第627章当代物权法百科全书小辞典初稿619-1

当代物权法百科全书小辞典初稿619-1

地役权变更登记注销登记

一、基本理念

地役权变更登记、注销登记的规定，即关于已经登记的地役权变动或者消灭后登记的规定。此为对应式规定。其偏正的对象，是“已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”对于先前未登记的，不作硬性规定，其物权交由当事人自己决定。

地役权变更登记、注销登记，受地役权关系法和地役权登记法规范与调整。其与地役权设立登记形成配套作业，对应于地役权变更、转移、消灭的过程中，对应于普通物权法、担保物权法规范与调整的过程中。

物权法第169条规定：“已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”

上述规定应当包括以下中心思想在内。

第一，地役权变更登记、注销登记是相交叉的概念。

地役权变更登记、注销登记的交叉点在于物权变动这个关节点上，地役权变更、转让或者消灭全在于地役权变动事实的存在。

某些地役权变更可以产生地役权部分消灭：（1）地役权共有关系中，于有效期内部分地役权人退出，标志着这部分人的地役权消灭，但总体上是地役权变更。（2）需役地、供役地变更位置、面积、地上附属设施等，新的地役权关系对象产生，旧的地役权关系对象消灭，但总体上是地役权变更。（3）需役地、供役地抵押，可能导致地役权变更，可能导致地役权消灭。（4）地役权变更，主体与客体应符合地役权变更的基本要求，地役权关系的调整，可能导致部分地役权消灭。（5）地役权消灭，主体与客体应符合地役权消灭的全部要求，标志着地役权人全身退出地役权关系，不再享有利用他人土地的权利和履行相应的义务。

第二，地役权变更登记、注销登记是地役权的接续登记。

地役权设立登记是前登记，地役权变更登记、注销登记是后登记。正是有了前登记，就有了后登记。如果没有前登记，就没有后登记。这是关于地役权变更登记、注销登记的前提条件。

第三，整体上地役权登记采自愿登记、合同生效之登记对抗主义模式，没有建设用地使用权登记生效主义那么严格要求，甚至于没有土地承包经营权登记对抗主义那么严格要求。

地役权是直接从属于建设用地使用权、土地承包经营权的土地利用权，名义上采登记对抗主义模式，却没有土地承包经营权这种登记对抗主义模式那么严格。很多地役权从设立到变更、转移、消灭，连合同都没有签订，更甭说“登记对抗”、“登记生效”之类的字眼了。这是因为，地役权是从习惯法沿袭而来的，从习惯法规范至成文法，其间有一个逐渐适应的过程。

登记对抗，是指地役权经过登记以后才能对抗无处分权人和第三者的不法侵害。登记对抗主义是自愿登记的类型，地役权设立可以于合同生效之日起生效，但不登记的效力很低，不能对抗善意第三人的合法取得。地役权登记对抗主义的法律规定，可能会对于不登记的地役权人不利，但是有利于与其他地役权人建立共有的地役权关系，以利于最大限度地充分发挥供役地与需役地的综合利用水平。

二、地役权变更登记

已经登记的地役权变动，即地役权主体或者客体上的变动。凡是涉及到地役权的转让或者流转上的变动，便是涉及地役权主体或者客体上的变动，应当办理地役权变更登记。

如农村田野地役权的转让（广义转让）和互换、转包、抵押、出租等流转转让（狭义转让），以及继承、赠与、土地承包权个别调整、返租倒包等形式的转让，都有可能发生地役权主体或者客体上的变动。已经登记的地役权变动，应当办理地役权变更登记。

地役权变更登记，是指因地役权人以生改变，或者因地役权人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变化而进行的登记。应当注意的是，地役权变更登记，不仅仅关乎地役权人的变更登记，而且还关乎供役地权利人的地役权变更登记。即肯定由一个“主动登记”和一个“被动登记”组成的成双成对的地役权变更登记。这种登记办法，是与任何一种不动产登记和变更登记不相同的地方。

土地登记办法第46条规定，已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的，供役地权利人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。

实质上，地役权变更登记与土地使用权变更登记应当是一回事，或者说应当是一并变更登记的事情。地役权变更登记与土地使用权、房屋所有权变更登记溶为一体，是因为供役地权利人之供役地及其他主物权和需役地权利人之需役地及其他主物权的粘连性、不可分离性等性质决定的。

供役地权利人之供役地及其他主物权和需役地权利人之需役地及其他主物权，从总登记到初始登记、变更登记、注销登记，全部与其内部、外部物权网络系统物权体系的设立、变更、转移、消灭息息相关。其固定模式、n+n模式、点线面模式适用于其整套权利的转让，也适用于地役权变更登记。

以下土地权利变更，凡是涉及到地役权变更登记的，应当依法办理地役权变更登记：

1．因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构建物及其附属设施涉及建设用地使用权和需役地、供役地权利变更的；

2．因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权和需役地、供役地权利变更的；

3．因处分抵押财产而取得土地使用权和需役地、供役地权利变更的；

4．土地使用权连同地役权抵押期间，土地使用权和需役地、供役地权利变更的；

5．经依法登记的土地抵押权包含地役权抵押权因主债权被转让而变更的；

6．因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权及其地役权、供役地的。

7．土地主权利人包含土地从权利人（需役地权利人、供役地权利人）姓名或者名称、地址发生变化的；

8．土地的用途包括需役地、供役地用途发生变更的；

9．其他需要办理地役权变更登记的情形。如依据土地登记办法第46条规定的情形等。

以上办理地役权变更登记，需持原有效的房屋所有权登记证书、土地使用权登记证书、合同书、协议证明材料及有关部门批准文件，到有关登记机构办理地役权变更登记。

三、地役权注销登记

已经登记的地役权消灭，即地役权主体或者客体上的消灭。凡是涉及到地役权的消灭或者流转上的消灭，便是涉及地役权主体或者客体上的消灭，应当办理地役权消灭登记。

土地登记办法第53条规定，已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件、申请土地抵押权、地役权注销登记。

实质上，地役权注销注销与土地使用权注销登记，应当是一并注销登记。地役权注销登记与土地使用权、房屋所有权注销登记溶为一体，是因为供役地及其他主物权和需役地及其他主物权的粘连性、不可分离性等性质决定的。

供役地及其他主物权和需役地及其他主物权，从总登记到初始登记、变更登记、注销登记，全部与其内部、外部物权网络系统物权体系的设立、变更、转移、消灭息息相关。其固定模式、n+n模式、点线面模式适用于其整套权利的注销，包括地役权注销登记。

以下土地权利注销，凡是涉及到地役权注销登记的，应当依法办理地役权注销登记：

1．依法收回国有土地包含需役地、供役地的；

2．依法征收农民集体土地包含需役地、供役地的；

3．因人民法院、仲裁机构生效的法律文书致使土地主权利连同需役地、供役地等从权利消灭，当事人未办理地役权注销登记的；

4．因自然灾害等原因造成土地主权利连同连同需役地、供役地等从权利消灭消灭，当事人未办理地役权注销登记的；

5．非住宅国有建设用地使用权包含需役地、供役地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未批准的；

6．其他需要办理地役权注销登记的情形。

（1）如依据土地登记办法第53条规定的情形；

（2）以上第3、第4项，以及以上第（1）项规定申请地役权注销登记的，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后直接办理地役权注销登记。

（3）地役权注销登记后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。

地役权注销登记是必须的。当事人可以自觉申请登记，逾期不登记的，可由有关部门强制性地注销登记。总体上，地役权注销登记比地役权初始、变更登记更具强制性，包括了申请登记注销、限期注销、公告注销、簿记注销等各种形式在内，其强制性程度可见一斑。

立法专家指出，地役权变更、转让或者消灭，都是物权变动的内容。如果地役权虽然已经发生了变动，但没有办理变更登记或者注销登记，则在法律上并没有真正完成物权的变动。从法律效果上看，只要作为公示内容的物权现状没有变动，便可以视为变动没有发生过。

……之所以要求当事人及时办理变更登记或者注销登记，是因为供役地的用益物权很有可能会转让给第三人，有负担的不动产和没有负担的不动产在价值上是完全不同的。对受让人而言，受让了具有负担的不动产之后，将会使受让人的权利行使受到一定的限制，这样对受让人是不公平的。

为了维护登记簿的公示、公信力，必须要在地役权人办理变更、转让或者或者注销该地役权登记后，地役权变动才能生效。否则，地役权仍然存在。同时向公众公开不动产的负担情形，对保护受让人的利益，防止纠纷具有十分重要的意义。

以上讲出了地役权变更、注销登记的意义。从地役权登记对抗主义的宗旨中，可以得知其与主物权的变更登记和注销登记具有同等的意义。即不登记就不能对抗善意第三人，受让人的权利行使因此受到一定的限制，同时使得受让的不动产受到贬值，并且增加了负担，引发了不该发生的土地权利纠纷，共有四大害处。

依法执行地役权变更、注销登记可以消除四大害处，转化为四大好处。展现登记簿公示力，有利于保护受让人的利益，维护正常的地役权关系。

第627章 当代物权法百科全书小辞典初稿619-1

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