2.4房地产拍卖与价格形成的相关研究
拍卖是最古老的市场机制之一，其出现至少可以追溯到公元前500年。拍卖作为一种常见的价格决定与资源分配机制，如今已被应用于各个国家众多行业的交易中，大到国家债券、外汇的出售和各种油田或矿山开采权、土地开发权的转让，小到古董、名画甚至小商品的买卖，均采用拍卖的方式进行。与此同时，拍卖在房地产买卖市场中也得到广泛应用。但由于数据的局限，已有文献较多集中在对物业市场的研究，对土地竞买行为的研究相对不足。因此，本书在进行文献综述过程中，将文献检索的范围扩大到整个房地产领域，从拍卖机制下的价格形成、竞买溢价与竞买成败两个方面对相关文献进行综述。
2.4.1拍卖机制下的价格形成研究
拍卖机制为研究者提供了一种很好的观察价格形成的机会，研究拍卖机制下的价格决定机理是一个国际前沿课题。但系统的拍卖理论研究进行的时间并不长，Vickery在1961年发表的《反投机、拍卖与竞争性密封投标》(Counter speculation，Auction，and Competitive Sealed Tenders)开创了拍卖研究的先河。Milgrom和Weber，McAfee和McMillan、Milgrom以及Wilson对相关的拍卖理论研究进行了较为全面的综述。有关拍卖的理论研究话题包括：不同的拍卖形式是否会产生同样的预期收益，市场信息和竞买者的风险厌恶程度如何影响其竞买策略，竞买者人数对最终的成交价格有何影响，以及如何有效地设定拍卖过程中的保留价格(Reserve Price)。上述相关理论也被逐步应用于房地产拍卖的研究中。
竞买人数是影响竞买价格的一个重要因素。Vickery研究指出，随着竞买者人数的增加，竞买价格将趋于保留价格或竞买者的估计价格。Ching和Fu对香港土地市场竞争性的研究表明，土地的拍卖价格与竞买人数之间表现为正相关的关系。Ooi、Sirmans和Turnbull认为竞买价格随着竞买人数的增加而增加，因为竞买人数的增加加大了较高的竞买价格出现的概率，并且竞买人数的增加有助于竞买策略的改进；其在实证研究中同时引入竞买人数和竞买人数的平方作为地块拍卖价格的解释变量，结果表明，地价与竞买人数之间为倒U形关系，说明地块的竞买价格随着竞买人数的增加而增加，但其边际效应递减。而Harstad却认为较少的竞买人数意味着较大的获胜概率，这使得竞买者可能选择承受较小的期望收益从而提高竞买价格，因此，较少的竞买人数反而引致较高的成交价格。
保留价格的设定对拍卖结果的影响也是文献研究的一个方面。拍卖理论认为，较高的保留价格会增加拍卖品的出售价格，但会减小拍卖成功的概率。如何设定保留价格以实现拍卖效率的最优，是理论研究中探索较多的一个问题。但在实证研究中，还很少有文献得出保留价格对最终竞买价格影响的定量分析结果。
拍卖时点是影响拍卖价格的一个考虑因素。已有研究对拍卖时点的度量可归为两类：一种是拍卖举行的时点，另一种是两次拍卖间隔的时间。Ashenfelter和Genesove以及DeBoer、Conrad和McNamara研究了拍卖时序是否会对拍卖价格产生影响，即关注拍卖初期的价格是否存在系统偏高或偏低的现象。Lusht的研究指出，拍卖形成的价格随着拍卖的进行而减小。Allen和Swisher的研究结果表明，拍卖价格相对于市场价格而言有一个折扣，在控制其他因素的条件下，拍卖价格随着拍卖的进行而增加，即拍卖时序对拍卖价格有着正的影响。已有文献对拍卖价格与拍卖时序之间关系的研究并未得出一致的结论。Lusht认为拍卖价格与拍卖时序负相关，而DeBoer等和Mayer的研究则认为二者不存在相关性。
研究买方特征对拍卖价格的影响对认识拍卖价格的形成具有重要意义，Chicoine的实证研究发现，买方类型(个体、公司、合伙人、土地信托)对城市边缘农地的出售价格具有显着影响。Sirmans、Turnbull和Benjiamin以及Sirmans和Turnbull利用搜寻理论检验了买卖双方的特征对住房销售价格的影响，研究指出，买卖双方的特征和获得的信息会影响买方的搜寻策略和卖方的保留价格。Harding、Knight和Sirmans以及Harding、Rosenthal和Sirmans研究了买方的议价能力对住房销售价格的影响。Ooi等通过理论分析指出，在土地拍卖过程中，买方特征会影响其竞价策略，进而影响最终的竞买价格；不同买方在市场信息、资金可得性、法律地位、声誉偏好等方面的不同也是导致买方特征影响竞买价格的一个方面；上市公司具有更强的融资能力和较低的资金成本，因此将支付较高的竞买价格，同时土地竞买的成功可以给上市公司带来财富效应7，11；从投资组合的角度来看，联合体具有较强的抵御风险的能力，因此可能会支付较高的价格。但Ooi等人的文章实证结果发现，竞买者是否为上市公司对地价的影响显着为正；而是否有开发经验以及是否为联合体对地价没有显着影响。
此外，地块属性也会体现在对拍卖价格的影响中。Asabere和Huffman通过实证研究检验了拍卖物业的物理属性、区位因素、拍卖时点和邻里属性对拍卖结果的影响，并发现区位因素对拍卖结果影响显着。DeBoer等的调查结果表明，3/4的竞买者的竞买决策会受到区位因素的影响，同时，一半以上的竞买者会受到邻里属性的影响。
Ooi等构建了拍卖机制下地价形成的理论分析模型，研究得出几个推断：(1)竞买价格随着竞买人数的增加而增加；(2)竞买者对地价的估值越高，竞买价格越高；(3)竞买者特征会对竞买价格产生影响，大型综合性竞买者(Larger Multiple-project Bidders)会出较高的竞价；(4)地块开发回报的风险越小，竞买价格越高。文章以新加坡“首价格密封投标拍卖冶为例进行了实证研究，模型中引入时间哑元变量和房地产价格指数来控制宏观经济和房地产市场条件的变化对地价的影响，同时从三个方面选择变量对地价的变化进行解释：(1)地块属性与区位特征，包括地块规模、与CBD的距离，与主要站点的距离、地块的容积率、地块用途；(2)竞买者特征，包括竞买者是否有过房地产开发的经历、竞买者是否为上市公司、竞买者是否为联合体；(3)竞争性与信息，包括竞买者人数、竞买者人数的平方、周边具有可比性的最近的5个地块价格的加权平均、当前时点的拍卖地块数/拍卖时点前后15天内的竞买地块数。研究结果表明，地块属性与区位特征对地价的影响在最终竞买价中得到体现，说明竞买者对地块的评估价值会影响其竞买决策；拍卖频率对地价的影响为正，说明政府有效控制了地块拍卖的进程，有利于房地产市场的稳定；在拍卖体制下，买方获取信息和开发能力的不同会影响竞买策略，这是买方特征影响竞买价格的一个渠道；竞买成功可以提高公司的资本价值，这是上市公司高价竞买的一个驱动力，验证了已有研究中提出的土地竞买为上市公司带来的财富效应。
2.4.2竞买溢价与竞买成败的研究
拍卖和私人议价(Private Negotiations，又称“协议冶)是进行物业出售的两种定价机制。这两种定价机制是否会产生相同的收益，是学者研究的一个课题。Ooi等认为，协议价格的形成建立在市场充分竞争的基础上，而拍卖则是有限竞买人参与的一种定价机制，因此，理论上拍卖价格要低于协议价格。Lusht的研究发现在英式拍卖中，中高价位住房的拍卖价超过协议价格。Dotzour等、Mayer以及Allen和Swisher也对拍卖和协议两种机制下的价格差异进行了实证研究，但未得出一致结论。
在美国，房地产拍卖通常是由于按揭合同的违约、地方物业税的拖欠或其他债务原因而对物业进行的取消抵押赎回权的处理，因此，人们在情感上往往会产生贬低这些物业价值的倾向。这种情感因素是导致已有研究中发现住宅拍卖价格低于市场价格的一个主要因素之一。特别是亚洲金融危机后大量抵押物业的拍卖更加重了人们的这种情感意识。这种特殊的物业产权关系和拍卖出售的特殊机制，在市场定价的基础上又增加了一些复杂的因素，因此，学者提出的一个研究问题是：拍卖机制下形成的价格水平是否与市场定价相同？Asabere和Huffman研究了由于取消赎回权而进行的城市土地拍卖的价格影响因素，研究结果表明，地块规模、区位因素、邻里属性、历史区划和时间变量是影响拍卖价格形成的主要因素，这与市场定价机制相吻合。Allen和Swisher指出，在美国，人们通常会将拍卖出售认为是一种折价出售；拍卖的房地产多数是由于业主面临紧急情况或突发事件而急于处理的物业，因此，竞买者对其支付的竞买价格可能低于预期的市场价格。
Lusht提出了对不动产拍卖的情况进行分类的标准：竞买者是风险中立型(Risk Neutral)还是风险厌恶型(Risk Averse)，竞买者对商品的估价是相互独立的(Independent)还是联合的(Affiliated)。通过总结已有的研究结论，他指出，对于风险中立且联合估价的竞买者而言，英式拍卖可以实现收益最大化的目标；而对于风险厌恶且独立估价的竞买者而言，密封式拍卖(包括首价格密封投标拍卖和次价格密封投标拍卖)更有利于实现收益的最大化。
除了定价机制的差异，开发企业是否存在过度竞买行为也是影响最终竞买价格的一个重要方面。过度竞买是指在公共价值拍卖中，竞买价格对理论价值的偏离，即胜者诅咒(Winner蒺sCurse)。但胜者诅咒多应用于公共价值的拍卖，而土地拍卖通常被认为是一种个人价值的拍卖。Kagel和Levin指出，当竞买人数较少时，公共信息会增加过度竞买，而在竞买人数较多时，则会减小过度竞买。
Gwin等通过实验研究的方法检验了重复的首价格密封投标拍卖中开发企业的竞买行为。研究表明，在竞买过程中，开发企业普遍存在着过度竞买的行为，为保证有足够的土地进行开发而在竞买中不断削减预期边际收益，甚至以负的边际收益参与竞买，从而使自己面临较高的风险，这是导致拍卖机制下出现地价膨胀的一个重要因素。同时，Gwin等还进一步探索了开发企业是否会从竞买经历中吸取经验而最终减小过度竞买的行为，以及政府部门是否可以通过提供影响物业预期收益的有关信息来减小开发企业的过度竞买行为。研究指出，竞买极差(Range of Bids，竞买最高价与最低价的差)随着时间衰减，说明对于刚刚引入拍卖机制的国家或地区，需要经历一定的时间让开发企业有一个经验学习的过程，从而减小过度竞买行为；只有在政府提供足够的信息帮助市场形成预期的时候，竞买极差的波动才会趋于收敛，这说明政府通过公共信息的提供来引导市场参与者形成正确的预期，是减小过度竞买的一个有效措施。但在这个过程中，政策制定者要关注开发企业是否将高地价成本转移给消费者，从而对物业价格产生影响。
物业的拍卖收益不仅取决于拍卖价格，也受拍卖成功概率的影响。
在进行拍卖时，要同时兼顾这两个方面。但相比于对拍卖价格的研究，已有文献对拍卖成功与否的影响因素的研究较少。DeBoer等建立的竞买结果决定模型中考虑了区位因素和物业属性两方面的影响。
Maher的研究则添加了不同拍卖代理人的影响。Mayer指出，信息和市场条件是影响拍卖结果的两个重要因素。Anglin从理论上阐释了市场条件对拍卖价格和拍卖成功概率的影响。
Ong等以新加坡为例，研究了市场条件、拍卖时点、潜在竞买人数和拍卖代理人的选择对住宅物业拍卖成功概率的影响。文章在实证研究中选取的解释变量包括保留价格、住宅物业市场条件、拍卖时间、物业相关的区位因素、拍卖代理人、物业类型、物业的使用权期限、物业是否可以被立即占有、是否为抵押物的出售以及竞买人数。研究发现较低的竞买价对物业拍卖来说是一种激励，会增加拍卖成功的概率；靠近市中心的物业供应有限，而感兴趣的竞买者较多，因此，拍卖成功的概率较大；拍卖代理的选择对拍卖结果具有影响，具有较好声誉的拍卖代理会提高拍卖成功的概率；具有较长使用权期限的物业拍卖成功的概率较大；较多的竞买人数应增加拍卖成功的概率，因此，提高物业对市场参与者的吸引力，可以有效增加物业拍卖成功的概率。