第60章当代物权法百科全书小辞典初稿56-1

当代物权法百科全书小辞典初稿56-1

登记费用

一、基本概念

登记费用，即各种不动产登记或者各种制式登记的登记费用，指物权法规定的全国统一“按件收费”的费用。其目的在于清理整顿乱收费的不正之风，限制登记机构的收费权限，规范收费行为与收费额度，减轻登记申请人的负担，提高工作效率。登记机构不是营利性组织，他们的工作性质是为登记申请人服务，没有权利自定收费项目、收费标准，更不能借此收取高额费用。如按照每套住房收取的费用统一定为80元，纠正了从现行的按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计算的乱收费行为，基本上降低了当事人的登记负担。

在全国建立统一的不动产登记收费标准，减轻权利人的登记负担意义重大。一则，实行公平收费、合理收费，体现了公平合理原则，是立法执法的出发点和归属；二则，减轻广大人民群众负担，体现了为人民服务的宗旨；三则，在全国建立统一的不动产登记收费标准，是建立统一的不动产登记制度的一个不可或缺的环节。

物权法第22条明确规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由***有关部门会同价格主管部门规定。”这为规范全国的收费标准、统一收费额度、限制登记机构的权利、特别是禁止巧立名目乱收费和收高费的种种不良行为、歪风邪气，以及价格制定与监管等项，进行了框架性规定。

立法机关在物权法立法征求意见过程中，很多权利人意见很大，反映出不动产登记机构巧立名目乱收费和收高费的行为很严重。有的提出，一段时间以来，许多地方存在着不动产登记收费过高的问题，并且无论是不动产所有权登记，还是对不动产抵押权等不动产他项权利的登记，普遍地按不动产的面积作为计收登记费的标准。有的地方按照不动产转让或者抵押合同标的额的相当比例收取登记费。如有的地方如此规定房屋抵押登记收费标准：“抵押评估价值10万元以下1%；10万元至100万元0。7%；100万元至1000万元0。3%；1000万元以上0。2%。”该标准下面还附有注释：“以抵押评估值计费基数，实行差额率累进收费。由抵押人支付，每件收费基准抵押期限为一年，低于一年期的收费可下降50%，超过一年的收费标准可上浮，但最高不得超过50%。”显而易见，这些地方的规定一如霸王条款加重了交易负担，侵害了登记申请人的合法权益还振振有词，在物权法立法中以铁腕整治不动产登记机构的巧立名目乱收费和收高费的种种不良行为、歪风邪气。

应当指出的是，2002年国家计委、财政部发布了《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》，基本上降低了当事人的负担。但是，该通知中却留下了一个“放权”的尾巴：“住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取，具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。”

在地方保护主义、部门收费主义利益驱动下，各个地方的收费标准五花八门。如有的地方的土政策，对住房以外其他房屋所有权登记费，建筑面积分为100平方米以下、101至500平方米、501至1500平方米、1501至3000平方米、3001至10000平方米和10001平方米以上的，分别收费100元、200元、300元、400元、600元、800元几个档次。住房以外其他房屋他项权利（包括所有权、典权）登记费比照上述规定执行。确切地说，这些六个档次的收费标准并不高，但仍然是相当乱，而且地区之间相比更乱。物权法规定“具体收费标准由***有关部门会同价格主管部门规定”，为由中央放权到集权、统一全国的收费标准奠定了法律原则，遏制了乱收费甚至于收高费的土政策，向公开公平公正迈进了一大步。以上两段资料，根据全国****会法工委民法室编著的《中华人民共和国物权法解读》的资料改编。

二、相关事项

登记费用是个基本概念，应当实行登记收费权利人统一、登记收费类型统一、收费标准统一等“三统一”原则。从其主要内容上包括以下几点：

1．统一登记收费权利人

不动产登记收费权利人，指县级以上土地（含建设用地、宅基地、耕地、草地、林地、滩涂、山地、荒地、未利用地）、矿产矿地、海域、房屋（含建筑物）等不动产登记机构，他们各自有权依法收取登记费用。

其中，合署办公登记与收费的，由新成立的登记机构有权统一登记与收费，原登记机构不再有权收费。如房屋登记机构与土地使用权登记机构合署办公登记与收费的，由新成立的房屋登记机构行使统一登记与收费的权利。

2．统一登记收费类型

统一的不动产登记收费类型，包括土地（含建设用地、宅基地、耕地、草地、林地、滩涂、山地、荒地、未利用地）、矿产矿地、海域、房屋（含建筑物）等所有的不动产登记类型，也包括所有权或者使用权的总登记、初始登记或者预告登记、变更登记或者更正登记、转移登记或者转让登记等各种登记类型。但注销登记、抵押权登记、典权登记不得收费。

3．统一收费标准

统一收费标准，指在全国各地区由统一的不动产登记收费权利人针对统一的不动产登记收费类型实施统一收费标准。不搞浮动收费制或者弹性收费制。

按照2002年国家计委、财政部发布的《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（计价格[2002]595号）第三至第五条规定：

第一，对住房收取的登记费，每套收费标准为80元。

规定要求，对住房收取的，从现行按房屋价值量定率计算、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为按套收取，每套收费标准为80元。

住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取，具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。农民建房收费标准按照《国家计委、财政部、农业部、国土资源部、建设部、***纠风办关于开展农民建房收费专项治理工作的通知》规定执行。

第二，注销登记不得收费。

规定要求，注销登记不得收费。各地按照管理权限批准收取的房屋他项权利（包括抵押权、典权等）登记费，比照上述规定执行。

第三，一本免费，二本10元。

规定要求，按规定核发一本房屋所有权证书免于收取工本费；向一个以上房屋所有权人核发房屋所有权证书时，第增加一本证书可按每本10元收取工本费。

权利人因丢失、损坏等原因申请补办证书，以及按规定更换证书且权属状况没有发生变化的，收取证书工本费每本10元。

第四，不得收取房屋勘丈费等费用

规定要求，除本通知规定的收费项目和收费标准外，房产行政主管部门在房屋所有权登记过程中不得收取房屋勘丈费等其他任何费用。

不动产登记乱收费问题由来已久，房屋登记乱收费问题只不过是冰山一角。在“房地产财政”、“收费财政”利益的驱动下，各种名目的收费项目、收费方式、收费标准应运而生，令不动产登记申请人不胜其烦。从计价格[2002]595号到《物权法》，重点根治不动产登记乱收费问题，这不仅仅是个经济问题，更加重要的是政治问题和物权问题，是非解决不可的重大问题。因此，本条款的规定不是多余的规定，而是非常必要的制度式规定。

4．物权法的统一性原则

物权法的统一性原则，既有刚性的一面，也有弹性的一面。

刚性的一面，是指“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取”，要求全国统一收费方式与收费额度，并且统一废除不合理的收费方式与收费额度。

弹性的一面，是指“具体收费标准由***有关部门会同价格主管部门规定”，信任与尊重有关的主管部门，也不把价格说死，即跟外国不动产登记法那样死死地将价格固定下来。

物权法的主要目的是保护不动产登记申请人和利害关系人的合法权益，但也不忘记保护登记机构的合法权益。由于有弹性的一面，允许他们在合适的时候适当调整收费价格。比如说，由于物价和人工费上升、房屋产权证制作成本上涨，原来的每本10元不够本钱了，适当提高10元至40元也未尝不可。你看看，从计价格[2002]595号到《物权法》出台经历了5年时间，从《物权法》颁布到现在又经历了多少年时间？一晃就是十几年就过去了，那物价和人工费涨了多少倍啊？慢慢涨，工本费涨到30元至40元也不为过。

物权法立法时，是按照既定扬弃的方针办的。计价格[2002]595号对于以前的住房登记乱收费行为进行了清理与规范，取得了一定的成效。但是，他们放权于省、自治区、直辖市价格、财政部门，紧接着住房以外其他房屋所有权登记费同样是混乱而居高不下。物权法当然要继承发扬计价格[2002]595号合理的一面，同时要摈弃他们不合理的一面。

物权法于2005年第三稿将要出台时，进一步广泛听取专家和群众意见，后面经过两年时间共5次修改定谳。本条款是在第三稿第25条基础上修改成就的。原文是“不动产登记费不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取。具体收费标准由***规定。”经过多次审议与修改，增加了关键词“不动产登记费按件收取”，改写了中心词“具体收费标准由***规定”为“具体收费标准由***有关部门会同价格主管部门规定”，刚柔相济，恰到好处。

应当说，不动产登记费用只不过是冰山一角。土地测量费、勘探费、工程费、设计费、鉴定费、估价费、招标费、挂牌费、拍卖费、中介费等大宗费用之乱收费、收高费现象更加严重；按照房地产商代言人、华远房地产公司老总任志强所说，房地产税费多如牛毛，政府拿走七成。所有这些，标志着从中央到地方、到企业，乱收费、收高费现象已经是普遍化了。所有这些的高额成本，最终会全部加在购房人身上，问题更加复杂与严重。这么说来，整治乱收费、收高费现象是个系统工程，必须下狠功夫进行全面解决，而中央政府和各级地方政府应当积极带头参与还权还利于民，并应当形成制度化贯彻始终！

第60章 当代物权法百科全书小辞典初稿56-1

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