口CBD贸易办公类建筑也相应稳定，极少有贸易类大厦的建设。在2003年CBD范围内在建的24个项目统计中，CBD内国内贸易相关项目仅有3处，总用地1.1公顷，占在建用地的7.9%，总建筑面积7.8万平方米，占总在建项目的9.4%，可以明显看出，CBD内贸易类空间的拓展在21世纪已逐渐放缓。
2）国际贸易业
南京是中国最早的对外通商口岸城市之一，也是第一批沿海开放城市。从自然条件看，南京毗邻长江，拥有内河第一大港，有良好的对外贸易基础，具有对外开放和加速经济国际化的种种便利条件。经济全球化的兴起和深入使改革开放的南京融入国际经济贸易竞争的浪潮之中，21世纪以来中国加入世界贸易组织又给南京带来巨大的发展空间。2002年，南京进出口总额为100.9亿美元，贸易顺差达39.3亿美元，居全国各大经济发达城市第5位。
从产业成长曲线来看，改革开放以来的国际贸易业务增长额相对比较稳定，除了1989年的政治风波和1997年的东南亚金融危机使国际贸易增长率跌至25%以下，其余年份均保持了高速增长。2000年，国际贸易业达到了增长顶峰，并进入城市强势产业，随后立即进入高利润、低增长的城市成熟产业群。从CBD的调研资料中发现，国际贸易产业在CBD内的空间扩张与其产业的发展显出惊人的一致，2000年前后两年时间内，国际贸易中心、商贸世纪广场等一批高档涉外贸易办公商务楼在新街口核心地段建成，标志着国际贸易产业在南京CBD内成为主导产业之一。
8.2.3 专业化服务类产业
1）邮政电信业
改革开放以前，南京邮政电信业的基础十分薄弱，设施落后、结构不合理；改革开放以来，邮电通讯产业发生了较大变化，通讯产业对南京经济的瓶颈制约状况明解缓解。
20多年以来，南京邮政电信业发展一直很快，但其中邮政与电信两类产业的发展步调并不一致，从南京邮电业的发展矩阵可以看出，20世纪90年代以来邮政电信业一共出现两次发展高峰，一次是1994年邮电业务量的增长达到了60.3%，另一次是2000年邮电业务量的增长达到了45.1%，这正是邮电产业中邮政业与电信业错步发展的表现。八九十年代交接期，随着经济改革的深入，邮政电信产业成为政府的共识，这一时期，通过城市产业政策的引导，把邮政电信业发展放在优先地位，在系列优惠政策的支持下，邮政业得到了快速的发展，而当时技术支撑薄弱的电信业由于成本高昂，业务份额较小，未赶上这一轮发展，因此1994年的邮电业务额的发展高潮是由邮政业主导。此后，随着新技术革命的展开，电信技术更新换代成本骤降，使电信业逐渐成为邮业产业发展的主动力。90年代后期，由于无线手机技术的普及，电信业的发展更上了一个新台阶；相反此时的邮政业由于技术老化，需求减小，市场萎缩，业务量的增长空间已经很小。因此，2000年南京邮电业的发展高峰主要是由电信业推动的结果。由于邮电产业整体规模小、发展时期短，总体仍处于成长产业群，因此在CBD内的空间份额也不大，一个十分有趣的现象是，分别代表南京邮政业和电信业最高级总部机构的南京邮政大厦和南京电信大厦两栋高层建筑分别于1995年和2001年，也就是在各自业务顶峰期的第二年相继建成，成为验证商务产业与CBD联动发展理论模型的极好例证。