第605章当代物权法百科全书小辞典初稿597-1

当代物权法百科全书小辞典初稿597-1

地役权期限

一、基本概念

地役权期限，是指一般性地役权自成立至人为终止或者自动终止的期限。各种公共利益项目的特殊地役权因特殊需要，应当不受地役权期限的限制。基于住宅建设用地使用权设立的地役权，原则上可以连同住宅建设用地使用权一并续期，需要一并变更合同、变更登记，属于本条款特殊情形。

物权法第161条规定：“地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余期限。”

理解上述条款的中心思想，应当包含有以下几层意义。

第一，地役权毕竟是土地承包经营权、建设用地使用权的附从性定限物权，不能超过主物权剩余的期限而行使权利。

设立地役权其中的法定要求之一，是双方当事人需要协商确定其期限。当事人对地役权的期限没有约定或者约定不明确的，可以事后补充协议。当事人或者是土地承包经营权人，或者是建设用地使用权人，应当注意设立地役权的期限，不能超过主物权剩余的期限而行使权利。即使是自动续期的住宅建设用地使用权人之间，也不能将附从性定限物权的地役权期限擅自超过。

第二，土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的最高使用期与剩余期限是法定的，当事人签订合同有注意的义务，超过主合同剩余的期限而另起炉灶是无效的。

任何合同的签订都必须把法定的程序与条件放在第一位，地役权合同的签订更是如此。土地承包经营权、建设用地使用权的最高使用期与剩余期限是法定的，当事人约定的期限可以短于剩余期限，但绝对不能长于剩余期限。当事人合同中约定的期限，超过土地承包经营权、建设用地使用权等主合同剩余的期限而另起炉灶是无效的。

第三，本条款的规定，准用于共有或者互有地役权设立时的规定。

土地承包经营权人、建设用地使用权人，有时互为地役权人或者共为地役权人。如在地役权合同共同作弊也是无效的。

地役权自成立至人为终止的期限，是当事人合同约定的未超过土地承包经营权、建设用地使用权规定的最高期限及其剩余期限，或者未满足到的剩余期限。换言之，有些地役权自成立至人为终止的期限，使地役权期限未达到最高极限的期限，有些则可能达到最高极限的期限。当事人合同约定的地役权期限，无论是早期、中期或者晚期约定的，绝大部分应当是打了折扣甚至于打了严重折扣的地役权，与土地承包经营权最高期限、建设用地使用权最高期限完全同步的极为罕见。

整个地役权的物权关系，包括土地承包经营权、建设用地使用权规定的最高期限及其剩余期限关系，是物权法首创的新型物权关系，可以说目前仍然尚处于试验探索阶段，需要认真地不断地总结经验，不断地完善地役权的物权关系制度。问题在于，我们应当密切关注公共利益项目的特殊地役权与非公共利益项目的一般地役权的差别。即使是一般地役权，能够续期的就应当尽量满足地役权人续期的愿望。鉴于地役权是个福利性质的土地利用权的事实，公众心理上会同情地役权期限届满后能够续期和从宽处理的物权化方向期待。对于建设用地上的地役权期限届满后能够续期和从宽处理，更是大势所趋，人心所向。

地役权自成立至自动终止的期限，是法定的建设性终止的期限。无论当事人是否签订地役权合同或者是否申请过不动产登记，届时均可依据物权法、农村土地承包法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等相关规定进行除期或者除权。其中，依据物权法第149条第1款关于“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的特别法权制度规定，属于本条款例外情形，即基于住宅建设用地使用权设立的地役权可以自动续期，除非当事人合同中另有约定。

二、法理解析

理解本条款的意思，除了上述的综合理解以外，还应当了解以下法理精神。

（一）设置地役权期限的本义

设置地役权期限的本义，缘于以下法理解构：全国各类土地逐渐纳入统筹兼顾、统一规划、统一管理、统一调度、统一调整的大物权化土地政策；力求从无秩序、无期限、无法政、无法权的粗放管理模式中摆脱困境，过渡到全员、全过程、全方位、全要素科学管理轨道上来；高瞻远瞩、高屋建瓴地创造条件，努力做到更加科学地规划用地，公平合理地利用各类土地，集约用地、节约用地，有针对性地划拨和出让土地；有计划有步骤地下放土地使用权和回收土地使用权，相应地宏观调控特定时期的物权关系。包括设置地役权期限在内，均受以上宏观政策、远景规划、战略思想、管理机制和物权调整、物权还原等法理精神所支配。

客观上，地役权是个副物权、从物权、从产权、土地利用权、土地占用权，对于正物权、主物权、主产权和土地所有权、土地使用权有着天然的依附性。依据“副从正走，从从主走”和“土地利用权、土地占用权包括地役权跟随土地所有权、土地使用权走”的宗旨与原则，地役权的设立、变更、转让与除权、消灭等一整套程序，必须遵从以上宗旨与原则，不能搞特殊化，也完全没有资格搞特殊化。连正物权、主物权、主产权和土地所有权、土地使用权都不能搞特殊化，也完全没有资格搞特殊化，地役权更没有资格搞特殊化。设置地役权期限，肯定是坚定不移的既定方针。

假设，正物权、主物权、主产权和土地所有权、土地使用权实施的是最高期限制度和合同期限制度，而地役权没有或者不执行相应的期限制度，反过来，会严重影响上述制度的顺利实施。因为无序化的地役权如土地所有权、土地使用权供役地中锲下的一颗钉子，不拔除就会其他权利人的物权调整和供役地的统一规划，影响到经济建设、基础建设和物权建设的顺利发展。

建设用地使用权人、农用土地使用权人无论是作为地役权人还是作为供役地权利人，他们设立的地役权的期限肯定是受法律要件限制或者自身条件限制的。因地役权是依附于土地所有权、建筑物所有权和土地使用权而存在的用益权，土地所有权、建筑物所有权和土地使用权变更了，地役权也得随之变更，否则，就失去了存在的依据。

（二）不同的地役权期限及对照标准

不同的地役权期限，有法定的不同类型的不同的地役权期限，有合同约定的不同类型的不同的地役权期限，有客观存在的不同类型的不同的地役权期限，各种各样的地役权期限有不同的量化指标，不能等量齐观。

不同的地役权期限，大致上可以作出以下排序。

第一，不同的地役权期限小于法定的最高期限和土地使用权人已经执行过的期限。

法定的最高期限＞土地使用权人已经执行过的期限＞从已经执行过的期限中分摊出地役权合同期限＞地役权期限的终点期限＞地役权期限除权期限。

地役权期限的终点期限=法定的最高期限－土地使用权人已经执行过的期限－从已经执行过的期限中分摊出地役权合同期限－地役权行使期限=地役权减物权的剩余期限X—

因为，不同的地役权期限＜土地使用权人已经执行过的期限

所以，不同的地役权期限＜法定的最高期限。

理由：以非住宅类建设用地上的地役权为例。一般而论，新建设的建筑物、构建物及其附属设施建成以后，再签订地役权合同，再从供役地权利人土地上铺设管线后再接上电源、自来水等生产生活必需的设备，然后再投入使用。使用过几年时间后，建筑物所有权人将其建筑物连同建设用地使用权和地役权一并转让或者出租给新权利人。结果，地役权期限的终点期限显示为减物权的剩余期限，用X—表示。

第二，地役权期限与法定的标准期限对照

1．地役权期限与法定的农村承包土地标准期限对照

农村土地承包标准期限，即法定的最高期限。一般而论，排列如下：

（1）耕地的承包期为30年。耕地地役权期限＜耕地的承包期30年。

（2）草地的承包期为30年至50年。草地地役权期限＜草地的承包期30年至50年。

（3）林地的承包期为30年至70年。林地地役权期限＜林地的承包期30年至70年。

（4）特殊林地的承包期长于70年。特殊林地地役权期限＜特殊林地的承包期长于70年。

2．地役权期限与法定的非住宅建设用地标准期限对照

非住宅建设用地承包标准期限，即法定的最高期限。排列如下：

（1）工业用地50年。工业用地地役权期限＜工业用地使用期50年。

（2）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。教育、科技、文化、卫生、体育用地地役权期限＜教育、科技、文化、卫生、体育用地使用期50年。

（3）商业、旅游、娱乐用地40年。商业、旅游、娱乐用地地役权期限＜商业、旅游、娱乐用地使用期40年。

（4）综合或其他用地50年。综合或其他用地地役权期限＜综合或其他用地使用期50年。

（三）自动续期地役权期限与法定的自动续期标准期限对照

自动续期地役权期限，是指其依附并从属于法定的自动续期标准期限的特殊期限，是住宅类建设用地使用权经过物权法第149条第1款关于“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的特别法权制度规定，由非以往的非自动续期制度改变为自动续期制度。这一自动续期制度，可使地役权发生连锁反应，直接带动地役权自动续期制度。

城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条第（1）款规定“居住用地70年”，由此条款联系到物权法第149条第1款，自动续期地役权期限的理论模型如下：

（1）居住用地70年加续期期限。居住用地地役权期限加续期期限＜居住用地使用期70年加续期期限。

物权法本条款没有提及“住宅建设用地地役权期间届满的，自动续期”。即使可以“自动续期”也是不能超过剩余期限的。

（2）依据“副从正走，从从主走”和“土地利用权、土地占用权跟随土地所有权、土地使用权走”的宗旨与原则，地役权的设立、变更、转让与除权、消灭等一整套程序，必须遵从以上宗旨与原则。既然“住宅建设用地地役权期间届满的，自动续期”已经成为法定的延续制度，居住用地地役权期限加续期期限制度应当与该项制度相匹配，不能另搞一套，任何人也不能搞特殊化。

第605章 当代物权法百科全书小辞典初稿597-1

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