第581章当代物权法百科全书小辞典初稿573-1

当代物权法百科全书小辞典初稿573-1

宅基地使用权的转让

一、基本理念

宅基地使用权转让，亦称宅基地使用权流转，系指宅基地使用权互换、赠与、抵押、转让或者传承、继承、遗赠等形式的流转。其转让是宅基地控制管理的最后一个环节，又是宅基地使用权从设立、变更、转移到消灭的最后一个步骤，一般采取“地随房转”（小产权房屋和违章建筑另有所指）的办法对有受让权的当事人进行互换、转让，空闲宅基地可以单独互换、转让或者单独传承、继承。原则上，应当按照“先组后村”的内外有别的优先权原则和“房地一致”、“先房后地”原则进行合法的转让，不能对社会公开转让，一般情势下不能单独转让有建筑物的宅基地使用权。

宅基地使用权转让是民事行为，但仍然受制度物权法和普通物权法或者担保物权法三个方面的法律关系规范与调整，其中土地管理法、土地登记办法和省级地方的宅基地管理法，是其主要的法律工具。

依据《土地登记办法》等专门法规定，因继承或者遗赠取得土地需要登记，因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地需要登记，因更正权属关系需要更正登记和对于土地权属发生争议需要异议登记，因土地权利的消灭需要注销登记。因依法收回的土地、因被征收的土地、因司法机关生效的法律文书消灭土地权利的需要注销登记，因自然灾害等原因导致土地权利消灭也需要注销登记。

宅基地使用权的转让，即宅基地用益权的转让，包括宅基地使用权与住宅“房地合一”的转让，也是涉及到一些敏感性而又不容易达成一致性意见的悬而未决的法律焦点、难点问题。笔者曾经参加过广东省的物权法草案（第三稿）修改讨论，听到了一些专家学者和农民代表的意见，但是，有些问题迄今为止也未能解决。

宅基地使用权转让后，当事人得注销宅基地登记，原房地产权证书作废。

宅基地使用权的转让，主因是建筑物同宅基地使用权一并转让，主要表现在以下几个方面：（1）出售房屋时附带出让宅基地。出让房屋的几种情况是：一是全家迁出农村上了城市户口，因而出售了房屋并出让了宅基地使用权；二是因家庭成员治病救人等原因之大额债务拖累，出售了房屋并出让了宅基地使用权。（2）因分家或者离婚析产，出让了房屋并出让了宅基地使用权。（3）因赠与了房屋并出让了宅基地使用权。（4）因互换了房屋并互换了宅基地使用权。（5）因空闲宅基地可以单独互换、转让或者单独传承、继承。（6）因没收了房屋并没收了宅基地使用权。（7）其他转让宅基地使用权的情形。如赌博输掉了房屋并输掉了宅基地使用权。

从法律关系上来说，法律自然会平衡宅基地使用权的所有制关系、所有权关系和用益权关系。从宅基地使用权人立场上说，更注重于宅基地的作用权与利用权，而恰恰是这两种权利是受法律严格限制的对象。然而，从物权法第152条的定义看来，宅基地使用权人对于所取得的宅基地使用权，仅限于宅基地之法定的占有权、使用权，一般不具备收益权，对于其转让权是严格控制在一定的许可的范围之内。

宅基地使用权转让的局限性特别大。首先，宅基地使用权仅限于农民的住宅建设使用权，实质上这是一种最为孤立无援的单项权。其次，仅限于农民组织或者直系亲属中转让，是最封闭式和最虚弱性的土地转让权。其三，焦点难点疑点问题非常之多，连宅基地使用权能否抵押也不能落研。其四，宅基地上除了祖传房、合法建房，还有很多小产权房、集资房、未合法登记的集体房与私人房和各种形式各种规格的违章房，即使是按照“宅基地使用权与地上房屋一致”的办法来转让，根本就不合法。

同为无偿使用的建设用地，解决划拨的建设用地的转让办法多的是；同为农村无偿使用的土地，解决耕地、林地、草地、荒地等土地的转让办法也不少。故宅基地使用权转让的法律难题很多，有些也很大，可以说在整部物权法中所遗留的法律难题是最多最大。故物权法第153条关于宅基地使用权转让的规定，完全是建议性的，甚至于基本上是泛泛而谈的。

二、宅基地使用权转让的限制条件

所谓宅基地使用权转让，是指在村组组织内部的转让，并且应当按照“先组后村”的内外有别的优先权原则和“房地一致”、“先房后地”原则进行合法的转让，不能对社会公开转让，一般情势下不能单独转让有建筑物的宅基地使用权。

宅基地使用权转让的限制条件是：

1．转让人拥有两处以上的农村住宅，含宅基地使用权。

2．转让人与受让人为同一村组组织内部的成员，以宅基地使用权共有权的资格转让或者受让。

3．受让人没有住宅和宅基地使用权，而且符合宅基地“一户一宅”制的分配条件。

4．转让行为须征得本村组组织同意，组织成员为村组共有权、共管权的行使者。

5．宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住宅及其附属设施一并转让。

6．村组内部抵押的住宅未过抵押期届满，即未解除债权债务法锁的，不得和宅基地使用权一同转让。

7．已经列入国家征收、拆迁规划的，不得和宅基地使用权一同转让。

8．宅基地使用权或者房屋所有权，有权属争议的不得转让。

9．其他不得转让的情形。

宅基地使用权转让后，当事人得注销宅基地登记，原房地产权证书作废。

宅基地使用权的转让，主因是建筑物同宅基地使用权一并转让，主要表现在以下几个方面：（1）出售房屋时附带出让宅基地。出让房屋的几种情况是：一是全家迁出农村上了城市户口，因而出售了房屋并出让了宅基地使用权；二是因家庭成员治病救人等原因之大额债务拖累，出售了房屋并出让了宅基地使用权。（2）因分家或者离婚析产，出让了房屋并出让了宅基地使用权。（3）因赠与了房屋并出让了宅基地使用权。（4）因互换了房屋并互换了宅基地使用权。（5）因没收了房屋并没收了宅基地使用权。（6）其他转让宅基地使用权的情形。如赌博输掉了房屋并输掉了宅基地使用权。

三、宅基地使用权转让的情况反映

宅基地使用权的转让，好比一个硬币的两面，一面是这样的，一面是那样的。但是，法律规定其硬币只能拿在手上，暂时不许权利人通过掷硬币来决定运气好坏。

1．广东省的部分情况反映

2005年8月9日，笔者有幸参加了广东省法工委组织的物权法草案（第三稿）修改讨论，不过，由于一上午的时间远远不够用，很多人没有得到发言的机会。发言者主张准许宅基地转让；也有发言者要求给予建造在农村宅基地上房屋发产权证，并与宅基地一同转让。

广州市白云区委基层办负责农村工作的张鸣钢同志说：应当准许宅基地转让。宅基地房与有房产证的城市房不能公平对待，显失公平。这样做漠视了农民利益。现行政策规定，一户只能拥有一处宅基地。现在不符合实际情况。实际上，许多户有二处：一是祖传的，一是村分配的。

广州市民、下岗工人何永福同志说：许多集资房，于90年代建的，建在农村宅基地之上。好多人买了这样的房子，有926万这么多。都没有明晰产权问题，当时政府发了48号文件…，历史问题10多年来没有解决。当时报建手续下放到镇里去，批是批下来了，但没有法律保护，对于置业者很有影响。如果是拆迁，对于他们没有法律保障。

2．立法部门的情况反映

由全国人大法工委副主任王胜明主编、民法室主任姚红、副主任杨明仑副主编的《中华人民共和国物权法解读》中，汇集了全国的专家学者、各界人士的意见，赞成的、弹压的和折中的各种意见都有。但是，没有点名提及农村宅基地集资房产权及其转让问题。

（1）关于宅基地使用权转让的意见

第一，不赞成转让的意见。这种意见认为，宅基地使用权和地上房屋是农民基本的生活条件，如果允许放开转让，可能导致农村土地都被转让出去，导致农民流离失所，也不利于保护土地资源。

以上观点，实际上代表了主流观点或者官方观点。日前仍然采取的“从紧”政策，与这种观点很有关系。最近几年，有的地方试行了农民自建住宅和宅基地转让的“放开政策”，结果是不了了之。

第二，赞成转让的意见。这种意见认为，随着城镇化的发展，很多农民进入城市，也有不少城镇居民下乡购房，已经出现宅基地使用权向外流转的情况，特别是在城市附近或者比较发达地区。宅基地上的房屋属于农民个人所有，应允许转让，或者对转让作出一定的限制。

以上观点，实际上代表了村民观点或者下乡购房人观点。村民的财产变现难、融资难问题，也确实是个大问题，这好比捧着金饭碗要饭吃那种味道。下乡购房人花了钱也得不到产权和物权请求权保障，感觉很受委屈。然而，立法者需要的是全盘考虑，故一时不能下定决心来解决以上棘手的问题。

（2）关于宅基地使用权抵押的意见

第一，不赞成抵押的意见。这种意见认为，宅基地使用权是农民安身立命的基本生活保障，规定宅基地使用权可以抵押，在实现抵押权时，就面临着要么使农民居无定所，要么让抵押权落空的两难境地。

以上观点，实际上代表了主流观点或者官方观点。日前仍然采取的“从紧”政策，与这种观点很有关系。依据物权法第184条规定，宅基地使用权不得抵押。这一点已经得到明确规定。表面上看是对于宅基地使用权人融资的不利，实际上是引导农民规避风险融资与投资，防止抵押不当而导致倾家荡产，无处安身立命。

第二，赞成抵押的意见。这种意见认为，农民可抵押的财产有限，在保障农民基本居住的前提下，应当允许宅基地使用权抵押，以缓解农民贷款难问题。为了防范因此而出现的风险，可以有条件地适当放开。

以上观点，实际上代表了村民观点或者农民关系人的观点。按照“房地合一”的不动产连带关系原则，宅基地使用权不能抵押，宅基地上建造的房屋也就不能抵押，叫做“一紧俱紧”。如果可以抵押，则可以“一松俱松”。如果按照以上意见执行，很可能是弊端大于利好，故立法机关没有采纳以上观点。

第581章 当代物权法百科全书小辞典初稿573-1

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