第243章当代物权法百科全书小辞典初稿239-1

当代物权法百科全书小辞典初稿239-1

地产权

一、基本概念

1．地产权

地产权，指按照土地的合理使用权、合理利用权、合理作用权划分的专业对口的土地财产权，是各国物权法中最显要并且最复杂的一项不动产财产权，分为公益性、共益性、私益性和自益性、他益性几种形态，以及自物权、他物权、地役权、信托物权几种类型。

土地所有权主要由土地所有制制度规范与调整，无论是土地公有制或者是私有制法律体系，或多或少地受制度物权法即公法、特别法规范与调整，而土地使用权可以由普通物权法或担保物权法规范与调整。

地产权，一般包括主地产权、副地产权两大类。

主地产权，指土地的用益物权人在从事生产经营活动中，在获得土地经营自主权以后，同时依法享有农地转包、出租、互换、转让、继承、代耕代种、返租倒包、作价入股和抵押农地使用权的配套权利。在农村统辖区内，土地主产权人有优先承包经营权、在转让土地用于建设时可优先获取经济补偿权。

副地产权，指土地用益权人在从事生产经营活动中，与土地主产权人达成协定，依法享有承租、代耕代种和再转包、再出租的使用权和二次流转权与收益权。在转让土地用于建设时，同样可以享有部分经济补偿权。

其中，地役权是准地产权、副地产权和公私兼顾、共私兼顾型杂交地产权。

地产权，还可以分为：国家、集体、个人地产权，城镇、乡村地产权，行业、企业地产权，自主、他主地产权，综合地产权，限制型、非限制型、混合型地产权，公益型、非公益型地产权等多种类型。

地产权发生竞合时，主地产权、副地产权都可以成为地产所有权。

2．地产权制度

地产权制度，是与土地所有权有关的土地制度，它是在相对弱化土地所有权而强化土地使用权、土地利用权的一种务实的土地制度。如果土地不合理利用、规划利用和保护性利用，如果城乡的土地全部是免费使用，土地的集约化、节约化和公平合理化不能体现出来，那么土地所有权的物权价值难以体现出来，就是徒有虚名。平衡土地所有权制度与地产权制度，国家要防止公权私化的倾向，但国家可以相对地弱化私有的土地所有权、适当下放土地使用权，这是每个法制国家的发展趋势。

德国物权法虽然是100多年前颁布实施的，对于土地所有权着重于确认方面，对于收益租赁权、使用租赁权等土地使用权着重于保护方面，这就相对地弱化了土地所有权，强化了土地使用权和地役权。英国普通法也是很古老的民法，及至垄断资本主义阶段仍然采取土地王有制即相当于国有制的模式，私人的土地所有权基本上是信托式所有权，这也相对地弱化了土地所有权，强化了土地使用权和地役权。

3．中国地产权制度

中国实行土地所有权公有制和“专地专用”制度，依法赋予土地使用权人的一种特定的业主产业权。

全国无偿使用的土地占有相当大的比例，有偿使用的土地主要集中于建设用地。国家的土地所有权是物权价值最高和功能最全面而强化的、甚至于可以向农村拓展的一类公有制所有权，包括建设用地所有权、农用地所有权和未利用地所有权。集体的土地所有权是不包含自由买卖土地处分权的弱化所有权，包含农用地所有权、基地所有权和用于农业的荒地所有权。

土地是人类的共同财富，也是人们须臾不可离开的生活资料。国家法人有权依据不同时期的不同需要，重整土地规划布局，调整产业结构，以适应全国城乡经济一体化的建设需要。

总的要求是，农业用地专供农民使用，合理利用和开发各种土地资源，农业地产权以用益物权为主要标志。城乡各类土地用于城镇建设，必须依法执行用地程序和标准。房地产开发商或其他单位和私人违法占地、用地，其非法产权不受法律保护。城市建设用地，一般属于用益物权、使用权和享用权三大类地产权。

农用地的特点，是农用地用益物权同农产品的所有权相关联，通过劳动与生产资料的结合产生产业效益和生态效益。

城市建设用地的使用权，往往是与地上的建筑物、构建物的所有权捆绑相连接在一起的。建筑物所有权与土地使用权结合，而体现产业效益的。建设用地效益大大高于农地的产业效益。

二、土地所有权专属国有化

1．土地法律体系

全世界的土地法律体系，按照结构划分，分为大陆土地法系和英美土地法系两大体系，以及社会主义土地法制的“变种型”土地法律体系。

大陆土地法律体系，以德国、法国为代表，是世界上最流行的私法土地物权物权制度。基本上是在界定私有土地物权基础上来排除公有土地物权，俗称“公权私化”。这种制度比较适用于农业社会，不太适用于工业化社会。

英美法系土地物权制度，是以地产权制即信托所有权为主线的相对改良的土地物权制度。以英国、美国和英属南非、澳大利亚、新西兰、中国香港为代表。土地王有制实质上为土地国有制。由于可以自由买卖土地，变相的公权私化现象严重。

苏联法系土地物权制度，是社会主义国家通行的土地国有化制度。

中国是个例外。中国大陆实行的土地二元化制度，实际上土地国有化水平不及港澳台地区，国有制水平大概在30%左右。中国香港、澳门采用的是英美法系的信托地产权制度，全部是国有制。中国台湾模仿的是大陆法系的土地所有权制度，国有制水平大概在50%左右。

2．土地所有权专属国有化

社会主义国家也基本上采取“土地所有权”制度，但也出现了两大流派：纯国有化流派和非国有化流派的土地物权制度。

纯国有化流派的土地物权制度，是完全依据马克思主义土地学说，实施土地所有权国有化，基本土地物权结构为“国家即全民的土地所有权+组织或个人的土地使用权”，这是一种相对完善、相对标准的土地物权制度，为大多数社会主义国家所接受。这种制度下较少发生土地物权错乱现象。其具有最高法律效力的土地制度，是整个东西方文明国家追求的目标。

依据系统工程原理和一般均衡原理，依照土地所有权专属国有化的自然原理、社会原理、国家原理、马克思主义原理、最优体制学说原理、福利经济原理、哲学原理、数学原理、物权原理和陈氏定律原理，可以毫无疑问地得出，土地所有权专属国有化是最公平合理的，而且是必须的，而且是这样配置的土地所有权最清晰不过了的。

3．陈氏定律原理

根据陈氏定律原理推定：（1）一个中心：就是“土地所有权永远归国家即全民所有”。（2）〖核心内容〗在人类文明社会里，当且唯一当土地所有权始终掌握在国家法人机构手里，才是唯一正确的选择。除非地球在宇宙中毁灭消亡、国家机构与人类文明社会不复存在。（3）劳动是“财富之父”，土地不一定是“财富之母”。（4）土地所有权是与地球的自然寿命紧密相关联的永久性不动产物权，土地所有权的唯一权利人是国家法人。任何形形色色的利益集团或者个人利益分子，通过各种方式拥有某某地块的土地使用权，假扮成土地所有权者，只是一厢情愿而已。这种潜规则，违反了人类物权学的正规则。（5）世界上任何一个国家，都必须确立完善的物权法体系。这套体系，是以国家土地所有权与民间土地使用权为核心的、符合人类物权学定理的严谨的法律总集成。（6）时间永恒定律：土地所有权是永久性物权。在人类文明社会里，人类文明的历史有多长，土地所有权专属国家所有制的期限就有多长。人类社会与人类文明越是向前发展，越能体现国家土地所有权的长期性与永久性。（7）空间永恒定律：土地所有权是与国域的大小成正比的。一个国家的疆域有多大，这个国家所管辖的土地所有权面积有多宽，空间范围有多大。在人类文明社会里，“土地所有权属于国家所有即全民所有”是不以人们的意志为转移的客观规律。这个定律，是与土地所有权第一定律相辅相成的、与权利主体永久性物权相伴相随的定律。（8）专属权力永恒定律：各个国家的土地所有权以各种不同的方式铭记在国家管理机构手里。国家管理机构存在多久，国家的土地所有权就掌握多久。

4．土地所有权二元化

土地所有权二元化是从农业社会遗留下来的古典式土地所有权制度，包含“国家土地所有权+集体土地所有权”或者“城市土地所有权+农村土地所有权”和“国家土地所有权+私人土地所有权”几种模式。

这些土地所有制的共同特点是：（1）物权制度不纯洁，存在公权私化现象。从大陆法系的土地所有权概念反映出来，对于所有权定义，包括没有权能、一项权能、二项权能、三项权能和四项权能等形态五花八门，不得要领。（2）带有罗马法、日耳曼法等古典物权法和农业社会民法的色彩，与后现代社会和城市社会有些格格不入。常常把土地所有权与土地用益物权、土地用益权以及一般土地使用权、土地享用权混淆。（3）有公权私化现象，不利于平均地权、节制资本剥削。历史上有多次土地改革、平均地权，之后不久又重新出现反潮与地主恶霸，到头来仍然是财富分配两极分化，甚至于引起了社会动荡不安、农民起义，兵燹不断，战争期间对于社会生产力严重破坏。

土地所有权不是一般化的物权，需要私权公化、专地专用的特种物权，或者需要强化合理使用权、合理作用权、合理利用权的特种物权；土地不是一般商品，是限制用途、限制自由买卖的自然资源，具有天然的公开性、公用性、公益性的特殊功能。

中国古代实施土地产权制，名为“业主权”，不称“土地所有权”。在五千多年的奴隶社会和封建社会里，土地主要是实行王有制（相当于国有制）。清末引进、民初实施土地所有权概念至今。

中国台湾上世纪以赎买法实行土地改革，大地主的地权非但没有削弱，反而在转化土地资本利益方面获得暴利。大地主入股国有盐矿、水泥等关键行业中成为新型垄断资本家。变相的公权私化严重，全民的土地收益大量流失，普通农民的根本利益没有得到切实的保证。

从这里不难看出，土地作用权、利用权之类的地产权并不比土地所有权逊色。因为农用地的经济价值和物权价值远远不及工业用地、城市用地的经济价值和物权价值。

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