第39章当代物权法百科全书小辞典初稿35-1

当代物权法百科全书小辞典初稿35-1

不动产登记适度公开原则

一、不动产登记原则

中国不动产登记的特征与原则是：按属地管辖与登记原则、按对口管辖与登记原则、按不动产的类型管辖与登记原则、按县团级以上权力机关受权审批与登记的原则、“房地合一”原则、实行统一登记制度原则、及时办理原则、适度公开原则。政出多门的登记机构形成了中国特色的登记制度，应当根据需要和可能合并一些登记机构，精简机构，方便或者合并登记，提高效率。

以上八种不动产登记原则，亦即不动产登记程序中的一般规则，反映了中国现行的不动产登记制度中的一些特征与规律性。专业管理权与登记权相统一、属地管理权与登记权相统一、级别管理权与登记权相统一、施政权与办事权相统一，反映了中国官方主导的不动产登记制度的基本要求与基本特征。中国的不动产登记制度与行政管理体制有着密切的关系。中国的行政管理体制与行业管理、企业管理、专业管理和地域管辖等，既有垂直的，也有重叠的，很难以一个登记机构来统领全部的不动产登记事务。因此，实行大一统的不动产登记制度，只能是按照事物发展的规律办事，循序渐进，不能急功近利。

政出多门的这种做法的缺点，可能发生房屋与土地等不动产重复登记、未能统一地整合登记的人力资源、给申请登记者造成不必要的麻烦和额外负担等问题存在。

据考证，国外一般规定在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记的制度，即不论是土地、房屋还是其他不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的机关登记。德国的不动产登记机关为属于地方法院的土地登记局；日本为司法行政机关法务局，地方法务局及其派出所；瑞士大多为各州的地方法院。中国台湾地区的登记机关是属于行政机构的地政局。

以上是大陆法系的统一登记机关。英美法系则侧重于由地方行政升官办公室统一登记，甚至于由私营机构来统一登记。《美国统一商法典》规定，各州的登记机关可是政府机构，如州务聊办公室，也可以由一个私营机构来运行统一的登记系统。

目前，世界各国的不动产登记采取了电子化、信息化手段来处理，物权公示在技术上可以做到公开化、信息化、族谱化。由此来看，人们面临着一些新情况、新问题。如不动产信息公开权与权利人的隐私权保护问题怎么处理？涉土与涉房、涉公与涉私、涉内与涉外、涉密与不涉密不动产信息如何公开？能不能分级分类在互联网上公布单位与个人的不动产占有权利？网上公布与不公布利弊如何？

物权法第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”这为中国不动产登记的特征与原则，对于不动产登记机构调整和实行统一登记制度作出了原则同意规定。

二、不动产登记适度公开原则

不动产登记适度公开原则，指不动产登记资料的公开化公开、一般化公开和不公开的适度原则。基于不同类型的不动产和不同的不动产当事人考量，基于适当保护当事人的隐私权考量，需要对于不动产登记适度公开原则作一个全面的规范。

1．公开化公开原则

公开化公开原则，亦称信息化、网络化、社会化公开原则，是指某些特定的单位与个人的特定的不动产登记以后，为了加强公共财产监管、廉政建设和科学管理，应当实行制度化、民主化、透明化和一体化的不动产登记公开原则，实行全员、全过程、全方位、全要素公开的原则。

一般而论，人大代表、政协委员和管理机构、广大群众，对于政府的不动产投资有监督权或者否决权，对于集体组织干部及其亲属的不动产投资有监督权或者否决权。因为集体组织干部对于集体的土地有统辖权，宅基地使用权有无偿取得的，有象征性有偿使用的，还有其他各种变通式取得的，现实中集体组织干部以权谋私，甚至于与登记管理人员沆瀣一气，侵占集体与他人宅基地或者自留地、耕地违规置办不动产现象相当严重而普遍。有的村干部拥有宅基地或者建设用地数百数千平方米，有的村干部拥有房屋数十套价值二三十亿元。他们的不动产，包括登记的和未登记的应当全部公开。

2．一般化公开适度原则

一般化公开适度原则，亦称半公开、关联公开、适当公开原则，是指一般的单位与个人一般的不动产登记以后，仅对于有产权关联、业务关联或者公事公办关联公开的原则，应当实行业务公开与个人隐秘相分离原则、当事人申请查询与登记机关相配合原则、未经权利人许可不得擅自公布原则、特事特办的适度原则。

官员申报自己与家庭的财产制度，是全世界最通行的廉政建设制度，从联合国秘书长到各国政要到各级官员，在就职前、履职中、卸职后均须向公众申报财产数额与财产来源，接受管理部门和广大群众的监督。多数国家的做法是，任何人都可以查询包括总统在内的大小官员所公示、登记的不动产甚至于储蓄数额，任何人都可以随时随地地举报官员的违法所得。这里的官员，包括国营企业的管理人员在内。外国官员申报自己与家庭的财产制度是全过程和全透明的，不光是不动产需要登记，所办企业、股权股票、珠宝首饰、文物字画、家庭储蓄和家用电器等动产和权利全部需要登记，并且必须接受公众的查询监督，以便于最大限度地防腐反腐。

中国的官员申报财产制度空喊了二十年也未立法实施，还在缓慢地“试验”过程中。这种制度应当是无条件立法实施的，在产生争议的时候，应当进行全民公决。假设在全国人民代表大会中，代表人员大多数是官员，他们会以各种借口来否决建立官员申报财产制度。俄罗斯总统普金公开表示，官员不申报财产就一定是贪官，必须离开公职岗位并接受司法机关的审查，没收一切违法所得；官员在职时不得经商办企业，不得向境外投资，不得向外资金融机构存款。

3．不公开的适度原则

不公开的适度原则，一般指涉及国家机密和个人隐私的免公开原则。国家机密或个人隐私解密的，或者接受特定机关调查、纪检监察司法干预的，或者接受舆论监督的除外。

第一种，是国家机关和事业单位的房屋、建筑物之类的不动产建造物需要公开，除了涉密机关单位以外，应当统统公开。特别是新近建造的房屋、建筑物是如此。

这些建造成本大、经济价值大、使用期限长的不动产，是全民所有的公共财产，是用众多的纳税人的钱建设起来的大宗财产，全体公民、纳税人和人民代表、政协委员都有民主监督权、知情权和话语权，有权参与反贪污、反贿赂、反盗窃、反浪费、反渎职的廉政斗争。

第二种，是国家机关和事业单位之公职人员及家庭的房屋、建筑物之类的不动产建造物需要公开，特别是新近建造的房屋、建筑物是如此。

国家公职人员和家庭财产申报公示制度，是全世界共同通行的职官管理制度。即使是联合国秘书长也要带头在入职前、入职后和卸职、辞职后，都必须如期如实地申报个人和家庭财产，包括各种不动产与动产。香港、澳门、台湾地区早已实行了公职人员个人和家庭财产申报制度。然而，中国大陆从1993年便颁布了关于党员干部个人和家庭财产申报制度，至今也未落实。

既然连联合国秘书长也没有什么所谓的“隐私”，连资本主义制度的港澳台官员也没有什么所谓的“隐私”，中国大陆社会主义的官员何谓“隐私”？不公开的全部靠边站！

第三种，是国有企业之公职人员及家庭的房屋、建筑物之类的不动产建造物需要公开，特别是新近建造的房屋、建筑物是如此。

与第二种应当公开不动产登记资料的公职人员一样，他们也掌控或者支配着相当的权力与大量的国家财产，反贪污、反受贿、反盗窃、反浪费、反渎职的廉政斗争也是他们的神圣职责。

与第二种公职人员不同的是，他们的人、财、物、供、产、销大权更加齐全，更加活跃，贪污受贿、贪污盗窃、铺张浪费、渎职失职等犯罪行为更具隐蔽性和长期性，特别是金融企业更胜一筹。这些公职人员及家庭的房屋、建筑物之类的不动产建造物需要公开，特别是新近建造的房屋、建筑物是如此。

第四种，城镇集体与慈善团体负责人员及家庭的房屋、建筑物之类的不动产建造物需要公开，特别是新近建造的房屋、建筑物是如此。

有的地方，集体干部年终分红高达几百万甚至于几千万元，而社员们年终分红仅仅一二万元；有的地方，集体干部自己占有的宅基地高达五六百甚至于上千平方米，村组织内许多成员却分得很少甚至于分不到宅基地；有的地方，集体干部凭借职权或者买通关系，大肆侵占集体的耕地建造楼房、别墅，带头破坏国家的耕地保护政策和宅基地分配法。

从某种意义上讲，集体干部不动产登记公开化，更加具有针对性与实用性。很多时候，单单依靠集体内部成员来管理监督，效果不是很好的或者是有限的。农村地区同族同姓同村的和相亲相邻的，多少有些封建残余、有些利益瓜葛，或者多少有些胆怯。各地农村关于干部的财产分配公开制都在试行之中。如果将集体干部不动产登记公开化制度实行起来，应当是顺水推舟的事情。

慈善团体是以扶贫帮困、救死扶伤为目的的社团组织，不是营利性质的生产经营单位。但是，某些慈善团体拥有数十亿、数百亿甚至更多的大笔资金，也想保值增值，其中有的将积存下来的资金投入到不动产置业中钱生钱。因为是相对独立的组织，几乎成了三不管地带。法律对于他们的约束，也有一些漏洞。

关于以上四种人，都提到“特别是新近建造的房屋、建筑物是如此”。因为不动产登记公开化有一个基本要求，需要有从速性、及时性地妥善解决。《日本不动产登记法》第30～31条对于官有（国有）、公有（慈善团体所有）的不动产登记有个特殊要求，就是“从速”申请登记与批准登记，并承诺保证没有欺诈、不会出差错。

《日本不动产登记法》第151条之2～之8，规定了不动产登记的计算机信息处理系统进行登记与公开的功能，由法务省法务大臣指定特设的登记所负责。只要有人担保，相关信息就可以对外公开。

相关法律：《物权法》第10条。

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