第338章当代物权法百科全书小辞典初稿334-1

当代物权法百科全书小辞典初稿334-1

物业信托管理

一、基本概念

物业信托管理，是指依据物权法第82条的规定，业主或者业主大会、业主委员会委托物业管理企业或者其他物业管理人对于建筑规划小区内的建筑物及其附属设施的日常化、定期化、全程化、规范化管理与监督。前提条件是，既要平衡业主与物业管理人各自的利益，又要促使物业管理全程有序、安全、有效率地进行，就必须依据物权法、物业管理条例、城市新建小区管理办法、地方政府有关政策和双方合同约定，公平合理地设置各自的责任、权力、利益与义务，定分止争。

物业信托管理，一是直接的物业信托管理。指业主委托物业管理服务企业或者其他物业管理人之物业信托管理形式，称之为直接的或者一级的物业信托管理形式。这是最主要的物业信托管理形式。其主要特点是，物业管理服务企业通过与业主、业主委员会签订物业管理服务合同，直接发生物权关系、管理服务关系。一般是将规划物业小区内人员与财产保安、园林绿化、卫生清洁、出入行人与车辆管理、公用设施的维护与利用、业主分摊费用的收取与使用、公共财产的收益与分配等全部服务项目包给物业管理服务企业负责，与其他的物业管理人不发生牵扯关系。二是间接的物业信托管理。凡是经过物业管理服务企业又将相关的物业管理服务项目转达于其他物业管理人的，由原先直接的物业信托管理变成了间接的物业信托管理，属于二级的物业信托管理形式。如管理服务企业聘请保安公司、园林公司、清洁公司、家政公司、电梯公司、维修公司、装饰公司来进行长期的或者临时的物业信托管理，就是专项式的间接的物业信托管理。另外，管理服务企业代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位费用的，也是专项式的间接的物业信托管理。其主要特点是，由直接的或者一级的物业信托管理形式变成了间接的或者二级的物业信托管理形式，形成了双重性的物业信托管理形式，物权关系、信托管理关系变得更加复杂。

物权法出台前面临着许多新情况新问题。个别小区的物业公司以业主不交纳物业费、供暖费等为由，擅自停电、停水、停暖，还有个别小区的保安人员为此或者为更换物业公司对业主大打出手，侵犯业主的合法权益。物权法出台前和全国“两会”即将开始时，有的城市某物业小区派出几十名业主代表赴京请愿，要求在物权法中规定切实保护业主的合法权益，保护他们的各项物权请求权、物业服务管理人聘请权、业主的民事诉讼权等权利。一些业主和全国****会委员提出，物权法应当明确业主与物业企业之间的关系，立法机关采纳了这一建议，明确了业主的物权地位。

业主与物业企业之间的关系，是主物权与从物权、主管理与从管理的委托与受委托关系。这种主次关系不能混淆，更不能颠倒，必须依法、依规约理顺之保持之。

本条款，是关于建筑规划小区内建筑物及其附属设施的物业服务企业或者其他管理人信托关系的规定。为了厘清业主同物业管理人的信托关系，明确各自的权利与义务，定分止争，双方需要依据法律、法规和地方政策制订物业管理服务合同，在此基础上进行合法、合约的日常管理与业主监督。这种合同式信托关系，可以是临时性的，也可以是中长期性的。履行义务和违约责任由当事人承担，信托双方都有物权请求权，均受委托物权或者受托物权保护。

根据物权法第81条的规定，业主与物业服务企业或者其他管理人之间是一种委托合同关系，包括业主财产权、人身权和共管权的信托管理服务关系。所谓其他管理人，包含了业主通过聘请保安公司、绿化公司、清洁公司、家政公司等服务企业管理，还包含政府解困房、安居房、限价房、公寓房等房屋管理所聘请的物业公司或保安公司等物业服务管理人。即使是房改房、福利房、集资房、经济适用房、农村拆迁安居房原主管单位派出的正式物业管理人，均应当以业主为本，所聘用物业服务管理人的财产权、管理权，不能与业主们的财产权、管理权主次颠倒，必须厘清。

物业管理企业应当按照合同的约定向业主提供相应的服务，解决现实问题和物权纠纷。物业管理条例第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第40条规定：“物业管理企业可以将物业管理区域内专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”第44条规定：“物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”第45条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”第46条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，应当及时向有关行政管理部门报告。”第47条规定：“物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”

二、信托关系

无论哪种物业管理人，与业主的关系全部是信托关系。委托管理模式下，业主与物业管理服务人之间是一种委托关系，双方的权利义务由委托合同具体约定。物业管理服务人或者其他管理人作为受托人，依照业主所委托事项范围，对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理，并接受业主的监督。

1．内部物业管理人。就是就是指业主们从本单位、本系统内部聘请的物业管理人。主要有本条款所谓的“其他管理人”中的一种主导地位的类别，例如业主委员会、业主大会也可以自行成立完全自治性质的物业管理人机构，这是一种内设的“业主—物业管理服务企业”双重管理模式；某些机关企事业单位的经济适用房、房改房、集资房、公寓房、解困房小区等地方，也可以自行成立完全自治性质的物业管理人机构，这是一种“单位—业主—物业管理服务企业”三重管理模式。

2．外部物业管理人。就是指业主们从本单位、本系统外部聘请所谓的“物业管理服务企业”之类的物业管理人。有从房地产开发商设立的临时性物业管理人转正延续聘请的，有从建筑公司设立的临时性物业管理人转正延续聘请的，有从社会上重新聘请的专职物业管理服务企业的等。对于业主而言，外部物业管理人一般属于“业主—物业管理（中介）服务企业”双重管理模式。无论是哪种管理模式，均为“委托人即业主—受托人即物业管理人”的信托管理模式。

物业管理人的特征主要从以下几点来分析。

1．身份权差别

尽管物业管理人均为业主的受托人，内部物业管理人和外部物业管理人的身份权因环境条件的不同而不同。

其一，内部物业管理人是亲密型身份权。内部物业管理人属于直隶的，并受行政关系和物权关系所牵连，彼此之间比较知根知底。利益关系向业主倾斜或者向物业管理人倾斜，一是取决于行政隶属关系的牵连，二是取决于业主的趋利或者放权的态度。多数情形下，内部委托暨内部管理与监督，所发生物权纠纷相对较少。即使是发生了什么物权纠纷，往往是内部自行解决，不需要付出多大的力气与代价。这种物业管理模式是诚信度较好的一种优化组合模式。

其二，外部物业管理人是渐进型身份权。业主聘请非内部的物业管理人，建立健全新型的物业信托关系，会由陌生到熟悉、由疏远到亲密的一个磨合过程。

利益向业主倾斜或者向物业管理人倾斜，完全取决于双方合同的约定。相对于福利性、半福利性住宅小区，商品房小区的物业管理纠葛比较多并且比较复杂一些。主要表现在：由开发商麾下临时性物业管理人转正的和由从建筑公司麾下临时性物业管理人转正的这两大类物业管理人，在预售或者销售商品房时，已经通过房屋销售合同框定了物业管理内容与价格，在卖方市场的威权下，业主们被迫违心地接受了一些不平等条款，并被迫支付了不合理的物业管理费用，以后会引爆物业管理方面的权利纠纷。

2．信托关系的差异

不同派系的物业管理人会产生不同的信托关系。

内部物业管理人可以依托业主的力量来设置物业管理信托合同，也可以在此基础上加上直系行政干预方面的力量来设置物业管理信托合同，形成“2+1”形式的信托合同。

许多内部物业管理人是以义务或者半义务性质为出发点的，内部物业管理人让利的范围和幅度越大，被授权的物业管理范围就越广泛，与业主的合作关系就越持久；业主的共决权、自治权、监督权显得更加紧凑，更加得力。内部物业管理人不一定是基于工商行政管理部门注册的专职物业管理企业，可以直接由后勤保障或者生活服务机构来担当，内部物业管理人个人的劳动权益要有相应的保障。这样一来，就会改变业主与内部物业管理人的信托合同关系，后勤保障或者生活服务机构既是业主福利的提供者，又是业主的服务者。

无论是哪种形式的内部物业管理人，均以业主为本、以物业管理的效率为本，但官本位的内部物业管理人往往是适得其反的。

外部物业管理人只能依托业主来设置物业管理信托合同，难以形成暴利性质的条款。外部物业管理人靠贴钱来为业主服务是不可能的，否则物业管理企业就不能维持运转。同样地，外部物业管理人企业以暴利来压榨业主也是不能容许的。况且，地方政府政策关于物业管理费、停车管理费等收费有大致的价格约束力。

某种程度上外部物业管理人的信托权不仅仅受制于业主的合约，而且还受制于地方政府的价格政策。一些显失公平的物业管理收费合同和物业管理代收费合同往往不能产生法律效力，其原因盖由于违反了地方政府的收费政策。

地方政府可以根据经济社会的发展状况和业主们的承受能力，适当平衡物业管理人与业主们的相关利益。

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