书城管理李嘉诚最有价值的投资策略
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第18章 好汉不吃眼前亏,当进则进当退则退(3)

麦高乐等一批官员,对地产商的“对台戏”异常恼火。第二天,麦高乐与汇丰银行大班、恒生银行主席紧急磋商,由两位金融寡头出面还击。香港银行公会主席浦伟士措辞极为激烈,严厉警告地产商:如果一意孤行,日后其他发展计划将得不到银行的支持。

香港首席财主汇丰大班发了话,地产商马上妥协,在第一时间召开记者招待会,声明接受7成按揭规定,并无意与银行过招,但日后的事实证明,李嘉诚等地产巨头,只是作策略上的退让。

按照李嘉诚的一贯性格,是不会自己撞在枪口上的。但是这一次他撞上了,李嘉诚敢于与港府“对着干”,显示了华资尤其是地产华商日益强大的实力。此外,李嘉诚也不是故意作对,日期凑巧相同,而改期不利。因为有不怕的心理,李嘉诚便我行我素。

对付港府的打击措施,众地产群豪团结一致、联合作战,在共同利益下结成统一阵线。然而,胳膊毕竟拧不过大腿,与政府作对,终究是要吃亏的。在麦高乐请出汇丰大班强硬相对时,众群豪亦适时识趣地作战略撤退,因为众群豪与港府针锋相对,已经达到了显示实力以警告港府的目的。

地产商炒地炒楼,令市民怨声载道。港府措施严厉,然而却打击不力,原因在于地产商握住了港府的痛处。香港人多地少,港府奉行高地价政策,造成地价居高不下。并且长期以来,地产收入一直是政府财政收入的大头,80年代以后更是如此。以1993年为例,政府卖官地和更改用途补地价收益达422亿港元,加上地产方面的各类税收,差不多占政府总收入的70%。

在地产收益上,港府与地产商同样不厌其多。那么,各界为何只谴责地产商,而纵容政府呢?这是因为政府的财政收入,用于浩大的公费开支,英国政府未向香港抽缴财政收入,香港政府靠卖地的收入维持其低税制。政府也建公房,一类是学校之类的公益建筑,另一类是公建住宅楼宇非盈利建筑,售予或租予超低收入者。好人给政府做了,恶名让地产商承担。

不少地产商指责政府对土地囤积居奇,好卖高价。楼价高,首先是政府地价高。打击炒风不能从根本上解决问题,重要的是增加土地供应量,适当调低地价,以量多保证政府收入。

李嘉诚以和软的口气表示对打击炒风的看法:立法管制固然起一定作用,但管制太多不利楼市的发展。这恰恰是港府最害怕的,李嘉诚不愧具有超人智慧。常言道,打蛇要打七寸,李嘉诚言语不多,但一语击中要害。

其实,地产商与港府在收益上已是连理共枝,一损俱损,一荣俱荣。无怪乎李嘉诚有恃无恐,敢与港府唱对台戏。关键在于要敏锐地发现对手的致命弱点,抓住要点,就掌握了主动,掌握了命运。

1994年7月的《资本家》杂志中有一篇题为《地产商反弹香港》的文章写道:“在香港本财政年度第二次政府土地拍卖会上,出现了罕见的现象,逾10家地产发展商联手竞争投土地,土地虽然卖出,但收入却远逊于当局原先预期,使库房收入大为减少。

“那次拍卖在5月底举行,共有两幅土地待沽,第一幅地皮由12家公司(长江实业、新世界地产、新鸿基地产、恒基、恒降、太古地产、信和、新加坡发展地产、嘉里、南丰、中国海外及百利保)组成联盟,以20.4亿港元投得;另一幅土地由上述12家发展商,再加上广生行及应士国际,以51亿港元投得。那次成交额约低于现时市价格15%至30%。

“分析家相信地产商的联合行动,是基于香港政府当局在过去半年来,不断收紧对买卖楼宇的限制,使房地产价格较去年底跌了约15%。由于当局表示还有进一步行动,所以地产商才联手投标土地,向当局提出警告,不要进一步进逼。”

过去,各家仅仅是小联合,互相间在拍卖场上较个你死我活,可以让政府大把捞钱。如今大地产商联合变相垄断官地,无疑是李嘉诚的威信发挥了重要的作用。可见,面对港府的威胁,李嘉诚率领的地产群豪并没有善罢甘休,他们用自己的方式在争取主动。

[投资金律]

商场如战场,每一个商人皆为利来,俗话说:人之熙熙皆为利来,人之攘攘皆为利往。利益面前,没有善罢甘休的商人,他们都要为自己争取主动。

6.利益之争勇者胜

在逆境的时候,你要问自己是否有足够的条件。当我自己逆境的时候,我认为我够!因为我勤奋、节俭、有毅力,我肯求知及建立信誉。

有君子之风的李嘉诚素以为人谦和著称,但他也并不是一味退让,在必要的时候,他甚至也会跟人争个头破血流。人生是残酷的,竞争是激烈的,并不因你曾取得过辉煌成绩,就可以对你网开一面。表面上看李嘉诚的事业是一帆风顺的,在这种情况下,他是不是就没有对手了呢?事实上,李嘉诚同样需要面对激烈的竞争。9号码头发展权的争夺战,李嘉诚大意失荆州,败给了对手李兆基的财团,二李之间的这场大战随机爆发。

其实,商业界最看好的,是李嘉诚财团于80年代后推出的大型屋村计划,步入90年代进入收获旺季。以茶果岭的丽港城为例,第一期工程于1989年3月开工,第一批楼于1990年5月推出,每平方英尺售价为1700港元,而到次年5月底,每平方英尺飚升到2100港元以上。这个大型屋村是长实与和黄共同发展的,地产经纪商估计,发展商在此项大型工程中获利润约56亿港元。

1991年财政年度,长实公司盈利48亿多港元;1992年盈利62亿多港元。1993年8月19日,长实集团宣布上半年(截至6月30日止)盈利情况,长实盈利45.3亿港元,和黄纯利则为25.2亿港元。李嘉诚表示,下半年盈利会优于上半年。

据《资本》杂志1993年1l期刊文估计,长实公司的售楼收益,1994年将达70亿,1995年可达87亿。而据《资本》杂志1990年2期公布的资料又显示,1979-1989年10年间,长实盈利112.4亿,和黄盈利139.2亿。

香港楼市的涨幅,远远高于物价的平均涨势。香港各业,形成千军万马“攀楼”的汪洋之势。财大气粗的新手加入,使竞争激烈的楼市竞争愈加激烈。

“售楼团”风起云涌,有冷气专车接送,还提供免费饮料午餐。所看的楼宇自然在新界,有不少“闲情者”借此作“一日游”,这项“亏本”项目,各商家仍乐此不疲。一位地产经纪商一语道破天机:“只要有一个买家,全团费用就可捞回。”楼市看好,一团岂止一个买家?

李嘉诚的楼宇单位,一部分由公司售房部直接发售,一部分派给多家代理商包销。一处屋村就有若干代理商,李嘉诚多管齐下,售楼风头之劲,一时无两。但是,“吉屋白蜡烛”事件,却使得楼市大赢家李嘉诚满脸“黑糊糊”的。

事情是这样的,李嘉诚在风水颇佳的海怡半岛屋村兴建的住宅楼宇信誉良好,看楼者多,自在常理之中。然而,当买家去参观吉屋(香港称空屋为吉屋,含吉祥之意),突见吉屋里燃有几支白蜡烛,顿时吓得魂飞魄散,疑神疑鬼。香港人迷信,联想起死人丧礼上的白蜡烛,吉屋何有吉气?乃死屋也。

此事不止发生一次,也并非海怡半岛一处。谁碰着,谁倒楣,传媒一渲染,会吓走一批置业者。是何人所为呢?未查到肇事人。有人说是发展商,有人说是发展商委托的几家代理商。但无论如何这至少表明,同行业进入了恶性竞争。

1994年10月,一位资历颇深行内人士表示,过去蓝筹发展商(注:均是进入恒指成份股的大地产公司)的竞争阵地在广告宣传,在减价促销,现在他们转移到提供的按揭方式上。他们先对抗银行自办按揭,接下是同行业比拼。你七成,我就八成;你八成,我就来个九成。这样,买家所获的最优按揭,首期大约只付一成楼款。这只有长实这一类的地产巨头,具备这般雄厚的实力。有的发展商,按揭比例虽不高,却在供款期限上提供优惠。

9号码头一役失利,李嘉诚心有不甘,于是准备在房地产上与李兆基展开对决。李嘉诚的长实与李兆基的恒基,在新界马鞍山均有大型商居楼盘,长实的叫海柏花园,恒基的叫新港城,两个楼盘群仅隔一条马路,二李在经过先前的较量后,这番再次比拼。

第一回合始于1994年底,李嘉诚先声夺人,减价推出海柏花园,在很短时间内就卖出800余个单位,致使李兆基的新港城客户锐减。李兆基急忙还招,也来个减价售楼。

1995年夏,恒基兆业将推出第四期最后一座楼宇,李兆基精心策划,秘密筹备,准备打得对手措手不及,闹个满堂红。7月13日,恒基宣布以先到先得方式开售248个单位,售价仅为1100元/平方英尺,比二手价还便宜。此外,恒基还推出九成按揭,住户只要交一成的楼价就可以入住。更新鲜的是恒基搞幸运抽奖,1/10的中奖率,中奖者可得十足黄金。

装修示范单位,是效仿长实的一贯做法,但恒基另有创新。聘请著名设计师萧鸿生推出八款装修,可供买家任意选择,最便宜的一款仅4万多元一套单位。八款各具特色,最贵者也不至于贵到离谱,极易为买家接受。

7月14日恒基安排开盘,公司安排免费巴士,不停往返于沙田广场至新港城之间。私车买主,可获3小时免费泊车,并且免费享用早餐晚餐。

毋庸置疑,是日必有大批买家涌至新港城。聪明的李嘉诚,岂会错失马鞍山买主如云的良机?他做了一个非常合算的安排。13日晚,长实从媒介获悉恒基的楼价后,马上将新港城对面的海柏花园定价电传给各传媒,每平方英尺仅售4040元,较新港城的平均楼价要低许多。

本来,长实还没这么快推出新楼单位,但担心欲在马鞍山置业的买家会被恒基抢去大半,故在14日,火速请名师高文安设计监做示范装修单位,好赶到15日开放。由于时间太仓促,示范单位非实楼,而是模型。

14日晚,长实董事洪小莲出席一个酒会时向记者表示:“我们的海柏花园比新港城优胜好多好多。”一般竞争对手在公众场合,尽可避免过激语言,尤不宜直言不讳褒己贬他。壹周刊评议道:“这个破天荒的评论,掀开了李嘉诚和李兆基马鞍山之战序幕。”

两强对撼,在售楼现场更呈剑拔弩张之势。恒基造声势到16日星期天步入高潮。周一起,就有买家提前排队,等周二正式发售。长实见势不妙,又出“新招”——周一晚11时左右,就在排队候新港城发售的人龙前(已有180余人连夜排队),挂出一条醒目的长幅:“海柏花园每尺仅售3275元起!”

这大概是同业竞争最可怕的情景——顶烂市。一时间,新港城排队的人龙缩了一大截,跑掉很多人。据《二李决战马鞍山》一文报道:“翌日,新港城248个单位开售,恒基只派出寿号(注:凭寿号可购单位十个)过2亿,反应不及嘉湖的楼宇,首天只卖出七八成单位,较预期逊色。”