2002年2月28日下午2点，北京西城区鼓楼西大街150号，上午9点来钟才揭牌成立的北京市土地交易市场开始了它的第一笔交易——关于北京广渠门东五厂国有土地使用权出让投标、招标。
根据组织招标方北京市土地整理储备中心公告显示，此次出让土地，位于北京市朝阳区广渠门外大街北侧，北起光华木材厂南侧，南到广渠门外大街，西临规划忠实里小区，东临东三环南路。土地面积48.78公顷。
这块比天安门广场还大四分之一的地块对北京人来说并不陌生。此次招投标谁将成为赢家暂且不论，人们更关心的是，南方各路房地产大亨北伐的最好时机是不是已经有点晚了？
事前，有关此次土地转让已经在广东乃至香港的华南地产界炒得沸沸扬扬。有消息前将之冠为“北京地王”——近49万平方米面积，比天安门广场还大1/4；根据估计，市场地价将高达40亿元。
熟悉北京房地产市场的人都知道，2000年北京市就曾经有过一次公开拍卖土地。
2000年2月18日，北京市政府对广渠门外因污染、扰民而搬迁的9块总计97公顷的原工业用地使用权进行了公开拍卖。拍卖过程中共有20多家开发商到场，只有9家房地产公司领牌；而拍卖开始后仅有两家开发商举牌竞拍，最终，9块地中有6块是因为没有人应价而拍卖失败。
这也是北京市政府首次进行土地使用权公开拍卖，尴尬的结局给市场留下了深刻的印象。但是业内还是公认，该次拍卖的结果并不重要，重要的是其形式上的突破。许多开发商希望通过这种形式，使北京土地出让过程中的“暗箱操作”和“倒买倒卖”的现象由此走向终结，商品房的开发成本的销售价格因此有所下降。
此次投标的“地王”正是当年广渠门外拍卖未成留下来的土地。后经证实，当年采取的方式是把土地分割成9块分开拍卖，这一次则是把上次拍卖剩下的土地统一规划整片招标。有关专家认为，土地转让手段由拍卖转为招标，亦是吸取上次经验教训的结果。
中国《城市房地产管理法》中载明的土地出让方式有三种：协议、拍卖和招标。招投标的最大特点是公开进行，避免了协议出让的透明度不够，由“公开”不足引发对“公正”、“公平”的怀疑；其次，招投标是一个缓进的过程，避免了拍卖的激进和风险，同时政府作为调控方而其力度能够保证。
毕竟是一块很大的可开发利用的土地，本次招标公告公开披露后，曾引起了多家房地产公司的兴趣，一批广东的房地产公司纷纷进京实地勘探。据广州媒体引述，广州富力地产总裁张力就声称对这块地王“志在必得”。
当时媒体也问过我的意见，“这确实是块好地”，我也是实话实说。2000年初广东珠江投资及其关联香港上市企业合生创展携手进京开发地产时，我就曾参与了那次土地拍卖，对该地的状况也已经相当熟悉。
其实广渠门外东五厂的地块的区位优势是很明显的，这在东二环与东三环之间已经是很罕有的整片的开发土地。随着北京两广路大街的改造，广渠门附近的交通也非常便利，当时看的话周边也已经逐渐形成新兴的大规模居住组团，发展潜力巨大。
当时我在珠江也拿到了此次招标的标书，但是我并没有对这块地寄予过高的期望。原因无他，就是太贵。如果按媒体所说——市场估计该地皮价值40亿元计算，49公顷地平均每平方米地价已经高达7000—8000元。更何况该地价还只是毛地价，不包括搬迁补偿费用。
和我在2001年为珠江拿下的占地34公顷、开发面积90万平方米的珠江帝景地块做比较的话，这块地就显得不那么实惠了。帝景地块地理位置同样优越，不仅紧邻北京规划的CBD商务中心区，且在地铁沿线。这块地珠江仅仅花了大约7.75亿。相比较，如果要花40亿去拿49公顷的位置相近土地，我们的积极性自然不会太高。
因而我当时断言说，如果“地王”的市场价值在40亿，北京的公司可能都不会感兴趣，但不排除香港或者外地刚来北京的公司会拿下这块地，因为他们还不太了解北京的情况。而且如果拿到了地，开发商也只能做价格昂贵的高档次公寓。
实际上当天的投标会上只有四家公司投标。来自深圳的商地置业公司报价总额32.5亿多元，为所有公司出价最高者；号称“志在必得”的广州富力公司出价31.5亿元；而北京的两家公司出价都比较低，华润置地与潘石屹新成立的SOHO中国出价分别为27.5亿、28.6亿元。
稍后，政府还将组成由有关部门、专家等共21人的评标委员会评标，中标仍有悬念。
有人说，在广东的历史词典中，也许没有一个词能够与“北伐”的地位相经。人们也喜欢用“北伐”来形容广东等南方房地产巨头大举进军北京房地产的势头。当时因为珠江系的市场表现非常突出，在人们心目中已经成为了这次“北伐”运动中的先锋，而且扩张速度也是有目共睹，珠江在北京的项目用地总面积和总开发面积都一度成为北京房地产界之首。
综观近两年北京地产市场，也确实有不少南方开发商表现得非常出色，很多北京本地房地产公司都感觉到了压力。对于这次的地王地块，大家也有点态度复杂，既想吃到又怕烫手，所以我当时预见到这个地王会很有可能会是一个愣头青的外来户。果不其然，地王桂冠花落富力，这家来自广州的外来户，初来乍到就以31.58亿元人民币一举中的，惊得北京业内人士不胜唏嘘。
在投标过程中，还有一段插曲。2月28日下午2点是封标时间。上午9点，富力的老板之一张力给下面的工作人员定的投标标底是29亿元。听说又有几家公司要投标，张力就加了1个亿。上午11点多，潘石屹到现场转了一圈，并未投标，走了。张力获悉，赶紧给在现场的副总吕劲打电话，让他把标底改回29亿，但吕劲说来不及了（标底一改，其他数字也跟着要改）。张力一拍脑袋，决定将标书中100％负责拆迁，改为负责20％的拆迁。哪里想到，12点多的时候，潘石屹又过来了，在截止之前投下标书。但下午开标，富力却是最好的，后来张力常常提到此事，“我们标底是30亿，但其他几家都是100％负责拆迁，我们只负责20％，老潘一来一走，给我们省了1亿多”。
即使这样，北京的地产大佬几乎没有人相信富力城能赚到钱。虽然此地块地处北京市东三环内，距离北京最繁华高档的CBD中央商务区很近，地段位置优越，但当时在这个区域中，可谓住宅项目林立。如已经销售的“后现代城”和“金港国际”，以及正在快马加鞭上市的“苹果社区”等，众多项目短兵相接，商战已是箭在弦上。多数人等着看这个外来户的笑话，大佬们还替富力算了一笔账。
其中任志强按地上建筑115万平方米进行了简单测算。他按自己的经验，一般房地产住宅开发项目的城市规划要求必须有15%的配套（包括教育、幼儿园、商业、社区配套等），这就意味着115万平方米中，可销售面积只有85%，即可销售面积为115万平方米×85%=97万平方米。这样可销售部分的土地价就为31.5889亿元÷97万平方米=3256元/平方米。此外，这个地区其他费用分别为：大市政费约在500元/平方米（包括道路、站点）；小市政费约300元/平方米（包括环境、绿化、站点）；建安成本约2200元/平方米（包括分摊不可销售面积的建安费用）；平均资金成本利息约230元/平方米（如自有资金充足可减少）；各种税费约450元/平方米；销售成本和管理成本约为385元/平方米；此外，还要涉及公用设施成本可能提高、门窗或外立面的特殊装修，勘察、设计、地下基础处理、不可预见费等，成本约在7300元至7700元/平方米之间。
任志强认为，“这样的房屋成本，加上利润，销售时房价一般就得在8000元/平方米左右。但房价并不是简单由成本决定的，而是由市场需求决定的。但很显然，8000元/平方米将是一个不低的价格。”
潘石屹也曾向媒体透露，如果他拿到这块地，可能会考虑两种操作策略，而这两种策略将带来不同的房价。
第一种：大众化住宅。地上建筑面积115万平方米的土地价格应该是31.5889亿元÷115万平方米=2746元/平方米。根据现代城的经验，这个地区的大市政配套费应在500元/平方米。根据现行的分摊办法，建100平方米的房子，可销售面积为93平方米，也就是说，房子的可销售率为93%，那么，这块土地每平方米的土地成本为：土地成本=（2746元/平方米+500元/平方米）÷93%=3490元/平方米；按现代城的运作经验，包括管理成本、营销成本、小市政费用、设备、建安成本等在内的费用，标准稍微低一点，塔楼的建安费用一般为2500元/平方米。
这样，假设最后销售的房价为7500元/平方米，那么：营业税一般为销售额的5%，即7500元/平方米×5%=375元/平方米；所得税按惯常的算法为假设的营业额的20%再乘以33%=7500元/平方米×20%×33%=495元/平方米；土地增值税按营业额的2%交=7500元/平方米×2%=150元/平方米；这样，房价的成本价=3490元/平方米+2500元/平方米+375元/平方米+495元/平方米+150元/平方米=7010元/平方米；7010元/平方米的成本价与假定的销售价格7500元/平方米差490元/平方米，也就是说，如果最后房子卖到7500元/平方米，那开发商就能每平方米净挣490元，净利润率=490元/平方米÷7500元/平方米=6.5%。
第二种：高档住宅。按现代城的运作经验，如果在这里建高档住宅，每平方米的建安成本再增加700元就差不多，即建安费用为3200元/平方米。这样，假设最后销售价格在8500元/平方米，那么，营业税一般为销售额的5%，即8500元/平方米×5%=425元/平方米；所得税按惯常的算法为假设的营业额的20%再乘以33%=8500元/平方米×20%×33%=561元/平方米；土地增值税按营业额的2%交=8500元/平方米×2%=170元/平方米。这样，房价的成本价=3490元/平方米+3200元/平方米+425元/平方米+561元/平方米+170元/平方米=7846元/平方米；7846元/平方米的成本价与假定的销售价格8500元/平方米差约650元/平方米，也就是说，如果最后房子卖到8500元/平方米，那开发商就能每平方米净挣约650元，净利润率=650元/平方米÷8500元/平方米=7.6%。
同时，潘石屹明确，“第一种价格只能是毛坯房，第二种售价能做到厨卫精装修。潘石屹把所得税和土地增值税计算在房价中的算法值得质疑，有一种意见认为这两项成本不应该加在房价当中，而应由开发商承担。
算的人还很多，各有各的方法，但多数都是认为这块地成本高不好做。这个富力怎么就那么有胆呢？
其实当时在北京名不见经传的富力，在广州已经算是出类拔萃了。
上世纪90年代初，富力开始正式涉足房地产开发业。良好的销售及收益让富力的两个老板看到了未来的发展方向。随后的1995年完成了富力新居项目，其热烈的市场反应更坚定了公司今后的发展方向：搬迁老城工厂，建设宜居社区。广州市中山八路富力广场项目是富力地产发展史上的转折点，它不但奠定了富力地产在广州的地位，还创造了地产开发史上最快的征地、建设、销售纪录。
1998年富力地产进入了迅猛发展的快车道，一年内动工了盈泽苑、富力半岛花园、富力环市西苑三个楼盘。2000-2001年一举开发了天朗明居、富力千禧花园、富力阳光美居、顺意花园等多个楼盘。这一系列楼盘的开发成功，使富力连续三年成为广州市房地产销售冠军，为集团迈向新的高峰奠定了坚实的基础。
但直至当时，富力的开发范围仍然局限于广州市，虽然年销售额达到数十亿元，但是富力却开始未雨绸缪。随着老城区的不断开发建设，旧厂房资源日益减少，市场形势也渐趋饱和。眼看着老城区中能拆的、能重建的地块越来越少，富力地产所担负的“老城改造”的社会使命也即将随之进入尾声。此时，发展势头正旺的富力地产，适时地选择了向广州外围、老城外边寻找“生地”的战略转移。
在2001年，富力的两个老板感觉到整个广州市对房地产的宏观调控控制比较严，土地投放量很少。同时也预感到未来几年，广州市政府只会收紧土地投放量。在这种宏观形势下，李思廉和张力决定富力要走出广州。
2001年9月、10月大部分时间，张力是在长三角的南京、杭州、上海三个城市找地，那几个城市当时房价很低。当时张力判断那些地区房价可能会涨30％—40％，但事实上没想到涨了100％多。但上海土地招标市场的操作情况，让富力空手而返，后来富力在南京、杭州拿地也相对谨慎和保守。在华东地区拿不到地，张力一行人这才直奔北京。
据张力后来回忆，1993年时，广州大概有1900多家房地产公司。而到了今天，还能活跃在房地产市场的就剩下二三十家，其中真正搞得好的也只有8到10家。这些地产企业，几乎控制了广州房地产市场70％—80％的销售量。“就像跑马拉松，越跑人越少。”
从此，京城地产圈里又跑来了一个脚力看起来不错的选手，也许，还是一匹黑马。
这是北京有史以来最大一块公开招标的商业地块，总占地面积48.78公顷，系自国有土地公开招标以来，在全国范围内招标额度最大、招标影响也最大的一个地块，是北京国有土地成功招标的一个典范。作为第一个土地挂牌出让的项目，北京市政府对此加以了相当程度的关注。广渠门外东五厂地块这一次招标成功，意味着北京房地产土地一级市场正在走向规范、走向市场。
富力拿到这块地后，一次朱孟依问我，你看富力拍走的这块地如何，我说，可能贵了点吧，他表情怪异地摇了摇头，似乎有些话在喉没说出来，但我感觉到，他还是有几分羡慕和无奈。