天水的建城史可上溯至秦武公十年（前688年）所置的邽县城。千百年来，古城兴废无常，而城址始终在今天水市区，明末形成独特的东西五城相接形制。在这座古城里，承载着160多条巷连和星罗棋布的民居院落。1994年1月，天水被国务院公布为第三批国家历史文化名城。天水南北东西文化交融，造就了其富有特色的古文化，以民居为主体的古建筑院落遍布街巷之向。与天水融北方雄浑和南方秀丽于一体的独特的自然景色和气候条件相对应，天水古民居建筑同样融西北的质朴敦厚与南方的秀丽灵巧于一体。
这里，以本人调查过的实物为基础，运用归纳的方法，试找出天水城区古民居建造中的一些特点。
一、庭院类四合院布局
汉族民居以木构架和院落式为基本特征，以地理上的秦岭、淮河为界，形成南北不同的风格。
天水古民居属于庭院类的四合院布局，其基本形式可概括为基本型、串联型、并联型和混合型。
基本型，即只有一进院的四合院，如澄源巷现张庆麟故居北院。
串联型，以二进院和三进院居多。串联型又可分为两类：一类是隔垂花门式，如澄源巷张庆麟故居南侧两大院、伏羲路140号等；另一类是隔过厅式，属于这种形式的院落较多，如石作瑞故居、任士言故居、自由路14号、杨家楼19号等。
并联型，前后一条纵轴线相连谓之串联，左右院落组群相连谓之并联，如自由路14号是并联式院落的典型。
混合型，如澄源巷丁特故居（已拆）。
天水古民居院落以两进为多，也有三进、四进者，两进之间多由过厅划分为两个庭院天井，此天井一般呈1∶2～1∶3的矩形，满足采光、遮光、通风、排水、“接地气”等需要，这种院落能带来一日光影之变化和一年四季之变化的自然乐趣。
二、结构特点
天水古民居建筑从木构架形式上属于抬梁式结构，这种构架形式也是北方地区古建筑的基本构架。也可以认为是土木混合结构，即“木骨土墙”与“木椽泥顶”。土木结构建筑能广泛应用于古民居，主要是由于它具备了在当时生产力条件下的经济技术上的合理性。“礼”的规范的制约作用，正统建筑核心文化的辐射作用，对民居土木混合结构的形成也有不同程度的影响。
虽然称为土木混合结构，而承重上还是以木结构为主，墙主要起维护作用，也有增强木构架刚度与侧向稳定性的作用。这种非受力构件的墙体，可以从前后檐墙的“老檐出”做法显示出来。“老檐出”的墙体上部都做签尖，有的呈馒头顶的形式，有的呈宝盒顶的形式，签尖止于额枋下皮。这样，在前后檐的檐部，明显地将檐柱上端和檐檩、檐垫板、檐枋都展露出来，让人一目了然地看出构架的承重脉络，明示墙体仅仅是维护构件，而不至于产生承重墙的错觉。这种“老檐出”的现象在天水的忠义巷、三星巷、自治巷、石家巷等处都能看到。
天水的明清古民居采用抬梁式框架结构（天水人称为托件房），其檩、梁、柱节点为非刚性的榫卯连接，具有韧性和良好的抗变形性能（耗能），在地震中常表现为“墙倒屋不塌”。天水历史上发生过多次大地震，但众多民居历经百年而完好无损，证明其良好的抗震性能。民国时期的天水民房很多为挑檐房，在地震时，这类房多数倒塌，证明其抗震性能不好，从结构受力来看主要是其容易形成机动体系，多余约束少、整体性差。
天水古民居常以中柱式（即整体的抬梁式但中柱却落地）作为边贴，以抬梁构架作为正贴，将两种构架综合运用于一座房屋，呈现出灵活性与互补性、实用性的结合。这样做既满足了室内对宽敞空间的需要，又保持了边贴构架的稳定性和用材的经济性。这种做法也是北京民居的做法，在清代《工部工程做法则例》中用于民间建筑的小式大木做法，山面梁架统一加设中柱，北京的做法可以说是北方通用的。
现存西关片古民居所在西关城为宋代重筑，伏羲城也修于明中叶，这些地方的古楼历经上百年时间的多少次地震而完好无损，表现出土木建筑楼房同样具有良好的弹性耗能机制。
三、建筑材料
天水原为盛产林木地区，故建筑有条件选用优质松木制作柱、梁和檩、椽，多数柱梁较粗，远远超过结构需要的断面尺度。天水古民居所用砖瓦脊兽，都是用粗细适当的黏土烧成，色彩一致，强度高，耐腐蚀。天水土的资源十分丰富，土层深，容易挖掘，而且多数地方的土含砂量低，很有黏性，拌水成泥，容易黏结成型，是廉价适宜的建筑材料。
四、外观简朴优美
天水古民居与青砖黛瓦的山西古民居、北京古民居等北方古民居不同，外墙用土砖填充砌筑，很少夯土做，一些房子山墙顶部的三角尖部位才略砌青砖，以利于防水。究其原因，一是遵循祖上传统做法，二是天水地处封闭内地，烧砖需大量的煤炭，供应困难。因此，天水明清民居几乎全为土木结构，青瓦土墙，质地朴实。背向院落之外的墙面一般不施粉刷，简单朴素。
早期天水民居的屋面同其他类型的传统建筑一样，往往都更明显地呈现出涡轮线式的优美曲线，这种由屋顶木架结构举折所产生的“反宇飞檐”之美使负重的屋顶失去了沉重感，变得富有轻盈、欢愉的情调。这种弧面当雨水向屋上倾泻时，形成一定缓冲，排水疾而远，既保护了檐下的墙体，又有视觉上丰富的流线美感。
孙大章在《中国民居研究》中写到：“因民居体量及跨度较小，故屋面反曲现象在民居建筑中表现甚微，除北京、山西稍显著，其他各地基本无曲线。”由此可见，天水古民居的屋面反曲现象既与北京等地的相似，又是其他地域古民居建筑所不具备的一种外观现象。
五、雕饰粗犷流畅
天水古民居多木雕，垂花门是天水古民居的木雕精品。其他房屋上的木雕集中在檐口之下的装修上，由雀替、大小耍头、柱上铺做和柱间铺做以及铺做间花板组成。内檐装饰有碧纱橱、落地柜、炕柜、神架等，美观而不繁琐、不花哨。
天水古民居的木雕不同于南方徽派民居和北方晋商民居的精雕细刻，其线条回转流畅，简洁粗犷，具有美观大方而不细密繁缛的雕刻风格。
砖雕主要见于大门内天井的照壁上，为仿木砖雕，雕刻图案以佛八宝、暗八仙、五福捧寿、松竹梅“岁寒三友”等内容多见，平添了几分民俗文化气氛，不过显得豪华奢靡。
“天水市现存甘肃境内最多的木雕垂花门和砖雕影壁，集古代民间建筑文化、哲学、文学、美学和雕饰艺术与一身，有很强的地域性，是陇原古建筑艺术中的奇葩。”
六、组群楼房凸现
土木结构古民居建筑多为单层，而据有关统计，在现存天水古民居中，土木结构两层楼竟还有50多座。
天水古民居四合院的房子一般都是单层，但随着多进院落的不断深入，在院落最深处的房子（正房）有不少是两层，也有正房是单层的，但靠边一间建两层作为家祠。还有全院均为两层的，如大巷道7号、巷子后店4号等。这些点缀性的“高出”形象，打破了成片单层房屋的单调感。
有许多的土木楼房，这是天水古民居区别于北京民居的一个特点。
七、并不完全遵循定制
甘肃天水城内的南北宅子为明代民居，其特点在于各进正厅皆为五开间，而且部分建筑改为楼厅，这些做法皆是违制的，可能因为地远偏僻，而规限“放宽”。