以上海为例。在上海的商务产业矩阵分布中可以看出：房地产、国内贸易为成熟产业群，金融证券、国际贸易为强势产业群，保险、邮电、旅游和社会服务为成长产业群，技术服务为弱势产业群。根据前面的分析，目前CBD内的主导产业为国际贸易、金融证券、国内贸易和房地产四大产业群，而上海CBD的主要商务空间构成正是如此。计算结果表明，CBD内金融类用地为40.2平方公顷，建筑面积251.6万平方米，占CBD总商务面积的28.6%，其比重为全国CBD之冠；贸易咨询类用地为96.7平方公顷，建筑面积514.9万平方米，占CBD总商务面积的58.5%。作为城市强势产业的金融证券和国际贸易产业不仅产业规模大，而且业务额增长快，2002年分别达到了16.8%和19.3%，是上海商务产业发展中典型的主导产业。不仅在已建成的CBD内占据了较大份额，也是CBD内目前开发建设最活跃的产业。在上海外滩和陆家嘴CBD内的在建项目统计中，金融银行和国际公司总部占了39.5%左右，是目前CBD的发展主导。作为城市成长产业的旅游、保险、邮电和社会服务产业规模相对较小，但业务增长率较大，尤其保险业2002年GDP已达54.9亿元，已是全国城市中行业规模最大的产业，同时业务额增长率达32.8%，是上海各商务产业中发展最快的，这表明其有广宽的发展前景。其余几项成长类产业的业务增长率也达到了20%以上，若有足够的政策扶持和市场导向，未来必能迅速发达壮大，与金融与国际贸易产业群一起成为上海未来CBD发展的主导力量。
值得注意的是，上海金融证券与国际贸易产业的分布点已接近第四象限，即业务增长率已接近平均值，若无新的产业增长点，它们在不久的将来也将进入成熟期，即在CBD内的开发建设量逐步降低。而成长类产业群中的旅游业和社会服务业的产业规模发展较快，很快将进入城市强势商务产业群。
随着其业务额绝对值和增长速度的扩大，所需空间和对地段的需求也越来越高，同时随着其产业规模和利润的壮大，对高地价的容耐度也将进一步提高，在这种需求和能力的双重引力下，旅游业和社会服务产业很可能在不久的将来成为上海CBD建设的生力军。
6.3.3 商务产业与CBD联动发展的纵向分析
任何一项商务产业的发展，必然经历“弱势-成长-强势-成熟”四个时期的波动，完成产业发展的一次轮回。在产业形成阶段，该产业规模较小，业务量增长也不高，处于弱势产业群。当其在合适的时期和良好的市场引力下，完全成型以后，就进入到高速发展时期，即产业规模不大，但业务量增长极快，这个时期的特点是利润率较高，但总体利润并不大，此时该产业多分布于CBD外围地区或CBD内的零散空间。当高速发展累积到一定时期，产业总体规模也逐渐进入强势商务产业群，这时候的产业特征明显，即同时拥有双高——高增长速度和高利润总额。高速增长的市场业务量使产业所需空间急剧增大，原有的物质空间已较难满足业务需求，有拓展新的城市空间的诉求，同时，产业的高利润又使该产业在CBD的高地价区竞争中处于相对优势，因此，这个时期的产业大规模进驻CBD的可能大大增加，是CBD建设的主导力量。纽约、东京、伦敦等CBD的金融类空间正是在其金融产业处于强势产业的20世纪70年代形成了CBD主体，并延续至今。在产业规模发展到一定阶段以后，由于市场容量的稳定，业务增长率将逐步回落，同时产业规模在既定基础上继续发展，产业进入成熟期。这个时期的产业特点是产业规模较大，市场份额和利润总额都居于城市商务产业前列，同时业务增长量较低，发展比较稳定。此时，由于业务量的相对稳定，加上产业空间已经历了强势期的拓展，基本满足该产业的空间需求，于是CBD内的建设也进入了零星阶段，CBD发展的主导转交给了新一轮的强势产业群。如果一个城市商务产业组合中在任何阶段都有强势产业群为主导和成长产业群为后备，则城市CBD能不断发展壮大，处于良好的生长状态；相反，如果一个城市的产业群中成熟产业很多而缺乏足够的强势产业，那么即使CBD已有的规模很大，也存在着后劲发展乏力的问题。
在统计资料的基础上，我们针对城市商务产业和CBD内商务空间发展进行系统地分析评价，探讨商务产业发展对CBD的影响关系。以重庆国内贸易产业发展为例考察其成长过程。我们收集1978年以来重庆国内贸易产业规模和业务量增长率的数据，单独放入波士顿矩阵，可以看出1978-2002年以来25年的增长情况，将其中1989-1990年的特殊情况扣除后，明显的成长趋势曲线表明重庆国内贸易产业如何在25年间跨越弱势产业期、成长产业期和强势产业期三个阶段而成为成熟产业。其中1978-1984年的6年间为贸易产业的成熟时期，1984年以后，随着城市经济改革的展开，贸易业在良好的经济政策引导下快速发展，进入成长类产业群，10年间平均增长达26.2%，GDP由5.8亿元跃升为54.4亿元，成为占城市商务产业主导地位的强势产业。1994年以后重庆贸易产业进入高规模、高增长的双高时期，由于城市建设与产业发展之间存在固有的滞后性，在重庆贸易产业进入第一和第四象限之间，也即从强势产业步入成熟产业的1998年前后，贸易办公企业在解放碑CBD内的建设量也急剧增多。90年代后期进驻CBD的贸易公司和企业总部达269个，目前CBD内约70%的商务办公建筑也多在此期间建成。1998年以后，重庆贸易产业进入成熟期，年平均增长率仅7.1%，这一时期产业规模较大、利润高，同时随着业务量增长率的降低，贸易产业拓展自身空间的需求也逐渐降低。2000-2002年以来CBD内在建商务项目大都为旅馆酒店、金融保险等，这表明新一轮强势产业已开始主导重庆CBD的发展，并将延续至未来的一段时间。
当然，尽管产业发展的大趋势是如此循环，但中间每个阶段的长短时间并不相同。例如保险业曾经在15年间处于弱势产业群，但从20世纪90年代后期以来，随着经济政策的扶持，3年内就跃入成长类产业群，在大多数CBD城市中处于业务额增长率的前列。可见，在中国特殊的社会主义市场经济环境中，在不违背经济发展基本规律的前提下，城市决策者对某一项或几项产业群的政策扶持，可使其超速进入下一发展阶段，或使新的增长点保持增长活力，使其在强势产业阶段内长期停留。在城市高速发展、CBD快速形成的今天，研究CBD主导产业与城市各项商务产业之间的发展关系，使CBD顺应城市产业经济发展规律，并在经济发展规律允许的范围内，通过调节相关产业关系等宏观经济调控手段来加速CBD的发展以符合城市的总体利益，正是我们量化研究的初衷。
6.4 小结
本章结合了城市规划与产业经济的研究成果，综合分析了CBD的构成与城市产业构成的互动规律，将CBD的空间规模分别与城市经济总量、城市第三产业、商务产业等相关经济数据进行逐项标准化对比，结果表明：CBD规模与城市商务产业存在着对应关系，其空间规模大小与所在城市的商务产业规模大小基本同步；进而将CBD的构成与城市商务产业的构成进行分解对比，结果同样表明：CBD空间构成与所在城市的商务产业构成存在着明显的对应关系，两者比重大小也基本同步。这一结论初步揭示了CBD发展与城市商务经济的互动规律，为CBD的空间发展找到产业经济支撑。本章进一步提出了CBD与商务产业联系发展的理论分析模型，将CBD的发展与城市商务经济的发展有机地结合起来。至此，由城市筛选、空间形态、产业结构三部分组成的CBD横向量化研究框架已经形成。
在此基础上，我们可以对中国任何一个城市CBD的发展状况进行量化分析，尤其可对那些正在展开新CBD规划、希望CBD急剧发展的城市进行客观分析。从这三个方面入手，可以对各城市目前CBD发展状况和未来发展状况进行客观详细的量化分析，尽可能地把握CBD的发展，引导CBD走向有序发展之路。
然而，CBD的形成与发展凝结着城市各方面的力量，受到包括政策、经济、传统、制度等方方面面的制约，横截面式的研究可以在同一标准下进行对比分析，揭示CBD发展的模式、规律及与城市产业经济的关系，却无法进一步阐明其当前现象背后的深刻历史演化原因，即CBD如何在城市空间拓展、产业结构升级的影响下逐步壮大，而这种结合城市空间和城市产业的纵向研究能够更深入地剖析CBD的发展机制。因此，在第7章中我们将以南京CBD的发展为案例，结合1984年以来20年跟踪研究的数据，对其进行充分全面的剖析，从而展开对中国CBD纵向的量化研究。
7 从中心区到CBD——南京新街口的演化
自20世纪80年代起，东南大学建筑系就开始了对南京新街口地区的课题研究，此后对新街口地区的跟踪调研一直未曾中断，并先后在1984年、1995年和2003年对其作过全面的量化分析，得到了一些珍贵的数据和可靠的结论。20多年过去了，南京城已经完成由原来的生产中心向流通中心的转型过程，金融、贸易、信息、综合服务产业在城市产业构成中的比重不断上升，新街口地区也由城市商业中心区逐渐演化为CBD。在全国CBD横向量化研究的基础上，重新审视南京新街口地区的历史演化，从纵向分析其发展过程，无疑具有更深的理论意义。
7.1 新街口商业中心区的形成——20世纪80年代以前的发展
7.1.1 新街口中心区的历史演化
1）南京城市中心区发展简述
古代南京的发展，基本上是从东吴定都建邺开始的，在建邺之前，古秦淮流域就出现了封建诸侯为巩固其统治地位、扩大其疆域而筑造的军事城堡。
建邺都城形制呈长方形，环套宫城。到明代的建设中，更强化了都城的轴线。
与建邺一样，明代都城也以宫城为中心而修建的，宫城区位于中轴线上偏北一带。明代的行政机构，即官署的分布，根据史料分析多在御道两侧，它们在宫城区南夹御道街形成一个狭长的区域，并一直延伸都城正南宣阳门外，明朝军事主要位于石头城一带。
鸦片战争以后，南京被辟为对外通商口岸。统治阶级内部分化出一批“洋务派”分子，开展“洋务运动”，兴办工厂企业、设立学堂。南京也创办了金陵机器局等一批近代企业，开始由过去的农业社会型城市向近代工业型城市过渡，封闭的区域中心开始转化成开放式的商贸中转站。1872年南京筑设洋棚，下关地区始渐发达，1899年开金陵新关，中外商贾更是云集于此，于是开始大兴土木，市容、设施由此得到很大改观。1894年两江总督张之洞在南京“创筑马车路”，1907年筑建入城铁路。马路与铁路将下关与主城区紧连在一起，“城”与“市”的陆上交通得到很大加强，它们之间的空地也得到开发利用。
从此，陆路交通开始发挥重要的作用，而水路交通地位下降，秦淮河、夫子庙一带的商业活动开始沿铁路向北发展，并沿太平路延伸，导致了大行宫、太平南路一带的繁华。至此，南京市的商业活动形成了两个中心：一处在下关，一处在夫子庙-大行宫一带。
交通运输和工业的发展促进了近代南京商业的发展。南京开埠后下关地区繁荣起来。随着宁省铁路入城后，便捷的交通给城市内部的发展带来很大的导向性，商业中心渐有由城南向东北迁移之势，大行宫一带便逐渐繁荣。
由于改变了教育制度，贡院失去作用，考生不再云集夫子庙，夫子庙开始衰落，且城南原有建筑已过于密集，所以整个城市向东、向北发展。