第533章当代物权法百科全书小辞典初稿527-1

当代物权法百科全书小辞典初稿527-1

建设用地使用权出让合同

一、建设用地使用权出让合同

建设用地使用权出让合同，指房地产开发商等一级建设用地使用权人同土地所有权人签订的建设用地使用权出让与使用期限等项内容的制式合同。县级以上人民政府主管部门代表国家之土地所有权人依据法定的程序招标、拍卖、公开协商等方式出让建设用地使用权，完成所有审批与执行事务后才与一级建设用地使用权人签订合同，注册登记以后，建设用地使用权的设立开始生效。

出租宗地属于原划拨（承租）建设用地使用权补办手续的，应重新签订建设用地使用权出让合同。

建设用地使用权的出让以登记生效主义为要件。然而建设用地使用权出让合同是不动产权利成立登记的前提条件。没有出让合同，登记机关无从下手登记，即使登记了也无据可查；没有建设用地出让登记，出让合同难以发挥法律效力。以登记生效主义为要件，并不是说出让合同不重要和“可有可无”，而是相互之间有着不可或缺的共同目标和共同步骤。出让合同记载的具体内容，远比登记的内容丰富而完整，是当事人维权的主要证据所在。毫无疑问，出让合同于登记生效主义构成中仍然起着不可替代的作用。

建设用地使用权出让合同，一般以格式化、书面契约双方为之，厘清双方的权利与义务，定分止争。因为建设用地的使用期限很长，最短的也有40年至50年，最长的可达70年，出让合同规范化，有利于双方当事人的长期保护和随时查询，尤其是对于建设用地使用权人至关重要。

建设用地使用权出让，指县级以上地方人民政府依法采取招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让国家所有的土地，以供建设用地的使用者使用，即让出土地使用权给有关的单位与个人，以便于权利人建造建筑物、构建物，开展经营活动。

以划拨方式设立建设用地使用权的，当事人不需要签订合同，而是通过“国有土地划拨决定书”的形式，将建设用地使用权直接划拨给建设用地使用权人。但新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的和其他项目使用划拨国有土地的，也需要依据相关的法律法规履行登记手续、签订合同。

本条款“采取招标、拍卖、协议等出让建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权合同。”的规定，指有偿使用类型的建设用地使用权的取得与设立必须经过的基本程序之一。合同的基本格式基本要求有七项：（1）当事人的名称和住所；（2）建设用地的界址、面积等基本的用地数据情况；（3）建筑物、构建物及其附属设施占用的空间；（4）土地用途；（5）使用期限；（6）出让金等费用及其支付方式；（7）解决争议的办法。

以上第（1）至第（5）项是法定的内容，第（6）至第（7）项是法定兼意定的内容。其中，第（4）项“土地用途”明显地是由制度物权法规范与调整的，具有更高的法律约束力与合同约束力。任何单位与个人不得违反国家“专地专用”的法律规定，不得违反物权法这一规定。

二、法锁关系和物权关系的成立

以招标、拍卖、公开协商等方式出让建设用地使用权而生效的建设用地出让合同，标志着双方的法锁关系和物权关系已经成立。这种法锁关系是一般的债权债务法锁关系，只要建设用地受让人履行了合同的全部义务，向出让方完全支付了出让金等费用以后，这种法锁关系可以因此而解除。这种物权关系，就是国家的土地所有权人与建设用地用益物权人的长期的物权关系，一般的法锁关系解除以后，并不意味着长期的物权关系因此而解除。

就是说，建设用地使用权人的使用期有多长，其物权关系就有多长，除非建设用地使用权人将自己的建设用地使用权转让给了其他的权利人。其他的建设用地使用权人依法取得了建设用地使用权，只不过是变更了物权关系的主体，而国家的土地所有权人与建设用地用益物权人的长期的物权关系还会继续进行。维持长期的物权关系的，一是法律规定，二是合同约定，三是登记生效的规定。

譬如“土地用途”管制与“专地专用”的法律规定是长期的一贯制的规定，即使是合同中未写进这样的内容，当事人双方都要无条件地执行。我们在“建筑物区分所有权”和事关物业管理条例中，不难看到建设用地使用权之地表权、地上权、地下权的行使是有条件限制的，对于业主等建设用地使用权人及其地产权、房产权是多个政府主管部门“多管齐下”的，而且是长期的一贯制的，同时说明了国家的土地所有权人与建设用地用益物权人的长期的物权关系是持续进行的。包括一级、二级等各级建设用地使用权人，合理利用土地、“专地专用”的义务不是一时一事的，而是会永远持续下去的。

建设用地使用权出让后登记生效问题，这是下一条款要理解的范畴。这里要着重讲的一点，就是说法律认定“建设用地使用权登记生效主义”，就可以随意签订合同或者签订合同后就不承担法锁的责任了。合同成立的意义在于一般法锁关系的生效，登记生效的意义在于一般物权关系的排他权、对世权生效。况且，合同没有成立，登记生效也就无从谈起。

一些教科书、通说中，仅仅关注“建设用地使用权登记生效主义”，而不关注“合同成立之一般法锁关系的生效”，需要加以改进。

如城市房地产管理法第25条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作动工开发迟延的除外。以上的国家征收“土地闲置费”和“无偿收回土地使用权”等规定，以及征收出让金欠款滞纳金、赔偿损失等内容，主要是指“合同成立之一般法锁关系的生效”。

三、08版《国有建设用地使用权出让合同》示范文本简述

2008年4月29日国土资源部、国家工商行政管理总局联合下发了《关于〈国有建设用地使用权出让合同〉示范文本的通知》，指出为贯彻落实《中华人民共和国物权法》和《***关于促进集约用地的通知》，规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理总局组织制定了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF—2008—2601），现予印发，自2008年7月1日起执行。国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）同时废止。

《关于〈国有建设用地使用权出让合同〉示范文本的通知》还要求，各市、县国土资源管理部门要按照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF—2008—2601）的要求，规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。省、自治区、直辖市国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同统一编号，加强对出让合同执行情况的管理。

《国有建设用地使用权出让合同》（示范文本），第一部分内容为制定者，合同编号，本合同双方当事人，出让人（中华人民共和国某省、自治区、直辖市（破折号）某市、县（破折号）局；）、通信地址、邮政编码、电话、传真、开户银行、账号；受让人（破折号），通信地址、邮政编码、电话、传真、开户银行、账号。第二部分为正文，共分9章46条，第1章总则（共3条），第2章出让土地的交付（共8条），第3章土地开发建设与利用（共9条），第4章国有建设用地使用权转让、出租、抵押（共4条），第5章期限届满（共3条），第6章不可抗力（共2条），第7章违约责任（共9条），第8章适用法律及争议解决（共2条），第9章附则（共6条），最后是落款。

08版《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，与旧版“示范文本”有几个亮点或者说不同的地方。

一是，有关概念相对规范。94年版、2000年版、2004年版的出让合同名称为《国有土地使用权出让合同》，2006年版还有《国有土地使用权出让合同补充协议》。以上一些旧版国有建设用地使用权出让合同示范文本，将中心词“国有建设用地使用权”写成“国有土地使用权”，不够准确。“国有土地使用权”是个广义的、非专门的词汇，包括国有建设用地和国有农用土地两种地型，这种写法令人费解。按照这种含糊不清的定义，受让人既可以在受让的土地上从事建设业，还可以在受让的土地上从事种植业、养殖业、畜牧业。这显然是不符合国家政策关于“专地专用”的规定的，这种合同的漏洞实在是太大了。

08版《国有建设用地使用权出让合同》示范文本已经纠正了旧版合同中心词汇的错误。这是得力于《物权法》本条关于“国有建设用地使用权出让合同”以及其他条款关于“建设用地使用权出让”之类的准确用语。

二是，法律依据不同。08版合同示范文本包括物权法、合同法、土地管理法、城市房地产管理法等法律，旧版合同示范文本全部没有物权法这种法律依据。旧版合同中心词汇的错误，源于一些旧法律法规条文中的错误。

三是，08版合同示范文本最为规范，内容最为翔实，相当于旧版合同示范文本几倍的内容。特别是第7章“违约责任”长达9条，以制式合同规范受让人之国有建设用地使用权。

四是，08版合同示范文本确认了双方的物权地位而法定，土地用途是法定条约，合同预付的是20%以下的定金而不是订金；出租宗地属于原划拨（承租）建设用地使用权补办手续的，按照应缴纳的建设用地使用权出让金额约定定金；采取招拍挂方式出让的，竞得人交纳的招标、竞买保证金相当于成交价款20%的部分，转作受让地块的定金。

第533章 当代物权法百科全书小辞典初稿527-1

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