影响房地产价格的因素有哪些
购买自住房考虑最多的是价格合适、居住舒适等问题，而投资购房则更像投资股票一样，考虑更多的则是房产的升值问题，包括房屋价格和租金的上升等。一般而言，投资股票你没有实力坐庄，你就难以把握自己的命运，任人摆布的时候居多。但是，投资房地产即使你只是一个中小投资者也不会妨碍你正常获利。实际上，影响房产增值的因素很多，主要是以下几个因素。
1．位置
在诸多影响房产增值的因素中，位置是首当其冲的，是投资取得成功的最有力的保证。房地产业内有一句话叫“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，可见地段的重要性。影响房产价格最显着的因素是地段，而决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。一条马路或城市地铁的修建，可以使不好的地段变好，相应的房产价格自然也就直线上升。购房者要仔细研究城市建设进展情况，以便寻找具有升值潜力的房产。分析某一地段时，并不是看它是否在繁华市中心，相反市郊结合部往往具有更大的升值空间。
2．交通状况
投资者要研究城市规划方案，关注城市的基本建设进展情况，以便寻找具有升值潜力的房产。应用这一因子的关键是掌握好投资时机，投资过早可能导致资金被套牢，投资过晚则可能丧失房产投资的利润空间。
3．商圈
商圈也是决定房价的关键因素，所购房产地处商圈的成长性将决定该房价的增长潜力。所谓住宅所处的商圈，由几部分构成。其一是就业中心区，一个能吸收大量就业人口的商务办公区或经济开发区。就业人口是周边住宅的最大需求市场，这个就业中心区的层次将决定周边住宅的定位，其成长性将决定周边住宅开发在市场上的活力。其二，在离就业中心区三至五公里的地带将集中成一个有规模的、统一规划的成片住宅区，一般要超过四五个完整街区。在就业中心区与住宅区之间，有简洁、完整、多样化的交通线路。
其三，在住宅区中，有一个以大卖场为中心的商业中心，辐射20分钟步程。
就业中心区、住宅区、大卖场三者之间将会形成一种互动的关系。与就业中心区的互动成就了住宅区开发的第一轮高潮，而大卖场的选址却是洞悉第二轮增长的关键。
4．环境
包括生态环境、人文环境、经济环境，任何环境条件的改善都会使房产升值。生态环境要看有无空气、水流等公害污染及污染程度等。如果小区内开辟有大量的绿地或有园林，这样的小区就可因局部区域绿地的变化而使气候有所改良，小区内的植被会吸收噪声、阻断尘埃，可将受污染的空气渐渐净化。在购房时，要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区的房产。每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。比如外国人喜欢聚居在使馆区周围的公寓、住宅里，其外国文化背景使得使馆区周围的外销公寓很受青睐。
5．配套
在关注房产本身的同时，还要放眼所购房产的配套设施。配套设施的齐全与否，直接决定着该地段房产的附加价值及升值潜力，同时也是决定着入住后居家生活方面舒适与否的关键因素。同交通条件类似，配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言，在城市中心区域大多不存在配套问题。很多小区是逐步发展起来的，其配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程，也就是房产价格逐步上升的过程。
6．品质
随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提上了日程。实际上，房产的品质是在不断变好的。这就要求在买房时，投资者要特别注意房产的品质，对影响房产品质比较敏感的因素，要重点考虑其抗“落伍”性。如规划设计的观念是否超前，是否具有时代感，是否迎合物业发展的趋势。好的规划设计，能够体现其自身的价值。一栋造型建筑物，可以提高自身的附加值。房产的内部空间布局也很重要。一栋经过良好规划的建筑物，不仅室内空间完整方正，对于采光、通风、功能分隔的考虑也都要符合使用要求，当然价值也高。另外，建材设备优良的房产也具有较大的升值潜力。
7．期房合约
投资期房具有很大的风险，投资者要慎而又慎。但一般来说，风险大收益也会比较丰厚。相应地，如果能够比较合理、合法地应用好期房合约的话，应该是可以获得丰厚回报的。在这里，有两点要引起足够重视，一是要请专业人士帮助起草期房合约；二是要挑选有实力和信誉的开发商。这样可以保证能够按期拿到合乎标准的房子，或者万一出现开发商违约的情况，也能够保证资金的安全和获得开发商给付的违约金。
房奴如何理财还贷
买房贷款占到收入四成以上的“房奴”们，在职场上也开始渐渐丧失了冒险精神。为了确保有稳定的收入可以还贷，他们害怕降薪、跳槽、失业，让职业发展陷入困顿。
买房不应成为个人职业发展的阻碍和负担，所以积蓄不多打算贷款买房者尤其要注重将职业生涯规划和买房投资理财规划两者相结合。
按照通行的说法，“房奴”是贷款买房月供超过正常支付能力，从而导致生活质量下降，沦为房屋“奴隶”的一类人。有数据表明，近60%的人通过贷款买房，但有人贷款后就感觉成了“房奴”，压力很大。
很少有人会把买房和个人职业规划结合起来，往往在没有认清自己所处的职业阶段时，为了追求一种安全感，以买房来确立人生方向的这类人群，最容易成为“房奴”一族。这一群体在不断妥协中以求稳定，经常会错过一些晋升、跳槽的良机，房贷压力在一定程度上限制了其职业发展。在不知不觉中，这些人也由“房奴”变成了“工作奴”。
职业发展方向尚不清晰、随时可能跳槽，甚至不知道自己下一步将在哪里的人，匆忙买房的风险会比较大。
银行方面的专家提醒背负房贷重担的置业者，贷款利率比存款高得多，而且贷款利息是硬性支出，因此“负翁”们其实更需要理财。如果能合理安排支出，“房奴”也能翻身做主人，减轻压力。
1．选准银行
跟其他金融产品相比，房屋抵押贷款风险小，利润高，目前已成为各大银行的“兵家必争之地”。
各家银行之间，为争夺房贷客户，常常推出一系列优惠措施，缓和矛盾。值得一提的是，目前市场上的房贷产品个体差异较大，置业者可根据自身需求来选择银行及其房贷产品，以减轻还贷压力。
2．进行理财规划
许多人认为每月的工资扣除房贷和日常生活开销之后所剩无几，除了存进银行没有别的选择。事实上，如果对剩余的资金进行合理的理财规划，房贷的压力是可以在一定程度上减轻的。
对于每月固定收入的工薪阶层，投资一些风险低、回报相对存款利息要高的理财产品也可以减轻不少房贷的压力。
如人民币理财产品、货币市场基金、债券基金和保本基金等，投资这些理财产品本金较安全，虽然给出的收益率都是预期收益率，没有绝对的保证，但实际上收益率波动范围并不大，而且要比银行存款利息高。
3．出租转移压力
购房本是件令人愉快的事，但如果它让你的生活质量下降、居住空间浪费、职业发展受限，不妨选择将房屋出租转移压力。倘若自住房的资金明显高过普通住宅的租金，可以考虑将房子出租，以暂时的牺牲为未来的生活换得更为广大的空间。
另外，考虑到小家庭以后还需要“添丁进口”，不妨将不堪重负的大房子出售，再购买一个适合自己的小户型居住，提升家庭的生活品质也未尝不是一个实用的办法。
4．买房要和职业发展规划相结合
那么究竟在什么样的职业发展阶段买房才合适呢？如何处理买房和职业发展两者之间的关系呢？
根据职业生涯理论，25岁之前是职业探索期，不稳定因素居多；25~30岁是职业建立期，在工作中不断调整自己的职业定位；30岁以后，职业发展基本形成，具有一定的事业和经济基础。对于一些职业发展方向尚不清晰、随时可能跳槽，甚至不知道自己下一步在哪里的人，若匆忙做出买房决定，风险将会比较大。
建议尚未买房的青年，不妨先制定一项详细的个人职业发展规划，在此基础上确定一个事业发展方向清晰、综合状态较为平稳的时期再买房；如果在未来几年有跳槽计划，也可以根据职业规划提前进行资金储备，由此规避将来因失业或跳槽带来无力还贷的风险。
另一种情况是已经买了房，而且开始因不堪房贷压力出现“工作奴症状”的人群，此时应该对此做一个评估，以事业发展作为立足点，考虑清楚买房究竟是为了什么。房子只能作为事业发展的一个副产品，而不该成为束缚职业发展的绊脚石。如果它让你的生活质量下降、职业发展受制，不妨选择将房屋出租等方法转移压力。
巧买二手房，胜过存银行
现如今，股市、保险、期货等理财渠道可以说越来越多，但是真正适合工薪族的投资方式却少得可怜。随着房地产发展的扩大，二手房交易也越来越火暴。因二手房交易引发的纠纷较多，所以交易二手房有很多细节需要注意。
1．对中介全面审查
根据统计资料显示，全国二手房交易中经过中介成交的已经占到80％。
然而如果在交易过程中，遇到资质差或者根本没有资质的中介公司，则后果不堪设想。所以下面先教给大家如何辨别中介公司的等级和真伪。
一看中介公司是否有明确的公司名称、长期经营的地址。这可以通过看中介公司的招牌、询问周围邻人该公司成立情况及经营情况来确定，以防皮包公司诈骗。
二看中介公司营业执照以确定该公司的营业资质。看中介公司是否可以进行二手房中介业务，办理经营二手房中介的中介公司的营业执照需要众多的条件，包括相关的有中介资质从业人员等条件。
三看中介公司营业执照确定它的注册资金。中介公司注册资金不能低于买卖一套房子的价格。客户通过中介来交易房屋最主要的原因就是不希望直接交接房款，希望在整个交易过程中有一个第三方来维护双方的利益，所以一定要找到一家公司的风险承受能力即该公司的注册资金能大于该房屋的总价或该中介公司为品牌公司，拥有良好的信誉，一旦发生纠纷，作为消费者的客户能得到妥善解决。
四看中介公司是否有合法的房地产经纪人资质的从业人员，是否有房地产经纪人资格的业务员在为你提供中介服务。拥有资质的从业人员在从事二手房交易过程中如有任何违法或对客户不利的情况发生，有关部门将通过相关政府行政措施会对其进行相应惩戒。