第542章当代物权法百科全书小辞典初稿534-1

当代物权法百科全书小辞典初稿534-1

建设用地使用权登记机关与法律责任

一、基本要领

中国建设用地使用权的登记机关，是国家土地管理行政机关下设的一个办事机构，兼有行政机关与事业单位的双重职能。这一点与外国的登记机关有所不同。他们的登记机关是独立的或者半独立的登记机关，撇开了土地管理部门“既当运动员，又当裁判员”的嫌疑。

譬如，日本的登记机关叫做“管辖登记所”，不动产登记事务，以管辖不动产所在地的法务局、地方法务局或其支局、派出所为登记所，而予以掌管。不动产跨数个登记所的管辖区域时，依法务省令所定，由法务大臣、法务局长或地方法务局长指定管辖登记所。办理登记的工作人员叫“登记官”，登记所的事务，由在法务局、地方法务局或其支局、派出所服务的且经法务局长或地方法务局长指定的法务事务官，作为登记官予以办理。

中国的不动产登记机关是一分为二的，建设用地使用权登记和房屋所有权登记，为分别土地登记与房屋登记两个不同的登记机关负责。他们分别是国土资源主管部门和房产主管部门。不过，许多地方已经实行了“合并登记”的机构与办法，如业主的房屋所有权与建设用地使用权统一在房产管理部门登记机构登记，工商业主的建筑物所有权与建设用地使用权统一在土地资源管理部门或者房产管理部门登记。

建设用地使用权登记的对象，应当包括国有建设用地使用权登记、农村农民共有建设用地使用权登记和农民个人宅基地使用权登记三大对象。农村农民共有建设用地所有权包括农民共有宅基地所有权早已是虚权，并且其建设用地土地所有权有被国有建设用地所有权取代之势，故农村农民共有建设用地使用权实质上为共有用益物权，农民共有宅基地使用权为享用型用益权。现行的房地产管理登记法、土地登记规则》和《土地登记办法》及其他一些登记法，目前是避难就易、避重就轻的办法，在权属对象方面采取了一些相对模糊的办法。如“用益物权”、“用益权”之类的区分法，只有在物权法中才能找到，任何登记法中是找不到的。其实，“建设用地使用权”是个笼统的说法，在普通物权法系中，不动产所有权、用益物权、用益权、单一使用权和信托使用权中，都可以找到“建设用地使用权”的影子。再者，“国有建设用地使用权”和“非国有建设用地使用权”、“享用型建设用地使用权”和“非享用型建设用地使用权”的性质与物权化方针政策是不一样的。

国有建设用地使用权登记的类型，有建设用地使用权预告登记、设立登记、变更登记和注销登记几种类型。

二、登记机关

1．建设用地使用权登记机关

城市房地产管理法第60条第1款规定，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁布土地使用权证书。

2．房屋所有权登记机关

城市房地产管理法第60条第2款规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

3．房地产转让、变更的登记机关

城市房地产管理法第60条第3款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

目前，全国的房屋产权登记发证率超过90%，而业主的土地使用权登记发证率较低。而天津市的登记方法是“一支笔”，市内六区的住房买卖，当事人到房产登记机构办理房产登记手续时，土地登记一并办理。

居民小区业主的土地使用权登记，如果不能确定每个业主的土地使用权面积，应当以登记业主共有的土地使用权为准。

4．中国有5大不动产登记机关

中国的不动产登记机关特多、特乱。2005年，我们在集体讨论修改物权法草案第3稿时，有些专家学者提出要整合登记机关，由一个中立的专职的登记机关代替名目繁多的登记机关，避免相关的管理部门“既当运动员，又当裁判员”的嫌疑。但是，这种主张，至今未被立法机关采纳。

中国的不动产登记机关如下：

土地管理部门对国有土地使用权、抵押权、农民集体所有权进行登记；

房产管理部门对房屋所有权、抵押权登记；

草原主管部门对草原使用权、草原所有权登记；

林业主管部门对森林、林木、林地所有权或者使用权登记；

海洋行政主管部门对海域使用权登记。

5．土地登记的收费

《关于土地登记收费及其管理办法》规定了土地登记收费的内容。

（1）土地注册登记证书工本费

普通证书，个人每证5元，单位每证10元；国家特制证书，单位和个人每证20元；三资企业和其他用国家特制证书的，每证20元。

（2）土地权属调查、地籍测绘费

党政机关、团体土地使用权面积在2000平方米（含2000平方米）以下，每宗地收200元；每超过500平方米以内加收25元，最高不超过700元。

企业土地使用面积在1000平方米（含1000平方米）以下，每宗地收100元；每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元。

城镇居民住房用地面积在100平方米（含100平方米）以下，每宗地收13元；每超过50平方米以内加收5元，最高不超过30元。

农村居民生活用地面积在200平方米（含200平方米）以下，每宗地收5元；200平方米以上每宗加收10元。

三、权属证书与登记薄

建设用地使用权权属证书，指土地使用权证、土地使用权抵押证等之类的产权证书，里面记载的内容简明扼要，是几页纸的小册子，使用原件、复印件都很方便。其缺点是内容、证据资格和证据效力不如不动产登记簿。

建设用地使用权权属证书上的物权，除了权利人本身个性的物权以外，还有产权人所持登记簿在法定的最高年限内，具有产权公示权、排他权和法定的产权交易权或者租赁权、抵押权、典当权、赠与权、被继承权，以及相应的责任与义务。

建设用地使用权登记簿，指房屋所有权登记簿、土地使用权登记簿、土地使用权抵押登记簿等之类的证书，里面记载的内容比较祥细，包括所有的登记手续、办证手续一览无余，使用原件不方便。不动产权利人如果需要登记簿的证据，可以凭自己的身份证原件、产权证原件到登记机构复印一份，并在各页面加盖登记机构的公章、日期及注意事项，拿着复印件跟当事人、准权利人商谈。

登记机构所持登记簿在在法定的权限内，具有批评监督权、适度的公示权、勘正纠正权、保管保存权、自主的注销登记权、举报与作证权，以及相应的责任与义务。

一般而论，建设用地使用权登记簿具有比不动产权属证书优先的地位。不动产权属证书是权利人行使自主权的通行证，具有证据资格和证据效力。建设用地使用权登记簿是关于不动产项目属于谁和相关内容的权威性记载，也是不动产权属证书的母本，不动产权属证书是子本。确定建设用地使用权登记簿证据资格和证据效力比不动产权属证书高一级，一是由于登记簿的权威性决定的，二是由于登记簿的技术性决定的，两者的统一，决定了登记簿比权属证书更可靠。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，通行的规则，是由两大证据链组成的，一是不动产权属证书证据链，二是不动产登记簿证据链。无论是对于原权利人和新权利人、准权利人，都需要两者并用，以获得完整的信息，进行完整的交易。

作为不动产的原权利人，其不动产权属证书，来源于不动产登记机构，登记机构在发给其权属证书时，已经有了不动产登记簿的记载。这种证据资格、证据链是完整无缺的。作为不动产的准权利人，包括个别的新权利人，要想获得完整的信息，进行完整的交易，并获得完整的权利，仅仅了解不动产权属证书是不够的，关键的一环，要查阅不动产登记簿。

当且只有当“两者并用”的原则生效、无瘕疵时，不动产的交易就可以顺利进行，避免不必要的纠纷。当不动产权属证书记载的事项，与不动产登记簿不一致时，此时需要弄清楚为什么不一致？是不动产权利人一方的原因，还是不动产登记机构的原因？物权法第17条为此作出了明确的界定，是谁的原因谁负责：是不动产权利人（权属证书）的原因，应当从这一方面着手解决；是不动产登记机构（登记簿）的原因，应当从这一方面着手解决。

当事人看到产权证和登记簿的资料后，会将两种资料作比对。发现瘕疵以后，如果他们计较其中的瘕疵，事情也就告一段落。如果他们计较，双方当事人就可以依据物权法第17条的规定，作出恰当的处理。

两者并用的原则有刚性的一面，也有弹性的一面。如果双方同意刚性的做法，则必须一板一眼地按照物权法第17条的章法行事；如果双方同意弹刚性的做法，则必须将困难与问题摆在面前，先说断，后不乱。

四、违法登记的查处

土地登记法属于行政法或者经济行政法范畴，对于违法登记的查处，仅从公法的角度来规范与限制。如果权利人自己的建设用地使用权受到其他民事主体的侵害，只能适用于《侵权责任法》的相关规定。

《土地登记办法》关于违法登记、违法发证和违法制造、销售、购买使用假建设用地使用权证书等，概括为两个条款进行规范。第74条规定：“国土资源行政主管部门工作人员在土地登记工作中玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”第73条规定：“当事人伪造土地权利证书的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门依法没收伪造的土地权利证书；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

建设用地使用权登记与发证看起来是小事，但麻痹大意会出大事；违反建设用地使用权登记制度看起来是小事，但胡作非为会出大事。这就是建设用地使用权登记制度与行为规范的辩证法。

第542章 当代物权法百科全书小辞典初稿534-1

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