在项目规模确定的同时要对项目的性质进行论证，因为同一类项目的性质不同，其内容和空间组成、风格造型也将大相径庭。通常项目性质的确定多是由投资者和城市规划师一起制订的。项目策划人员在项目策划中只是对既定的项目的性质进行论证和修改，或是在未定性质时通过对城市环境进行调查、模拟，以判断出项目的性质。有时为方便起见，项目策划人员直接引用有关文件，再通过必要的调查分析来验证其性质。但无论采取何种方式，项目的性质同规模一样，是决定项目策划下步各个环节的关键，是项目策划为项目实施制定依据不可缺少的前提之一，所以项目策划人员在进行项目策划时一定要首先考虑这两点。
至于项目的用途和目的，一般在规划立项时已作了规定。而作为项目策划的任务，这两点在规模和性质的论证和确定的研究中已包含其中了。也就是说，在既定用途和目的下的项目规模和性质如果可行，则项目的目的和用途一定是成立的；反之，如果项目在既定用途和目的下的规模和性质不可行，则项目的用途也应重新加以论证修改。这一点应引起项目策划人员的注意。
项目规模、性质确定以后，下一步就是对其他条件进行调查研究和分析，以反馈、修正目标的规模、性质等，同时也为下一步空间构想作准备。
2)项目外部条件把握的方法
项目策划的外部条件主要包括市场情况、竞争者情况、企业形象、地理条件、地域条件、社会条件、人文条件、景观条件、技术条件、经济条件、工业化标准化条件，以及总体规划条件和城市设计、详细规划中所提出的各种规划设计条件和现有的基础设施、地质资料，直至该地区的相关历史文献资料等。对这些条件的调查和把握是对前一步所确定的项目规模及性质的印证和修改的客观依据，也为下一步把握内部条件提供方向和范围。
此外，还有城市总体规划的文献资料，包括对用地的性质、等级、使用意向、未来发展等方面的书面文件，以及投资者的主观设想和经有关上级主管部门正式批准的立项计划任务书，还有各种设计规范资料集等。
项目策划的外部相关条件可概括为直接条件和间接条件。直接条件是属于客观资料型的条件，如地理条件、地域条件、总体规划条件和有关设计规范资料集及特殊要求的项目，它们大多数属于其相应部门和机构特别研究的范畴。这些部门的研究成果文件即构成相对应的项目策划的外部条件的资料文件。对于这些文件和资料，项目策划可以直接引用，无需再进行调查和研究。
而间接条件则是属于调查研究型的条件，如经济条件、市场情况、竞争者情况、企业形象、人员构成、文化构成、年龄构成、职业构成、社会条件、配套设施、技术条件等，它们没有直接或明确的资料来源，需要项目策划人员进行调查研究和分析把握。在考察这些间接条件时，又可以将它们分为客观条件和主观条件。客观条件即客观存在的、有普遍认同性的物质现实，可以通过项目策划人员直接进行实地采访，拍摄照片、录像，汇集有关资料而获得。调查的结果可以用图表的方式表达出来，也可以建立起模型。主观条件即通过对主观心理判断的调查分析而获得的条件，它必须通过对不同调查者的心理调查而综合获得。可以通过民意测验以直接问答形式获得调查结果，也可以通过对项目外部条件进行模拟，建立相应的模型，分析、掌握其条件特征。例如，在对景观条件的把握时，可以对用地及周围环境进行模拟，制作环境模型，按比例做出周围主要参照物，再在模型上进行分析。
此外，还应以项目外部条件的调查结果及建立的模型去衡量和验证所确定的项目规模、性质、用途和目的，看其在定性方面是否切实可行，在定量方面是否恰当精确。这一环节是项目策划程序中不可缺少的。当项目外部结果的反馈发出后，项目策划的程序即从项目规模、性质构想开始再一次重复进行。如此反复重复，直到规模和性质达到最佳、最实际为止，然后继续向下执行程序。这种前环节指导后环节、后环节又不断反馈修正前环节的逻辑运行特征正是项目策划方法科学化的标志。项目外部条件系统是一个开放的系统，对项目策划外部条件的把握是一个复杂的多方位、多渠道、多手段的综合过程，因此还需在实际项目的研究中根据具体情况予以完善并加以运用。
3)项目内部条件把握的方法
项目策划的内部条件，主要是指项目自身的条件，它包括项目的功能要求、使用者的条件、使用方式、建设者的设计要求、管理条件、设备条件，以及地质、水电、气、热、排污、交通、通信、绿化等条件。内部条件中，以项目的功能条件、使用者的要求条件及使用者的使用方式为最重要的因素，它们是由使用者或代理人提供，或是通过预测的方法获得。因为直接或间接的与使用者有关，所以调查、了解使用者的特征(年龄、家庭组成、职业、收入状况、行为特征)，特别是使用者对项目的使用要求、使用方式对项目内部条件的把握是至关重要的。
在项目策划的内部条件中，对项目功能的把握是一项重要任务，即要求考察项目的用途。项目用途是多种多样的，为满足这些用途，必须结合3个条件进行考虑。
条件一是指满足功能的条件，即构成满足人类活动的要素，它是形成建筑物、构筑物的基本条件。条件二是指满足心理感观的条件，即具有一定的心理舒适度的要求。条件一和条件二通常要求同时满足，如餐厅中，用餐活动的功能要求与用餐时环境气氛的心理感观两者要相适应。条件三是指满足文化的条件，即社会形成的传统、习惯等文化模式的要求条件，以此来决定行为方式和项目形式。文化条件一般在举行集体仪式的项目中(如影视、歌舞剧院、会堂内)表现得比较充分，而在如车站码头、医院等使用功能较强的项目中由于使用功能的比重大大超出了文化的要求往往被忽略。然而项目的文化因素在所有项目中都是存在的，是不容忽视的客观因素。
同时，随着现代项目，特别是住宅项目设计的民主化，使用者介入设计越来越多，对项目提出各种各样的改进和满足各种需求的标准也越来越多；可是对经济性的考虑又使投资者要求项目尽量标准化，以提高项目的经济效益，协调这两者间的矛盾是项目策划的重要任务之一。
工程项目策划的内部条件除了项目的功能要求、使用者条件、使用方式、设计要求之外，就是项目具体的物质条件，即设备条件、地质条件、用地内水、电气、排污、交通、通信等。通常这些条件是直接由建设单位以书面报告的形式提供的。项目策划人在进行项目策划时，依据这些条件进行考察和论证，作为下一步项目构想的依据。
至于对内部空间使用方式和使用者要求条件的把握，如果认为直接由业主、使用者提供的条件不甚完善和客观，则有必要进行调查和分析。首先按照确定的目标拟定出操作概念——使用方式的描述语言，设定评价尺度，制成调查表，对各组成成分的使用者进行调查，然后用多因子变量分析法进行分析，推断出其使用方式的特征并加以把握。
此外，项目规模的大小与项目自身建设周期相关。建设规模过大，投资总额多，建设期长，资金占用期也长；反之，建设规模小，投资总额少，建设期短，资金占用期也短。这些都是需要策划者把握的。
无论是直接由建设单位、使用者、经营者获得内部条件，还是由项目策划人员通过多因子变量分析获得内部条件，其宗旨都是为了对项目构想进行最全面、最客观的把握，所以项目策划人员可以分段、分类、分目标选择不同的方法，以求用高效率和经济的手段来完成项目构想前的这一准备工作。
总之，对项目外部条件的把握是为了使项目遵循总体规划思想，制订和修正项目的规模、性质，把握项目建设的宏观方向；而对项目内部条件的把握则是考虑项目具体设计和方法的关键。通过对项目内、外部条件的调查、分析，进而把握项目功能组合、使用方式、结构选型、风格造型、设备系统、建设周期、建设费用，这是项目策划得以进行并取得成功的必要条件。
2.2.4工程项目策划的程序
工程项目策划的核心思想是通过对项目多次系统性的分析和策划，逐步实现对项目有目标、有计划、有步骤的全过程控制。
项目实施系统可划分为决策领导层和项目实施基层两个层次。从项目管理工作的角度，还可以将项目实施基层的管理工作划分为两个层次：中间管理层和技术管理层。后者负责项目实施各方面的具体技术内容，而前者则在此基础上负责协调技术核心与其他方面及其他层次的冲突。
在工程项目策划过程中，工作内容基本上应按如下步骤展开。
①在项目初步设想的基础上进行项目的基本目标策划。工作主要由中间管理层承担，决策领导层可能参与部分策划工作，但其主要工作是决策、指导。来自决策领导层的决策意见或指导性意见对目标策划工作有着极大的影响，往往决定了项目的根本方向。
②在项目基本目标策划的基础上，对项目构成、项目过程、项目环境进行分析和策划，策划成果将作为项目实施工作的纲领性文件。项目的决策领导层并不参与这一部分的工作，但需要对有关的关键环节进行决策、对重要文件进行认可。
③在上述工作的基础上，对项目的总体控制方案进行策划，其中的部分工作需要项目决策领导层的参与，并对有关的问题进行决策和指导。
④随着项目实施工作的逐步展开和深入，在有关工作的基础上进行详细的目标分解和控制工作计划等的策划；策划工作虽然仍由中间管理层承担，但需要技术管理层参与其中的部分工作，因为此时的策划工作涉及很多技术性的细节问题。
以上叙述的只是高度概括和原则性的项目策划工作步骤。在实际工作中，往往是在上述基本步骤的基础上，很多方面的工作同时进行、交替进行、循环进行，不同的策划内容之间也需要互相考虑、互相参照、互相协调。由于项目实际情况的不同，会在项目策划的工作步骤和方式上有很大的不同，很难得出一概而论的程序。而且迄今为止，大部分的项目并没有进行严格全面的项目策划，仅仅对项目的某个方面或某个阶段的策划有所考虑和安排，其项目策划的工作安排显然缺乏系统性。正是由于这些原因，在一些实际工作中的项目策划往往未采用前面介绍的系统性很强的名称，而是根据部门的不同、具体内容的不同或者根据习惯采用多种名称(如项目目标策划中有投资规划、进度规划，项目控制策划中有项目管理工作规划，项目环境策划中有融资计划、项目宣传企划等)。
项目策划工作不是固定不变的，而是随着工作的逐渐展开和深入一步步地趋于详细、趋于深入、趋于精确。项目策划的工作内容或者成果在项目建设过程中呈现出动态性。这种动态性表现在两个方面。一方面，逐步发展深入。随着项目工作面的扩大和工作内容的深化，项目策划的内容也根据项目需要和实际可能性而不断丰富和深化，直至涉及项目工作的各个角落和所有阶段。另一方面，逐步修正精确。项目早期的策划工作是在许多经验性阶段假设的基础上进行的，所作出的许多分析也是粗略的估计。项目的发展使原来的假设被证实或被推翻，粗略的估计会逐渐趋于详细和精确。早期项目策划中的一些偏差得以修正，内容的精确性也得以逐步提高。
工程项目策划内容的动态性既是策划工作的一种基本状态，也是项目管理工作人员必须充分理解的一个特性。在以项目策划内容为依据进行项目管理工作时，必须灵活掌握这种动态性，既要以项目策划为工作指导，又不拘泥于项目策划内容的局限性。
2.3工程项目投资决策
2.3.1工程项目投资决策的原则与一般程序
1.原则
工程项目投资决策是对一个复杂的、多因素的投资系统进行逻辑分析和综合判断的过程。为保证投资决策成功，避免失误，在决策过程中必须遵循下列原则。
(1)科学化决策原则
投资决策要尊重客观规律，要按科学的决策程序办事，要运用科学的决策方法。这是当今科学技术发展对项目管理的要求。
(2)民主化决策原则
投资决策应避免单凭个人主观经验决策，应广泛征求各方面的意见，在反复论证的基础上，由集体做出决策。民主决策是科学决策的前提和基础。
(3)系统性决策原则
要根据系统论的观点，全面考核与投资项目有关的各方面信息。为此，要进行深入细致的调查研究，包括市场需求信息、生产供给信息、技术信息、政策信息、自然资源与经济社会基础条件等信息，还要考虑相关建设和同步建设、项目建设对原有产业结构的影响，项目的产品在市场上的竞争能力与发展潜力。
(4)合理性决策原则
投资决策需要进行多方案的分析、比较。定量分析有其反映事物本质可靠性和确定性的一面，但也有其局限和不足的一面。当决策变量较多、问题较复杂时，要取得定量分析的最优结果往往需要耗费大量的人力、费用或时间。如果缺乏完善的分析方法和一定的原始数据，甚至很难得出可靠的结果。另外，有些因素(如社会的、政治的、心理的和行为的因素)虽较难进行定量分析，对事物的发展却有着举足轻重的影响。因此，在进行定量分析的同时，也要注重定性分析。
定量分析和定性分析相结合，在很多情况下要求决策时兼顾定量与定性的要求选择“最适”的方案，这就是说，应该以“最适”代替“最优”，以“合理”的原则代替“最优”的原则。
(5)反馈原则
做出了决策，并不意味着决策过程的终止，要使决策符合客观实际，就必须根据变化了的情况和实践反馈的情况做出相应的调整，使得决策更合理、更科学。
2.决策的一般程序
要做出正确的决策，就必须充分认识和遵循决策的科学程序。这个程序就是：提出问题确定目标搜集、加工整理信息拟定目标的多种备选方案分析比较各种方案由决策机构选优抉择组织决策方案的实施检验决策实施效果。
(1)提出问题
决策是为了解决某个问题，这就要求根据实际情况，提出要决策的问题，并弄清楚其性质、特征、范围、背景、条件及原因等。
(2)确定目标