建筑的智能化，尤其是住宅小区智能化的实践，在我国基本上还是近几年的事情，是一个新生事物。然而，随着科学技术的进步，其发展势头将会锐不可当。因此，了解和掌握智能型住宅小区的基本内涵以及其智能系统构成等等，对开展智能型住宅小区的物业管理将会有极其重要的意义。
一、智能住宅及智能型住宅小区的产生与发展
智能住宅从本质上看，应该属于智能建筑。所谓智能建筑，一般是指通过建筑物的结构、设备、服务和管理，根据用户的需要进行最优化的设计组合，从而为用户提供一个高效、舒适、便利的人性化建筑环境。目前，智能住宅还没有一个确切的概念，但一般认为，智能住宅实质上是将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术及艺术有机结合的产物。智能住宅所追求的是居住安全、环境健康、信息灵通、经济合理、生活方便以及服务周到，它是一种充满温馨并能极大的提高生活质量的新型的住宅建筑。
同智能住宅一样，智能住宅小区目前也没有一个明确的概念。北京专门从事房地产智能化设计的一家公司为职能住宅小区下了这样的定义：智能社区是利用现代4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC 卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。目前，一般认为，所谓智能住宅小区，是指由通讯网络和各种传输管网连接的若干智能住宅及与智能管理下的各种住宅公共设施的集合。
智能住宅和智能住宅小区是随着20 世纪80 年代计算机技术的高速发展以及国际互联网（I nternet）的公开化而产生和发展的。早在1979 年，美国的斯坦福研究所就提出了在建筑物内将家用电器、电气设备的控制线统一为家庭总线（Ho mebus）的概念，而后又成立了现代住宅专题研究会与消费者电子总线（CEBUS）研究会，专门从事这一领域的研究。1984 年美国住宅建设者协会（NA HB）成立了现代住宅开发公司，1989 年推出了将电力供应、空调控制与数据通讯合为一体的布线系统示范单元。
我国是20 世纪80 年代末期引入智能住宅和智能住宅小区的概念。国内第一个建成由电脑风格覆盖的住宅小区是江苏无锡蠡湖泰德新城，它在实现了住宅园林化的同时，还实现了住宅智能化。泰德新城着眼于21 世纪社区功能和居民工作、生活方式和性质的改革，提出并实施了社区多媒体公益网，资源共享，并可连接国内外大型网络，建筑物之间由高速网络线路相连，并辐射至每个房间，可将图文电视、有线电视、卫星通讯、金融电子、公用数据交换等多种信息服务向社会提供。目前，深圳、上海、北京、无锡等不少城市都建有不同智能程度的智能住宅小区。
为了推进和规范住宅小区智能化，建设部于1999 年开始在全国开展住宅小区智能化技术示范工程。这极大地促进了我国智能住宅与智能住宅小区的发展。
二、智能型住宅小区的基本功能
智能型住宅小区可以具有和实现很多功能，具体来说，包括以下基本功能：
（一）物业管理及安防功能
（1）社区管理信息中心。提供小区信息网络服务平台维护、管理。
（2）社区公共安全防范。包括：社区闭路电视监控系统；社区红外报警系统；消防报警系统；煤气报警系统；自动停车场监控系统；可视对讲门警系统；防灾及应急联动系统；指纹电子门锁系统。其特点是：由新一代的楼宇智能控制器统一管理，并通过社区局域网传输到社区管理信息中心。在信息中心的服务器上，工程师可通过智能可视化管理系统统一控制。本方式无需另外布线或安装昂贵的监控设备，可大大地降低成本，是全球最先进的楼宇监控系统之一。
（3）三表计量。水、电、煤气通过局域网远程自动抄表计费。
（4）小区机电设备监控。包括给排水、变配电集中监控；电梯、供暖监控；区域照明自动控制等方面。其特点是：楼宇智能控制器连接到社区局域网络，由网络信息管理中心统一控制。
（5）小区电子广告牌。与社区局域网连接，发布网上信息。
（二）信息网络通讯服务与管理功能
1.小区信息服务平台。主要包括以下方面：
（1）小区信息发布。内容涵盖小区介绍、天气预报、新闻摘要、社区通知、公告、活动安排、表扬信、求助信息等。
（2）就业信息。内容有就业政策、就业形势、劳动力市场动态、就业技能培训信息、钟点工信息、就业咨询等。
（3）文化娱乐。包括网上借书、网上CD 音乐欣赏、网上影视V CD、DV D、录像带租借服务、网上游戏、网上聊天等方面。
（4）旅游交通信息。如电子地图、导读信息、风土人情、新景点介绍、公交车次、飞机班次、列车时刻表、轮船航次、电话号码簿、邮政编码簿等等。
（5）健康信息。包括远程医疗服务、就医指南、保健信息、网上挂号、心理咨询、医疗信息等内容。
（6）网络接入。与国内公众多媒体信息网、国际互联网联结。
（7）网上教育。如电子图书馆、新书导读、网上家教、教学指南、教学咨询、婴幼儿教育指导、老年大学、科技和日常生活咨询、菜谱、家用电器使用指南等等。
2.小区电子商务系统。主要包括四个方面：
（1）网上超市系统。利用社区I C 卡在网上购买日用消费品，由小区服务人员提供上门服务。
（2）商品报价系统。可在网上发布附近各大商场、超市的最新商品报价、打折信息，以及新商品介绍等。
（3）电子付费系统。网上支付水费、电费、燃气费，以及订奶、订报、房租、电话、有线电话、入托等费用。
（4）网上订餐系统。可在网上直接实现点菜、订餐，并可在社区餐厅预订座位或饭菜。
3.小区综合信息管理。主要包括以下5 个方面：
（1）社区安全管理系统。社区局域网网络安全管理系统与当地公安机关网络联结，可随时进行信息交流和传递。
（2）社区人口管理系统。包括住户信息、入住时间、职业、工作地点、生日、纪念日等信息。
（3）社区车辆管理系统。包括社区车辆的型号、外观、所有者等详细情况以及车辆进出统一管理和安全保卫。
（4）社区物业设备管理系统。包括房产管理、租金、管理费管理以及每月统计报表。
（5）社区物业检修管理系统住户可通过社区网络进行物业保修。
4.综合通讯局域网网络。与PST N、I SDN、DDN 及A T M宽带网连接。
（三）住宅智能化功能
1.家庭保安监控。提供视频摄像头供住户在外出或上班随时监控家中情况。
2.防火、防燃气泄露报警。可通过网络及时将住宅的火灾、燃气泄露等情况通知居民和社区物业管理部门，问题可随时得到及时解决。
3.紧急求助报警。具体包括：保安干警求助和急救中心求助两个方面。其特点是可通过电话和社区网络及时向当地公安部门和急救中心报警。
4.家庭电器自动化控制。通过厨房、浴室、卫生间设备监控、遥控装置实施控制。
5.家庭起居日用自动化系统。包括门窗自动开闭系统与照明自动设施。特点是：居民可通过楼宇智能控制器控制家庭门窗自动开闭和照明设施。
6.家庭娱乐系统。具体包括：（1）社区有线电视系统。能够提供当地有线节目、卫星电视节目。（2）社区V OD 点播系统。可实现VCD、DVD 级视频图像自由点播。（3）网上音乐点播。可实现AC3 环绕立体声音乐点播。等等。
三、智能型住宅小区功能等级
智能住宅小区虽然可以实现众多功能，但并不是一定必须具有上述众多功能。实际上，智能住宅小区是有一定的功能等级的。1999 年1 月份，建设部住宅产业化办公室召开了“住宅小区物业管理、智能化产品技术研讨会”，初步将我国的智能化住宅小区根据所实现的功能划分为初级、中级和高级三级。
四、智能住宅与智能型住宅小区的智能系统
智能住宅与智能住宅小区的智能化系统应能将住宅内所有的话音、图像、传感器、防灾、防盗、控制器、数据等信息进行沟通，并与外界作充分的交流。就系统的结构而言，这是一个多媒体的局域网。
智能住宅技术一般主要由现代建筑技术、现代计算机及通讯技术和现代控制技术组成，其核心是智能住宅自动化系统。智能住宅智能自动化系统主要由通讯自动化系统、安全自动化系统、保健自动化系统和管理自动化系统组成。而计算机网络和综合布线系统则应是上述四个系统的技术基础和设施保证。
计算机网络是分布于各处的多个计算机在物理上相互连接，按照网络协议相互通信，以共享硬件、软件和数据等资源为目的的计算机系统。智能住宅小区采用光纤直入小区方式，在小区设置接入交换网功能的远端模块局（也可在城域网交换机处），小区的计算机网络由主干网和居民网两部分组成，主干网分两个网段，内部社会网运用I nternet 技术，建立物业管理、社区服务等应用系统，I nternet 接入网为居民及外部访问者提供 WWW、e_mail、TEL-NET 等服务。居民网采用I SDN 节入主干网的方式满足。小区网与公用网互联，形成多功能计算机网络。
智能住宅与智能住宅小区综合布线系统是住宅或住宅小区内的传输网络，它将各种语音和数据通信设备、开关设备以及信息管理系统连接在一起，并与外部通信网络连接。它包括电缆、布线元件以及住宅内部到住宅外部的布线器材。该系统包括所有的发送媒介和线路、管理点、适配器、插头以及支持住宅建筑物内网络接口和终端设备的连接并使系统运转的硬件。