第322章当代物权法百科全书小辞典初稿318-1

当代物权法百科全书小辞典初稿318-1

业主车位法定性物权

一、基本理念

业主车位“法定”性物权，亦称业主车位“法定”性共有利用权，是指物权法以肯定性的条款，明晰了业主车位共有权的主体、客体和要件，是业主非规划车位条件下的业主优先权，即包含相当可靠的汽车通行权和停车权，关乎物权法赋予业主的优先共有权或者优先权之占用权、优先获赠权、优先租赁权。

物权法确定的这种“法定”性共有权具有重要的意义。一方面，抑制了开发商占用业主共有的绿地建设停车场牟取暴利，限制物业服务企业占用业主共有的道路、空闲地等土地建设停车场谋取私利，业主共有的土地使用权和共有的停车场之合法权益得到保障。另一方面，可以在明晰业主的物业设施共有权基础上停车权有了一定的法律保障，可以缓解建筑物区划内停车场位紧张局势，还可以借此来压制停车位、停车库价格高企的势头，从侧面迂回曲折地保护业主的合法权益。业主汽车通行权、停车权的行使，应当以不损害其他业主汽车通行权、停车权的合法权益为原则。

业主的建筑物区分所有权中，争议较大的是车位、车库的所有权归属问题。这个问题关系到广大业主的切身利益，全社会普遍关注，立法机关采取折中主义的办法，分别规定了业主车位“意定”性所有权和业主车位“法定”性共有权两种类型，主要目的在于平衡业主与开发商之间的利益关系，同时理顺业主之间的物权关系。

所谓“法定”，是指由物权法首次明文规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”排除了开发商、物业服务企业等非相关单位与人员所有，具有特定的目的意义，确保业主的道路利用权、场地利用权和停车共有权不受他人的非法干扰与剥夺。法律效力上，所有法定物权的效力优于意定物权的效力。除非业主自愿放弃这项权利，其他人无权干涉内权。

所谓“车位”，是指属于业主共有的车位，即一般是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的露天车位。如果是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车库，那么，业主的共有权及于业主共有的车库。诚然，在以上地点建设车库需要城市规划主管部门的批准审核，否则是无效的违章建筑，不能作为业主共有的车库使用。

业主车位“法定”性共有权，着重在于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的合理利用权，名义上是每个业主共有的权利，实际上可默许为或者演变为每个业主兼车主共有的权利。如果说有的业主没有车子停靠却长期占一个车位，而其他业主兼车主却没有车位可停靠，这就显得很不合理，也不符合物权法正确处理相邻关系的规定。再者，一业主向另一业主收取停车费也不够合理，需要认真对待这种内部的共有关系。

物权法第74条第3款所谓“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”就是“法定”的车位共有权。这种特定的共有权是不能随意设立、变更、转移、消灭的，特别是道路之类的临时车位是不能随意出售、抵押的，否则就会影响到业主的通行权或者停车权的行使，或者会损害业主停放汽车的车位共有权与共管权。至于是否可以出租、出借给业主的其他人，原则上是应当加以限制与控制，非特殊需要不能轻易出租、出借给其他的车主。特殊需要由物业管理处出租、出借给其他的车主的，或者是业主亲戚朋友的、房屋租赁人的，不应当与业主的车位优先权相抵触，业主让步的除外。

业主车位“法定”性共有权，理论上是业主车位“意定”性共有权的重要组成部分，而法律效力更胜一筹。既然是法定的，就可以排除意定的。不过，此处的共有权是指所有权，不是指使用权。在所有权一定的条件下，使用权仍然是可以变动的。理论上，室外道路之类的车位是不应当出租、出借的。然而，某些物业小区内根据需要和可能将公共的车位以出租或出借的形式谋利，并且全体业主可以得到份额内的租金收益，法律也不会过于干涉业主内政的。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，对于业主来说，总的概念是临时车位，包括共有临时车位、出借临时车位、出租临时车位在内，但出赠给个人的除外。

诚然，一般而论，规划小区内的共有道路是不能出赠的，能够出赠的只能是共有道路以外的临时车位，并且是共有车位中可以分割给个人部分的车位。所谓业主车位“法定”性共有权，其实是可以在业主之间掺和“意定”的使用权的，有的物业小区内就是在临时停车场共有的情势下，将某些临时停车位具体地划分给某些有停车需要的业主的情形也是有的。尤其是在临时车位紧张的情势下，为了管理方便起见，经过业主大会讨论决定“分配临时车位”也是可行的潜规则。

临时车位于物权变动前或者说出租车位以前，其物权结构是“业主共有权=A业主份有权+B业主份有权…+N业主份有权”；临时车位于物权变动后或者说出租车位以后，其物权结构是“业主共有权=A业主份有权+B业主份有权…+N业主份有权+（车主使用权）+（承租人使用权）”。申言之，无论临时车位是否出租包括是否谋利，临时车位的业主共有权是始终不变的。车主使用权或者承租人使用权是业主共有权之从属性权利，不是自主性权利。

二、法定性质

业主车位“法定”性共有权的性质，主要体现在以下几个方面。

第一，其是业主利益均衡化发展的共有权。

业主利益均衡化发展的共有权，是业主建筑物区分所有权动态平衡发展的必然归属，也是鉴定物权法公平合理和执行效力的一个法律指标。

首先，业主车位“法定”性共有权，是在建筑物区分共有权得以法定均衡的结果。既然法律规定道路或者其他场地已经归业主共有，那么合理利用这些设施作为业主共有是顺理成章的均衡化权利。

其次，业主车位“法定”性共有权，是针对业主车位“约定”性共有权的权利均衡，物权主体方面是业主同开发商之间的均衡。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库供不应求，而道路或者其他场地给予业主临时停车共有权，正好可以弥补这一缺点。

其三，业主车位“法定”性共有权，有车的业主有比较优势的优先停车权。业主车位车库的物权选择，资源共享的一个前提，就是“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，实现业主道路通行共有权与道路停车权的相对均衡。这是有车的业主同无车的业主的相对均衡，也就是在规范中调整、在调整中规范。

第二，其是业主优先权得以实现的共有权。

业主停放汽车的优先权，首先是满足有汽车一族的业主需要的优先权，这种优先权是通用性的优先权。有车一族的业主，可以享受多元化的优先权。譬如，第一优先权链条中，有优先购买、优先获附赠、优先获租用的优先权。此类优先权，一般而论，无车一族的业主自然不及有车一族业主的优先权。第二优先权链条中，道路停车权和其他场地停车权，名义上是每个业主共有的权利，实际上无车一族的业主因无车而放弃其停车共有权的为绝大多数。

所谓“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，实际上，是优先满足有车一族业主的需要。就是说，通用性的优先权，比较适合于有车一族业主的优先权，而其他的业主有不适合通用性优先权和停车共有权的一面。因此，业主优先权得以实现的共有权，最终还是要视具体要件和具体情况而定。以上是第一层意思，优先满足内部需要的意思。第二层意思，是建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当已经满足本物业小区业主的需要后，仍然有富余的车位，业主们根据具体情况决定是否出租给其他物业小区业主使用，是扩大供需关系面的意思。

第三，其是“法定”的业主共有权

“法定”的业主共有权，就是法律完全肯定、不容置疑了的土地利用权和停车共有权。物权法明确规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”就是明确了有车一族业主和无车一族业主，均有机会享受此等停车共有权，这是一种本位化的共有权。业主自动放弃或者被动放弃停车共有权，不在此列之中。由此可见，这是一种位移化或者弹性化的共有权。

另外，可能会包括了有车一族业主或者无车一族业主之亲戚朋友在此基础上临时性停放汽车的权利，这是一种拓展型的共有权。也是属于第二类的停车共有权，优先权水平总体上弱于第一类共有权的优先权水平。这一项内容，由于大家可以理解、可以接受的原因，或者是出于法律语言精炼的原因，没有明文规定，但不影响业主共有权的拓展。

“法定”的业主车位共有权，是刚性的业主共有权，排除了“约定”的所有权、共有权、优先权和汽车通行权、停车权。换言之，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，房地产开发商和物业公司及其他第三者不得以“约定”的附加条件来干涉业主的共有权、优先权。

第四，业主“法定”共有权可以灵活运用

业主获得“法定”的车位业主共有权，是实至名归的权利，对于全体业主而言是身份的尚方宝剑和权利的护身符。业主车位、车库的物权归属问题，是物权法的新规定，具有独特的法律效力。其他法律没有规定的，应当参照物权法的规定实行。购买商品房者可以据此来与房地产开发商进行协商，签订合同时询问清楚“购买商品房是否包括车位或者车库在内”，并与开发商讨价还价，以争取更大的利益回报。

很多城市的很多楼盘出售房屋时，本来商品房的价格高企甚至于是天价，车位或者车库更是高价中之高价、天价中之天价，购房者有很多怨怼，往往是敢怒不敢言。在这种情势下，当地的物价管理部门应当充分发挥其物价调控的职能，不能任由开发商或者房地产中介方狮子大开口，宰割购房者获取不义的暴利。政府应当根据形势发展的需要，在全市统一规划道路停车场、房屋停车场和其他专业性的停车场，用缓解停车难和缓解高企的车位、车库的价格的不利局面，为全市人民造福。

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