第549章当代物权法百科全书小辞典初稿541-1

当代物权法百科全书小辞典初稿541-1

建筑物所有权

一、基本概念

1．定义

建筑物所有权，全称为建筑物、构建物及其附属设施所有权，别称为房屋所有权，是全部不动产和动产物权系列中最为核心的物权之一。因其所有权与土地使用权紧密联系在一起，实为不动产复合型物权。因土地资源的稀缺性、不可再生性、建设用地的珍贵性、土地使用的耐久性、无与伦比的升值属性，与建筑物的实用性、紧缺性、耐久性、经济性、财产安全性等一系列优异特征的综合经济指标，促使建筑物所有权成为最具实用性、最有物权价值份量的物权之一。

此项规定，由所有权关系法、不动产关系法、不动产登记法和建设用地与建筑规划法统一规范与调整，但违章建筑不受法律保护。物权的变更需遵守房地一致的原则。这里仍然是所有制关系法决定了所有权关系法。

民事主体的建筑物所有权，是可生产、流通、交换、分配、享用、消费的建筑物所有权，分为自建式建筑物所有权、他建式建筑物所有权两大类型。至于继承式、赠与式、交换式和租赁式、借用式、享用式、抵押式等类型的建筑物所有权，是从以上两大类型中派生出来的流通式、交换式、分配式、消费式建筑物所有权。

2．建筑物

建筑物，指用砖块、水泥、石灰、沙砾或钢筋混凝土和装饰材料等建筑材料建筑而成的、与人们生产生活密切的不动产固定物，如房屋、厂房、商铺、写字楼、道路、桥梁、隧道、水坝等不动产。

构建物，指用砖块、水泥、石灰、沙砾或钢筋混凝土和装饰材料等建筑材料建筑而成的、与人们生产生活间接相关的不动产固定物，如水塔、烟囱、锅炉房、篮球场、防空洞、军事设施等不动产及其附属设施。一般而论，构建物可以当作建筑物附属设施的代名词。

房屋，城市房地产管理法的解释为：是指土地上的房屋等建筑物及构建物。

附属设施，指与主体建筑物及构建物配套工程的设施。如房子的配套工程有院墙、道路、管线、车库、电梯、楼道、防空洞、篮球场、文体室等配套设施。

城市房地产管理法第25条规定，房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

二、一般分类

1．自建式建筑物所有权

（1）民事主体的自建式建筑物所有权

自建式建筑物所有权，又称自设式建筑物所有权，指建筑物所有权人的建筑物、构建物及其附属设施是自己设计建设，自己设立并享有建筑物所有权，并对依法取得的建设用地享有使用权。

本条款“建设用地使用权人建造的建筑物、构建物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”的规定，就是属于自建式建筑物所有权。在出让土地上形成的自建式建筑物所有权，称之为“出让地自建式建筑物所有权”；在划拨土地上形成的自建式建筑物所有权，称之为“划拨地自建式建筑物所有权”。

其自身的物权架构是“自己取得的建设用地使用权（用益物权）+自己建设的建筑物所有权”。

（2）国事主体的自建式建筑物所有权

国家机关和国有企事业单位的自建式建筑物所有权，是常见的自建式建筑物所有权，统称为“国家制度信托的自建式建筑物所有权”，也分为“国家制度信托的出让地自建式建筑物所有权”和“国家制度信托的划拨地自建式建筑物所有权”。其自身的物权架构是“国家土地制度信托所有权兼国家建设用地使用权+自己建设的建筑物（制度信托）所有权”。总之，这种自建式建筑物所有权，以及建设用地使用权，外表上是与一般民事主体的自建式建筑物所有权一模一样的，而本质上是不同的。

国家机关和国有企事业单位的财产是全民所有的财产，而真正的财产所有权人是全体人民，国家机关和国有企事业单位是制度信托所有权人。因为建设用地是国家的，建筑物所有权也是国家的，并且因为他们都是制度信托所有权人，故建设用地所有权、建设用地使用权、自建的建筑物所有权都是国家的，并且物权架构是“国家土地制度信托所有权兼国家建设用地使用权+自己建设的建筑物（制度信托）所有权”。

制度信托所有权，亦称制度化定型化信托所有权，是律定的信托所有权，即依据物权关系发展规律确定的信托所有权。这种信托所有权不一定需要合同约定，也不一定需要在法律中明文规定，但需要依据物权关系的发展规律来确定。一般的信托所有权，则需要依据合同约定来行使。

制度信托建设用地使用权，是制度信托所有权中存在的制度信托建设用地使用权，其物权主体属相与制度信托所有权的属相是一样的。与建筑物制度信托所有权结合起来时，重心落在制度信托建设用地使用权上。

2．他建式建筑物所有权

（1）民事主体的他建式建筑物所有权

他建式建筑物所有权，又称后设式建筑物所有权，指权利人通过流通、交换、分配、享用、消费等领域或者赠予等办法取得的建筑物所有权。建筑物、构建物及其附属设施不为自己所建，建设用地使用权也不是直接从国家取得，而是通过一定的途径辗转取得。国有土地上的他建式建筑物所有权，对于民事主体而言占大多数比例。绝大多数新业主是没有资格与能力取得国有建设用地自己建设房屋的，只能通过购买房屋取得建筑物所有权。

本条款“但有相反证据证明的除外”的规定，可能暗含了“他建式建筑物所有权”。在出让土地上形成的他建式建筑物所有权称之为“出让地他建式建筑物所有权”；在划拨土地上形成的他建式建筑物所有权称之为“划拨地他建式建筑物所有权”。

以上是一般民事主体的自建式建筑物所有权，其自身的物权架构是“购买或者意外取得的建设用地使用权（用益物权）+购买或者意外取得的建筑物所有权”。

意外取得，包括继承式、赠与式、交换式和享用式、抵押式取得的建筑物所有权并建设用地使用权。租赁式（收益租赁权）、借用式（使用租赁权）建设用地使用权，以及建筑物收益租赁权、使用租赁权等，是从“他建式建筑物所有权”派生出来的用益物权、用益权或占用权、单一使用权。按照物权法“一物一权主义基本原则”推定，“自建式建筑物所有权”的所有权人不能成立自相矛盾的物权。如自己是建筑物出租人、又是建筑物承租人，自己是建筑物所有权人、又是建筑物用益物权人等，这是不可能存在的“一物多权主义”倾向。

（2）国事主体的他建式建筑物所有权

国事主体的他建式建筑物所有权，统称为“国家制度信托的他建式建筑物所有权”，也分为“国家制度信托的出让地他建式建筑物所有权”和“国家制度信托的划拨地他建式建筑物所有权”。其自身的物权架构是“国家土地制度信托所有权兼国家建设用地使用权+他人建设的建筑物（制度信托）所有权”。

总之，这种他建式建筑物所有权，以及建设用地使用权，来源比较复杂，可存在的情形是：

一是外部物权交换的他建取得。如一般民事主体的物权人从国家取得建设用地使用权建造建筑物，把部分建筑物、构建物及其附属设施所有权移交给国家机关或者国有企事业单位。

二是内部物权交换的他建取得。如某甲国家机关或者国有企事业单位从某乙方国家机关或者国有企事业单位取得建设用地使用权建造建筑物，把部分建筑物、构建物及其附属设施所有权移交给某乙方国家机关或者国有企事业单位。

理论上甲乙两个国事主体都是国家法人制度信托所有权人，但国家财政分税分益制的缘故，双方之间进行了土地、建筑物两种不动产物权的交换，一方是出让建设用地使用权交换取得建筑物所有权，一方是出让建筑物所有权取得建设用地使用权。

三是其他形式的他建取得。继承式、赠与式、其他交换式和享用式、抵押式、罚没或者剥夺式等方式取得他人建设的建筑物，都是会发生的取得方式，其中罚没或者剥夺式是“意外取得”的一种最主要的形式。如当事人违反法律规定搞违章建筑，违反法律规定和合同约定圈占、侵占、闲置国家的建设用地等等，一旦被当地政府罚没，相关的建筑物就成了国家的了，建设用地使用权被无偿收回了。

罚没或者剥夺式，不仅仅是针对一般民事主体的，对于违法乱纪的国有企事业单位也是同样地制裁的。国家土地、房屋主管部门代表国家行使一级制度信托所有权，对于二级制度信托所有权人即国有企事业单位有处罚权、没收财产权。高级一级制度信托所有权人（即上级人民政府）对于低级一级制度信托所有权人（即下级人民政府）同样地具有处罚权、没收财产权。

三、注意事项

解读本条款，特别需要注意以下几点：

第一，中国物权法与西方国家物权法体例不一样，分析方法迥异。中国物权法有“私法”和“公法”两方面内容的揉合，国家、集体与私人的物权拼凑在一起，增加了分析的难度；西方国家物权法很少有“公法”方面的内容，绝大多数条款是作为私有物权来对待，分析起来较少分岔。

第二，中国物权法与西方国家物权法的“公有”概念不一样。中国的“公有”概念包括了国家、集体两种类型的物权主体，西方国家的“公有”概念仅包括国家。

第三，土地所有权制度不一样。中国物权法的建设用地所有权全部定位为国家所有，西方国家物权法的土地所有权以私有为主，民法中的土地所有权，一般指私人的（包括私有、股份公司单位）的土地所有权。

第四，关于制度信托所有权、使用权、用益物权等，这是中国物权法无法回避的严重问题。整个大陆法系的物权法的问题很多，所有权、用益物权、用益权、使用权等概念含混不清是长期存在的。

更有甚者，大陆法系不重视信托物权尤其是不重视制度信托物权，成为一大通病。英美法系重视信托物权。

国家即全民所有制物权主体是十分特殊的物权主体，全部的物权DNA都是制度信托物权类型的。如国家的建筑物所有权、国家的建设用地使用权，表面上是与其他物权主体的是一模一样的，而其设立、变更、转移、保护、限制、规范、消灭等过程与一般物权主体肯定存在很大的的差异，无论是采取计划经济、市场经济或者其他什么手法来衡量，万变不离其宗的。

第549章 当代物权法百科全书小辞典初稿541-1

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