第340章当代物权法百科全书小辞典初稿336-1

当代物权法百科全书小辞典初稿336-1

业主的基本义务

一、基本概念

业主的基本义务，全称是业主及其居民的基本义务，亦称业主居家生活之基本义务，是对应于建筑物区分所有权和公用设施使用权之上和业主文明公约的既定义务，包括法定的义务、约定的既定义务和公序良俗的道德义务。

所有义务，既是个体履行的又是共同遵守、相互监督的义务。督促业主及其居民履行义务的权力机构，是业主大会和业主委员会。法律、法规和规约不允许业主及其居民光享受权利而不履行应尽的义务。业主不履行义务，将会受到批评以及财产权、人身权之诉，应当承担违法违约各方面相当的责任。

所谓业主的基本义务，这里指的是“小相邻关系”的基本义务，除此之外，还有“大相邻关系”和“特大相邻关系”的基本义务。所有的基本义务一项也不能少，业主以及其他的人该履行义务的一定要履行，是没有任何价钱可讲的。做一个合格的业主或者合格的公民，首要从认真履行“小相邻关系”的基本义务开始。

每个物业小区“麻雀虽小，五脏俱全”，每个业主都有一整套的权利与义务，包括财产权和人身权两个系列的权利与义务。

物权法第83条明确规定的业主的基本义务是：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任何弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”

业主的基本义务，包含遵守普通物权法、担保物权法、制度物权法以及习惯法、道德法规范的基本义务。普通物权法和制度物权法的基本义务是常见的基本义务。物权法主要是从普通物权法的基本义务来规定的，业主行使建筑物区分专有权、共有权、成员权、会员权、共管权等一系列财产权、身份权、人身权，以及正确处理相邻关系与物理管理人关系的权利，都得履行业主的基本义务。

物权法第83条所指不任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声，不违反规定饲养动物、侵占通道等项目，主要是普通物权法规定的基本义务；所指不违章搭建等项目，主要是制度物权法规定的基本义务；不拒付物业费等项目，主要是债权法或者担保物权法规定的基本义务；其他的，如不乱吐痰、不恶语相加、不伤风败俗和诚实信用等，可能发生习惯法、道德法的基本义务。

物权法于“相邻关系”一章中，由第84条至第92条的规定，全部是业主的基本义务，这些基本义务由本物业小区扩大到了相邻物业小区甚至于更远的地方。“相邻关系”的基本义务，主要是从普通物权法的基本义务来规定的，并且是对于人类具有普世价值的指导意义。任何国家无论采取什么样的社会制度，哪怕是最腐朽的垄断资本主义和帝国主义国家，对于本国任何公民无一例外要求履行“相邻关系”的基本义务。

依据物权法“权利与义务适度相均衡原则”，任何权利是附带一定义务的，任何人是一定要履行一定义务的。业主享受了财产安全、人身安全等方面的权利，肯定要要履行一定的义务。这里讲“业主的基本义务”，不是全部的义务。由于每个业主的义务项目很多，而且不光是涉及到普通物权法规范与调整的义务，还有其他种类物权法、习惯法规范与调整的义务，只能大概地讲述一番。

本条款规定的“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”，指的是业主行使财产专有权和共有权、共管权和共决权、自治权与监督权、成员权与居住权、身份权与安宁生活权，以及各种物权保护请求权与人身权保护请求权时受相关法律法规和物业管理规约限制的权利，是附有一定义务的权利。当其权利与义务不搭配、不均衡时，应当依法予以重新规范与调整。应当注意的是，业主有很多项目是要求先履行义务、然后再享受权利。如业主每月需预交或者先清偿完毕物业管理、卫生清洁、公共照明、公共水泵、公共电梯等费用之义务以后，才能享受安全管理服务的权利、照常使用建筑物区分共有设施和照常停车放车的的权利以及其他相关的权利。

业主的基本义务，是日常生活之生活型、消费型、相邻关系型或者人际关系型基本义务，不是单一的义务，应当是物质文明与精神文明相统一的义务、道德文明与守法文明相统一的义务、个人自律与共律他律相统一的义务、有形物权限制与无形物权限制相统一的义务。由此可见，所有这些是与生产经营型、物权交换型或者逐利谋利型基本义务之物权关系以及法律关系、法锁关系、信托关系和对世关系是不相同的，故我们可以称之为“业主居家生活之基本义务”。其主要组成部分是正确处理相邻关系的基本义务、当好文明居民的基本义务、物业共管参加共决的基本义务、诚实守信履行合同的基本义务、共同维权的基本义务、依法执权用权维权和不侵权的基本义务。

业主行使权利和履行义务时，所对应的措施是：（1）法律、法规有明文规定的，需依照法律、法规的规定实行；（2）法律、法规没有明文规定的，需依照物业管理规约实行；（3）法律、法规没有明文规定的并且物业管理规约也没有合约的，根据物权法理和习惯法、道德法实行。法律、法规的效力优于物业管理规约的效力，物业管理规约的效力优于法理推断的效力。其中，制度物权法的效力优于担保物权法的效力，担保物权法的效力优于普通物权法的效力。

二、基本义务的建构

业主基本义务的建构，主要由物权法、侵权责任法、民法通则等普通物权法或者普通民法组成。

物权法出台前的情势是，许多业主、物业公司及有关部门提出，任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等是引发邻里纠纷的重要现象。对于这些，有的在民法通则中有少许规定，而绝大多数还没有具体规定，并且侵权责任法也没有颁布，建议物权法对此问题作出规定。立法机关采纳了以上意见。

（一）基本义务与基础权利

基于业主之共有权、共管权、共决权、自治权以及物权管理人之协管权等多种权利的配合默契，业主的基本义务与以上各种权利共为一体配合默契。本条款列举的诸如弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等禁止性规定，是法定的明显的主要义务；邻里和睦、礼貌待人、扶老携幼、见义勇为、互相帮助等道德规范，则是法定的隐性的附带义务。所有这些义务，既有业主共同的义务，也有社会共同的义务，都是每个业主如影随形的永久性基本义务，不是随便可以拒绝履行或者怠慢履行的义务。任何人不论其职务高低和身份贵贱，应当一视同仁地履行所有的义务。

基于常规性物权保护请求权和人身权保护请求权考量，切实履行义务的业主可以成为维权的权利人，检举揭发违法乱纪和违约者的不法或者错误行为，维护自己和业主朋友们的各种合法权益。

依照本条款规定，业主大会和业主委员会是监管业主、物管人员和其他人员侵害财产权、人身权的主要权力组织。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害之特定物权请求的应当不受诉讼时间的限制。

业主的法律关系和法锁关系、物权关系、信托关系和相邻关系、对世关系可以涉及到很多方面，不止限于本条款甚至于不止限于本整部物权法。

如《物业管理条例》第51条规定“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。”以上行为，无论未征得业主委员会和物业服务企业的同意，负作用肯定是有的，主要妨害到业主们的通行权、行车权和道路与场所的清洁美观权、安静的休息权，业主们可以参照“要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害”之特定物权请求权之办法限定时间恢复原状，并妥善处理业主之间的相邻关系。

业主的权利往往是与义务联结在一起的。一般而论，享受的权利越大或者范围越宽，所承担的义务就越多。不附加条件的权利是几乎不能立足的，当事人履行的义务越少，自动放弃的权利就越多。

（二）纪律约束

业主的基本义务主要为自律性义务，其次是共律性义务、他律性义务。

1．自律性义务

自律性义务，是业主自己给自己约法三章，自觉遵守法律法规和管理规约，自己管束自己，自己的行为与后果由自己来认真负责。不得以各种理由推诿责任或者委过是非、概不负责。自己，包括业主本人，还应当包括业主的全家人甚至于临时居住的亲戚朋友。业主本人的责任是直接的完全的责任，业主本人的家人甚至临时居住的亲戚朋友的责任是连带的责任。

2．共律性义务

共律性义务，是业主相互之间约法三章，邻居与邻居之间、楼层与楼层之间、楼房与楼房之间约法三章。除了公民守则、居民守则和业主委员会章程、业主大会章程、物业管理服务合同以外，还应当适时地补充一些土规约。如果业主觉得不好亲自出面进行规约，可以直接向物业管理机构或者业主委员提出合理化建议，以便于统一实行。

3．他律性义务

他律性义务，是业主相互之间、以及业主与物业管理机构相互监督、共同遵守纪律与遵守合同的义务。重点对象是商品房住宅小区、住改商小区。这些小区的居民或者外来从商人员来自五湖四海，各色人等与各种不确定、不安全因素都有，要在业主与物业管理机构相互监督基础上，将外来人员作为重点对象来监督。与此同时，也要建立外来人员相互监督机制，也就是通常据说的某某责任制—防火防盗联保安全责任制、文明礼貌责任制、物业监管责任制、节约用水用电责任制、计划生育责任制等等。

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