凡田以近郭为上地，迤远为中地、下地。五尺为步，步二百四十为亩，亩百为顷。太祖仍元里社制，河北诸州县土著者以社分里甲，迁民分屯之地以屯分里甲。社民先占亩广，屯民新占亩狭，故屯地谓之小亩，社地谓之广亩。至宣德间，垦荒田永不起科及洿下斥卤无粮者，皆核入赋额，数溢于旧。有司乃以大亩当小亩以符旧额，有数亩当一亩者。步尺参差不一，人得以意赢缩，土地不均，未有如北方者。贵州田无顷亩尺籍，悉徵之土官。而诸处土田，日久颇淆乱，与黄册不符。弘治十五年，天下土田止四百二十二万八千五十八顷，官田视民田得七之一。嘉靖八年，霍韫奉命修会典，言：“自洪武迄弘治百四十年，天下额田已减强半，而湖广、河南、广东失额尤多。非拨给於王府，则欺隐於猾民。广东无藩府，非欺隐即委弃於寇贼矣。司国计者，可不究心？”是时，桂萼、郭弘化、唐能、简霄先后疏请核实田亩，而顾鼎臣请履亩丈量，丈量之议由此起。江西安福、河南裕州首行之，而法未详具，人多疑惮。其后福建诸州县，为经、纬二册，其法颇详。然率以地为主，田多者犹得上下其手。神宗初，建昌知府许孚远为归户册，则以田从人，法简而密矣。万历六年，帝用大学士张居正议，天下田亩通行丈量，限三载竣事。用开方法，以径围乘除，畸零截补。於是豪猾不得欺隐，里甲免赔累，而小民无虚粮。总计田数七百一万三千九百七十六顷，视弘治时赢三百万顷。然居正尚综核，颇以溢额为功。有司争改小弓以求田多，或掊克见田以充虚额。北直隶、湖广、大同、宣府，遂先后按溢额田增赋云。
屯田之制：曰军屯，曰民屯。太祖初，立民兵万户府，寓兵於农，其法最善。
又令诸将屯兵龙江诸处，惟康茂才绩最，乃下令褒之，因以申饬将士。洪武三年，中书省请税太原、朔州屯卒，命勿徵。明年，中书省言：“河南、山东、北平、陕西、山西及直隶淮安诸府屯田，凡官给牛种者十税五，自备者十税三。”诏且勿徵，三年后亩收租一斗。六年，太仆丞梁埜仙帖木尔言：“宁夏境内及四川西南至船城，东北至塔滩，相去八百里，土膏沃，宜招集流亡屯田。”从之。是时，遣邓愈、汤和诸将屯陕西、彰德、汝宁、北平、永平，徙山西真定民屯凤阳。
又因海运饷辽有溺死者，遂益讲屯政，天下卫所州县军民皆事垦辟矣。
其制，移民就宽乡，或召募或罪徙者为民屯，皆领之有司，而军屯则领之卫所。边地，三分守城，七分屯种。内地，二分守城，八分屯种。每军受田五十亩为一分，给耕牛、农具，教树植，复租赋，遣官劝输，诛侵暴之吏。初亩税一斗。
三十五年定科则：军田一分，正粮十二石，贮屯仓，听本军自支，馀粮为本卫所官军俸粮。永乐初，定屯田官军赏罚例：岁食米十二石外馀六石为率，多者赏钞，缺者罚俸。又以田肥瘠不同，法宜有别，命官军各种样田，以其岁收之数相考较。
太原左卫千户陈淮所种样田，每军馀粮二十三石，帝命重赏之。宁夏总兵何福积谷尤多，赐敕褒美。户部尚书郁新言：“湖广诸卫收粮不一种，请以米为准。凡粟谷穈黍大麦荞穄二石，稻谷薥秫二石五斗，穇稗三石，皆准米一石。
小麦芝麻豆与米等。”从之，著为令。
又更定屯守之数。临边险要，守多於屯。地僻处及输粮艰者，屯多於守，屯兵百名委百户，三百名委千户，五百名以上指挥提督之。屯设红牌，列则例於上。
年六十与残疾及幼者，耕以自食，不限於例。屯军以公事妨农务者，免徵子粒，且禁卫所差拨。於时，东自辽左，北抵宣、大，西至甘肃，南尽滇、蜀，极於交阯，中原则大河南北，在在兴屯矣。宣宗之世，屡核各屯，以征戍罢耕及官豪势要占匿者，减馀粮之半。迤北来归就屯之人，给车牛农器。分辽东各卫屯军为三等，丁牛兼者为上，丁牛有一为中，俱无者为下。英宗免军田正粮归仓，止徵馀粮六石。后又免沿边开田官军子粒，减各边屯田子粒有差。景帝时，边方多事，令兵分为两番，六日操守，六日耕种。成化初，宣府巡抚叶盛买官牛千八百，并置农具，遣军屯田，收粮易银，以补官马耗损，边入称便。
自正统后，屯政稍弛，而屯粮犹存三之二。其后屯田多为内监、军官占夺，法尽坏。宪宗之世颇议厘复，而视旧所入，不能什一矣。弘治间，屯粮愈轻，有亩止三升者。沿及正德，辽东屯田较永乐间田赢万八千馀顷，而粮乃缩四万六千馀石。初，永乐时，屯田米常溢三之一，常操军十九万，以屯军四万供之。而受供者又得自耕。边外军无月粮，以是边饷恒足。及是，屯军多逃死，常操军止八万，皆仰给於仓。而边外数扰，弃不耕。刘瑾擅政，遣官分出丈田责逋。希瑾意者，伪增田数，搜括惨毒，户部侍郎韩福尤急刻。辽卒不堪，胁众为乱，抚之乃定。
明初，募盐商於各边开中，谓之商屯。迨弘治中，叶淇变法，而开中始坏。
诸淮商悉撤业归，西北商亦多徙家於淮，边地为墟，米石直银五两，而边储枵然矣。世宗时，杨一清复请召商开中，又请仿古募民实塞下之意，招徕陇右、关西民以屯边。其后周泽、王崇古、林富、陈世辅、王畿、王朝用、唐顺之、吴桂芳等争言屯政。而庞尚鹏总理江北盐屯，寻移九边，与总督王崇古，先后区画屯政甚详。然是时因循日久，卒鲜实效。给事中管怀理言：“屯田不兴，其弊有四：疆埸戒严，一也；牛种不给，二也；丁壮亡徙，三也；田在敌外，四也。如是而管屯者犹欲按籍增赋，非扣月粮，即按丁赔补耳。”
屯粮之轻，至弘、正而极，嘉靖中渐增，隆庆间复亩收一斗。然屯丁逃亡者益多。管粮郎中不问屯田有无，月粮止半给。沿边屯地，或变为斥卤、沙碛，粮额不得减。屯田御史又於额外增本折，屯军益不堪命。万历时，计屯田之数六十四万四千馀顷，视洪武时亏二十四万九千馀顷，田日减而粮日增，其弊如此。时则山东巡抚郑汝璧请开登州海北长山诸岛田。福建巡抚许孚远垦闽海坛山田成，复请开南日山、澎湖；又言浙江滨海诸山，若陈钱、金塘、补陀、玉环、南麂，皆可经理。天津巡抚汪应蛟则请於天津兴屯。或留中不下，或不久辄废。熹宗之世，巡按张慎言复议天津屯田。而御史左光斗命管河通判卢观象大兴水田之利，太常少卿董应举踵而行之。光斗更於河间、天津设屯学，试骑射，为武生给田百亩。李继贞巡抚天津，亦力於屯务，然仍岁旱蝗，弗克底成效也。明时，草场颇多，占夺民业。而为民厉者，莫如皇庄及诸王、勋戚、中官庄田为甚。太祖赐勋臣公侯丞相以下庄田，多者百顷，亲王庄田千顷。又赐公侯暨武臣公田，又赐百官公田，以其租入充禄。指挥没於阵者皆赐公田。勋臣庄佃，多倚威捍禁，帝召诸臣戒谕之。其后公侯复岁禄，归赐田於官。
仁、宣之世，乞请渐广，大臣亦得请没官庄舍。然宁王权请灌城为庶子耕牧地，帝赐书，援祖制拒之。至英宗时，诸王、外戚、中官所在占官私田，或反诬民占，请案治。比案问得实，帝命还之民者非一。乃下诏禁夺民田及奏请畿内地。
然权贵宗室庄田坟茔，或赐或请，不可胜计。御马太监刘顺家人进蓟州草场，进献由此始。宦官之田，则自尹奉、喜宁始。初，洪熙时，有仁寿宫庄，其后又有清宁、未央宫庄。天顺三年，以诸王未出阁，供用浩繁，立东宫、德王、秀王庄田。二王之藩，地仍归官。宪宗即位，以没入曹吉祥地为宫中庄田，皇庄之名由此始。其后庄田遍郡县。给事中齐庄言：“天子以四海为家，何必置立庄田，与贫民较利。”弗听。弘治二年，户部尚书李敏等以灾异上言：“畿内皇庄有五，共地万二千八百馀顷；勋戚、中官庄田三百三十有二，共地三万三千馀顷。管庄官校招集群小，称庄头、伴当，占地土，敛财物，污妇女。稍与分辩，辄被诬奏。
官校执缚，举家惊惶。民心伤痛入骨，灾异所由生。乞革去管庄之人，付小民耕种，亩徵银三分，充各宫用度。”帝命戒饬庄户。又因御史言，罢仁寿宫庄，还之草场，且命凡侵牧地者，悉还其旧。
又定制，献地王府者戍边。奉御赵瑄献雄县地为皇庄，户部尚书周经劾其违制，下瑄诏狱。敕诸王辅导官，导王奏请者罪之。然当日奏献不绝，气请亦愈繁。徽、兴、岐、衡四王，田多至七千馀顷。会昌、建昌、庆云三侯争田，帝辄赐之。武宗即位，逾月即建皇庄七，其后增至三百馀处。诸王、外戚求请及夺民田者无算。
世宗初，命给事中夏言等清核皇庄田。言极言皇庄为厉於民。自是正德以来投献侵牟之地，颇有给还民者，而宦戚辈复中挠之。户部尚书孙交造皇庄新册，额减於旧。帝命核先年顷亩数以闻，改称官地，不复名皇庄，诏所司徵银解部。
然多为宦寺中饱，积逋至数十万以为常。是时，禁勋戚奏讨、奸民投献者，又革王府所请山场湖陂。德王请齐、汉二庶人所遗东昌、兖州闲田，又请白云等湖，山东巡抚邵锡按新令却之，语甚切。德王争之数四，帝仍从部议，但存藩封初请庄田。其后有奏请者不听。
又定，凡公主、国公庄田，世远者存什三。嘉靖三十九年遣御史沈阳清夺隐冒庄田万六千馀顷。穆宗从御史王廷瞻言，复定世次递减之限：勋臣五世限田二百顷，戚畹七百顷至七十顷有差。初，世宗时，承天六庄二湖地八千三百馀顷，领以中官，又听校舍兼并，增八百八十顷，分为十二庄。至是始领之有司，兼并者还民。又著令宗室买田不输役者没官，皇亲田俱令有司徵之，如勋臣例。虽请乞不乏，而赐额有定，徵收有制，民害少衰止。
神宗赉予过侈，求无不获。潞王、寿阳公主恩最渥。而福王分封，括河南、山东、湖广田为王庄，至四万顷。群臣力争，乃减其半。王府官及诸阉丈地徵税，旁午於道，扈养厮役廪食以万计，渔敛惨毒不忍闻。驾帖捕民，格杀庄佃，所在骚然。给事中官应震、姚宗文等屡疏谏，皆不报。时复更定勋戚庄田世次递减法，视旧制稍宽。其后应议减者，辄奉诏姑留，不能革也。熹宗时，桂、惠、瑞三王及遂平、宁德二公主庄田，动以万计，而魏忠贤一门，横赐尤甚。盖中叶以后，庄田侵夺民业，与国相终云。