当代物权法百科全书小辞典初稿309-1
业主建筑物共有权
一、基本概念
业主建筑物共有权，是基于业主建筑物专有权、建设用地使用权和地役权等本位物权而相应延伸的特定共有财产权，以及由此产生的身份权、共管权、共决权，是业主必不可少的权利之一。与业主建筑物共管权有着非常密切的联系，是私共化中最典型和持续最长久的混合财产权之一。这种共有权一般可以分为按份共有和共同共有两种形式，但在一个物业小区内基本形态是共同共有制。此项规定，由所有权关系法和物业管理法规范与调整，但建设用地使用权肯定会由制度物权法统一规范与调整。
很大程度上源于习惯法、自然法、道德法或者逻辑法，只不过是物权法将它提升到成文法的高度来认识而已。绝大多数楼盘与大厦中，业主没有签订业主建筑物共有权合同，大家习惯成自然了。如果冷不防发生共有权物权纠纷，权利人可以拿物权法第72条至第74条等条款来维权。诚然，有业主建筑物共有权合同的肯定容易解决问题一些。
关于业主建筑物共有权的法制关系与法律关系问题，与业主建筑物专有权相同之处，在规范与调整所有权制度的时候，要注意所有制制度的规范与调整。区分业主建筑物共有权与专有权是技术物权法的一般要求，而规范与调整所有权制度需要政策物权法等制度物权法保驾护航。同样是个非常沉重的话题，远远超出人们想象的范围。无论是土地公有制或者是土地私有制国家，都切身体会到业主建筑物共有权与专有权的重要性与复杂性，都不遗余力地制订专门法、单行法进行统一规范，公法和公权力机关介入的机会也大大的增加。
在工业化、城市化社会里，土地资源的“私权共化”现象最为严重，这从每个物业小区中业主建筑物共有权及其建设用地使用权中可见一斑。只有这样才是最为公平合理的，大家一直在认同着。
二、一般分析
1。业主建筑物共有权
指业主对于建筑物及其配套设施按份（局部）共有或者全体共有的使用权、管理权，包括成员权。该共有权，包括局部共有、全体共有两种准所有权（管领权）等配套性权利。
基本概念如下：（1）局部共有。指各个楼层的专用走廊、照明、通风设施，可为同一楼层的业主共有，有的可以在自家门口停放自行车或者放一鞋柜等，但以通行无阻为限。部分业主的直饮水管道、网线管道、停车棚等，也可视为若干业主局部共有。（2）全体共有。指业主依据法律、合同以及业主之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所及其公共设施等共同享有的权利。譬如，各个业主对于小区的绿化场地、公共通路、公共文体场所、电梯、楼梯、消防设施均具有共同享用和管理的权利，对于自来水、电力、煤（天然）气、下水道设施均具有不同程度的共同接驳使用和管理的权利。
业主建筑物共有权，是依附于业主建筑物专有权之配套性权利，主要由信托物权法规范与调整。因其绝大多数共有型建筑物及其配套设施不能分割或者根本不能分割，业主相互之间负有保护共有财产的责任与义务，即相互之间的共有财产的的信托责任与义务。在建设用地所有权国有制条件下，业主私人不能获得土地所有权，只能依法取得一定期限的建设用地使用权，因此建设用地使用权只能由土地管理法等等制度物权法规范与调整。业主建筑物共有权和建设用地共有使用权，是随着业主的业主建筑物专有权的设立、变更、转移、消灭而设立、变更、转移、消灭，业主出租、出借、抵押、出卖自己的财产，只能以自己的建筑物专有部分依法进行，不得损害其他业主的合法财产与权益。
业主建筑物共有权，除了法定共有、共用的权利以外，还包括约定的共有、公用的权利。譬如，不属于专有部分的其他配套设施，独立的锅炉房、会所、游泳场、车库车位、地下室、防空洞、物业管理中心的不动产、幼儿园、学校、墙壁或者屋顶的广告牌位等，依约定可以成为局部共有或者全体共有部分。
业主建筑物共有权，也可以分为共有兼专有型（类专有权）混合共有权。譬如，自来水、电力、煤（天然）气、消防、下水道设施，总体上是各个业主共有共用的，而具体接驳到各家各户又是专有专用的，这是全体业主的混合共有权（类专有权）。又如，部分业主的直饮水管道、网线管道等设施，总体上是部分业主共有共用的，而具体接驳到各家各户又是专有专用的，这是局部业主的混合共有权（类专有权）。
业主建筑物共有权，除了业主与业主之间的共有权之外，可能存在其他的情形，有的地方也会出现业主与开发商之间的共有权。有的房地产开发商在出售商品房的同时，预留一部分商铺、车位或者建筑物归自己所有，并与业主们一同生活，于是形成了新的专有权、共有权的另类“业主”。不过，开发商这种业主，也可以一并归纳入大概念业主之列，适用于同一物权尺度，享有同样的权利与义务。
日本《建筑物区分所有权》规定，一些基本概念可以归纳为：（1）区分所有人、区分所有权者，相当于中国的建筑物业主权人；（2）专有部分，指建筑物区分所有权的标的物部分；（3）共用部分，指建筑物专有部分以外的部分，不排除依规约成为新型共用部分；（4）建筑物占地，指业主管理或使用的建筑物占地，与庭院一体的土地、道路及其他相关土地；（5）占地使用权，指拥有专有部分而享有建筑物占地的权利。
关于业主建筑物共有权的行使，日本《建筑物区分所有权》规定基本情形是：（1）全体共有的确定。各共有人可以按共用部分用途使用共用部分；（2）按份共有的确定。各共有的应得分额，依其专有的使用面积比例而定，或者依规约而定；专有使用面积为墙壁或其他区划内侧线内部分的水平投影面积；（3）共用部分应有分的处分。一种情形是共有人可随其专有部分处分，另一种情形是除法律另有所指外，共有人不能与专有部分相分离而单独处分其应有分；（4）共用部分的变更。依全体业主的决议或者获得表决权2/3以上多数的集体决议而实行变更；该变更影响业主专有部分的使用时，应得到专有部分的业主同意；（5）共用部分的管理。一是局部共用的管理：局部共用与全体业主存在利害攸关，规约的设定、变更与废止，同样需要经过业主大会2/3的人业主通过；二是全体共用部分的管理：局部共用管理制度可用于全体共用管理制度，而约法三章、集会决议、共同管理是较常见的决断方式；三是特殊共用部分的管理：各共有人按其应有分额按比例承担共用部分的负担，收取共用部分的收益；共用部分的财产损害保险，列为日常的也是特殊的共用部分的管理。
2．业主建筑物共管权
全称业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权，是基于业主建筑物共有权和部分专有保护权而成就的业主民主化管理权。包括物业管理组织业主委员会及其监管模式与议事日程议决权，共有财产的共同管理或者组织管理权、个人管理权与安全管理权，环境保护与环境改善的管理权，以及其他关系业主切身利益的管理的权利。这些共管权可由普通物权法规范与调整，适用于物业管理法、合同法等民主自治性的法律规定。
业主建筑物共管权，是基于业主建筑物共有权之身的自治权利，尽管他是由业主的所有权派生出的配套权利。业主大会是业主行使建筑物共有权的主导形式，业主委员会是业主建筑物共有权的常设机构。物业管理中心应当成为业主委员会的派出办事机构，可以不承认房地产开发商派出的“物业管理中心”，以避免不必要的利益冲突。
本物权法第6章共14个条款基本上集中于业主建筑物共管权，包括管理组织、管理人员、管理方式、管理程序、管理要点等各个方面。主要内容有：
（1）业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
（2）业主可以设立业主大会，选举业主委员会，制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约。
（3）选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。
（4）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建或者重建建筑物及其附属设施等。
（5）业主大会和业主委员会的日常监管权。是依据诚实信用原则和公序良俗原则规范或改良业主的生活环境。对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声波、违反规定饲养与放逐动物、搭建违章建筑、侵占汽车或者人行通道、拒付物业管理费等损害公共权益的行为，以及物业管理企业的失职、渎职和贪污腐化侵害业主权益的行为，有权依照法律法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。其中，消除危险、排除妨害的物权请求权，应当不受诉讼时效的限制，但业主大会和业主委员会和各个业主应当主动地维护自己的合法权益。
中国物权法第6章从第70条至83条，基本上规定的是业主建筑物共有权和业主建筑物共管权，属于骨干性条款，许多权利与义务不够明确，特别是共有权的侵权责任不够明确，需要进一步完善其法律法规。西方许多国家对于“建筑物区分所有权”立有专门法，相对而言比较完整。
对于业主建筑物区分所有权的保护，不仅仅在于其专有权的保护，而对于其共有权的保护显得尤其迫切。业主委员会、物业管理中心和每一个业主，都可以成为联合诉讼主体或者独立的诉讼主体，都可以拿起法律的武器来维护自己的专有权、共有权和成员权。纵观各个国家的建筑物区分所有权的法律，其要义主要是向业主倾斜的，而不是专门向房地产开发商倾斜的。房地产开发商无节制的暴利与专权，不利于房地产业界的健康、和谐发展，不利于业主权利的维护。业主建筑物区分所有权的保护，需要有坚定正确的政治方向，需要把握政策性物权的大方向，切实保障每一个业主不越权，也不虚权。
本文关于业主建筑物区分所有权的保护，仅仅是基本概念，许多明细的问题要通过全面研习才能全盘掌握。
相关法律：物权法第72条～第74条。
相关名词：【业主建筑物专有权】【业主建筑物专有权的限制】【业主建筑物共有权的限制】
字数：3888字
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