刘铁成
不动产预告登记制度是不动产登记法上与本登记相对应的一项制度，是为了保全登记请求权而为的一种登记，是民法中一项重要的物权制度。在我国以往的民事立法中并没有这项制度的设计，学术界也只是在有关外国法的评译中有涉及，缺乏深入系统的研究。本文拟从国外有关不动产预告登记制度的立法例入手，对不动产预告登记制度进行分析诠释，并对我国相关问题作一探讨，以期对我国物权法的制定有所裨益。
预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后为德国中世纪民法所创立，我国学术界将其翻译为预先登记、预登记、暂先登记等，在日本民法中被称为假登记，我国台湾地区“土地法”则直接使用预告登记之提法。以下本文就普鲁士、德国、日本、我国台湾地区的有关立法作以简要介绍。
（一）普鲁士法上的预告登记制度
预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，其发展过程以1872年5月5日的所有权取得法和土地登记法为中心，可以分为前后两期予以说明。前期有固有异议登记和其他种类的异议登记。所谓固有异议登记，又称为“为保全权利和顺位的异议登记”，目的在于保全物权的请求权，它具有保全权利的消极效力和保全顺位的积极效力。其他种类的登记仅有保全权利的消极效力，无保全顺位的积极效力。后期的普鲁士法，即1872年5月5日的所有权取得法以及土地登记法，并未将早期的异议登记全面废止，而是将其称为预告登记（Vormer kung），并承认两种类型的预告登记：（1）为保全已经成立的物权的预告登记。例如为保全物权登记的请求权，或权利不成立，消灭的涂销登记请求权。（2）为保全物权转移、消灭的债权请求权的预告登记。例如为保全所有权让于合意或抵押登记为内容之人的请求权。
（二）德国民法上的预告登记制度
德国民法上的预告登记规定在《德国民法典》第883—888条，其实质是限制现实登记的权利人处分其权利。第883条第1款规定“为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权的请求权或土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权，得在土地登记簿中为预告登记。”可以看出，在德国民法上得依预告登记保全的请求权包括：以不动产物权的得、丧、变更为目的的请求权以及附期限的请求权或者附条件的请求权。
《德国民法典》第885条规定：“预告登记，根据假处分的指令，或者根据预告登记所涉及的各项土地物权的权利人同意，而纳入登记。法院发布的假处分指令，无须证实应保全的请求权已受到危害。”“在登记时，为了详细说明应保全的物权请求权，可以引用假处分或者登记许可证。”不难看出，预告登记，如有不动产物权人的同意，得以不动产物权人为登记义务人。如经假处分程序而须有法院判决时，则预告登记权利人依据法院判决径行向登记机关申请预告登记，也可向法院申请假处分的执行，由执行法院嘱托登记机关为预告登记。因此，预告登记或因登记名义人的同意，或因假处分而作成。
德国的预告登记制度具体有如下效力：
第一，保全顺位的效力。《德国民法典》第883条第3款规定：“以转让某项权利为请求权的标的时，该项权利的顺位按登记日期加以确定。”经由预告登记，被保全的权利之顺位被确定在预告登记之时。这样预告登记便防止了第三人的介入，保全了本登记的顺位，使所有权转移请求权得以顺利地实现。
第二，预警的效力。正是因为预告登记具有保全本登记顺位的效力，因此预告登记在本登记前对于第三人有预告的意义。第三人不得无视预告登记的存在，对于日后有本登记可能的认识，不得以善意而为抗辩。日本学者将预告登记此项效力称为“警告的效力”。
第三，保全权利的效力。《德国民法典》第883条第2款规定：“在对土地或权利为预告登记所为的处分，在妨害前项请求权的全部或一部的限度内无效”。在预告登记后，就不动产权利，义务人仍得为处分。不过在预告登记权利人与第三人之间，在妨害预告登记权利人请求权的范围内，义务人的处分行为无效。即仅对于预告登记权利人的关系而言，相对地无效。因此，如果预告登记权利人的请求权不存在或其请求权嗣后消灭，或预告登记权利人对义务人的处分表示同意，那么义务人对第三人的处分行为便绝对地有效。《德国民法典》第883条第2款后段规定：“以强制执行或者假扣押方式所为的处分，以及由破产管理人所为的处分，亦同。”在预告登记后，本登记前，非登记义务人所为的行为，如强制执行、假扣押、破产等登记，均应将之与登记义务人的法律行为作相同的处理：在此类处分不妨碍本登记请求权的限度内，仍属有效，得与本登记并存；在妨碍本登记请求权的限度内，则失其效力。
第四，满足的效力。《德国破产法》第24条规定：“为保全破产人的土地权利，或破产人所为登记的权利让与、消灭，或权利内容、顺位变更请求权，在登记簿内记入预告登记时，债权人对破产管理人得请求履行。”可见预告登记还具有在相对人陷于破产，但请求权的履行期限尚未到来或者履行条件并未成就时，排斥他人而保障请求权发生指定的效果。这一效力，同样适用于相对人死亡，其财产纳入继承程序的情形，即继承人不得以继承为由要求涤除预告登记。
（三）日本民法上的假登记制度
尽管日本民法不严格区分物权契约和债权契约，并且不动产登记是物权变动的对抗要件而非成立要件，日本民法仍然规定了预告登记制度，称为假登记制度。假登记是指应登记的物权变动，已发生物权变动的效力，而登记申请所必要的手续上的要件尚未具备，或物权变动未发生物权的效力，以暂时的处分所为的登记。假登记系以保存日后所为本登记的顺位为目的的登记。假登记的相关内容主要体现在《日本不动产登记法》第2条、第7条、第32条、第33条以及第105条。
1.假登记的适用范围
依据《日本不动产登记法》第2条的规定：“假登记于下列各项情形进行：（1）未具备登记申请程序上需要的条件时；（2）欲保全前条所载权利的设定、转移、变更、或者消灭的请求权时。”“上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可与将来确定时，亦同。”可见，假登记适用于下列情形：第一，物权变动已发生，但登记申请所必要的手续上的条件尚未具备；第二，为保全物权的设定、转移、变更或消灭的请求权；第三，为保全附有始期、停止条件或其他可于将来确定的物权变动的请求权。日本民法采债权意思主义的物权变动模式，物权的变动，仅因当事人的意思表示而发生效力。所以不动产物权的变动，在实体上已经发生效力，但登记手续上的要件未具备时，为使已经发生变动的物权有对抗第三人的效力，可以进行假登记。这种假登记是以保全物权为目的的。如果契约已经订立，但契约附有条件或期限，或者债权的请求权尚不确定，为保全日后发生的债权请求权，使其得以顺利实现，亦得为假登记。可见，在日本民法上，假登记有两种类型，一为保全物权的假登记，另一为保全债权请求权的假登记，与采形式主义物权变动模式的德国民法上的预告登记有所不同。
2.假登记的申请
依据《日本不动产登记法》第32条的规定：“假登记，得在申请书中附以假登记义务人的承诺书或假处分命令的正本，由假登记权利人进行申请。”以及第33条的规定：“前条的假处分命令，由管辖不动产所在地的地方法院，因假登记权利人的申请，于在疏明登记原因的场合发之。”“对于驳回申请的裁定，得为即时抗告。”“前项的即时抗告，准用非诉事件程序法的规定。”不难看出，假登记的申请可以经由以下两个途径：第一，有义务人的承诺时，假登记权利人可向登记机关附具承诺书而申请假登记；第二，尽管没有义务人的承诺，但假登记权利人向地方法院陈明假登记的原因，可以由地方法院发布假登记的假处分命令，嘱托登记机关登记之。
3.假登记的效力
日本民法上的假登记，具有如下效力：
第一，保全顺位的效力。《日本不动产登记法》第7条规定：“本登记的顺位依假登记的顺位而定”。可见，假登记具有保全日后本登记顺位的效力。当假登记推进为本登记时，该本登记的权利，位于假登记后，本登记所为之一切权利之前。
第二，预警的效力。日本民法上假登记的预警效力与德国民法上预告登记的效力大致相似，不再详述。
第三，保全权利的效力。假登记的义务人，并不因为假登记而妨害其他权利的处分。但其中间处分在假登记权利人具备本登记原因而请求本登记时，在侵害权利的范围内无效。对此日本在1960年《不动产登记法》修正时增设第105条的规定，认定假登记权利人，在关于所有权为假登记后，申请本登记时，若有登记上利害关系的第三人，应附上其承诺书或可对抗的裁判书眷本，登记官因其申请而为本登记时，依职权涂销该第三人的登记。
第四，满足的效力。所有权移转的假登记与本登记之间，作为标的的不动产被编入破产财团时，仍无碍于办理本登记。如办理了本登记，得以其所有权的取得对抗破产债权人。
4.假登记推进为本登记的具体方式
假登记推进为本登记的具体方式问题，核心在于假登记推进为本登记的过程中，假登记对于第三人是否具有对抗的效力。日本在1960年修正《不动产登记法》时，增设第105条的规定。依据该条规定，乙在甲所有的不动产上为所有权移转的假登记后，甲又将该不动产所有权移转登记于丙，此时办理假登记的乙为推进本登记，得依甲与乙的共同申请，或在对于甲有判决的情形下得依乙的单独申请，并添附登记上有利害关系的第三人的承诺书或替代的裁判眷本，请求登记官受理。登记官应为本登记，同时依职权涂销第三人丙的登记。如果登记义务人甲和利害关系人丙，拒绝乙为本登记时，乙得通过诉讼，对甲为本登记请求及对丙为本登记承诺请求，以强制实现。
（四）我国台湾地区民法上的预告登记制度
1975年我国台湾地区修正公布了土地法，此次修正，奠定了我国台湾地区民法预告登记制度的基础。依据《土地法》第79条之一第1款的规定，得以通过预告登记保全的请求权包括：
（1）关于土地权利移转或使其消灭的请求权。
（2）关于土地权利内容或次序变更的请求权。
（3）附条件或期限的请求权。
《土地法》第79条之一第2款规定：“前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记之请求权有妨碍者无效。”第3款规定：“预告登记，对于因征收、法院判决或强制执行而为新登记，无排除效力。”可见在我国台湾地区民法上，并未如同《德国民法典》以及《日本不动产登记法》，明文规定预告登记保全顺位的效力。但解释上，仍然认可此项效力。至于预告登记的预警效力，也可作肯定解释。
对于预告登记保全权利的效力，需要注意：
第一，中间处分行为为法律行为时，一旦预告登记推进为本登记，在抵触本登记权利的范围内，中间处分行为失其效力。例如，乙在所有人甲的不动产为所有权移转的预告登记后，甲又将该不动产所有权移转登记于丙。嗣后当乙的预告登记推进为本登记时，乙的本登记因预告登记而获得保全。丙所取得的所有权，对乙失其效力。
第二，在中间处分为法律行为时，我国台湾地区土地法的规定与《德国民法典》和《日本不动产登记法》的规定有所不同，明确确认预告登记对于因征收、法院判决或强制执行而为的新登记，没有排出的效力。
我国以往的民事立法对预告登记制度没有给予足够的重视，而完善预告登记制度是我国民事立法的重要一环。我们应当借鉴先进的国外立法经验，制定出属于我们自己的不动产预告登记制度。