书城成功励志李嘉诚一生三论:论谋事·论经商·论做人
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第32章 论经商(12)

李嘉诚的信心依然十足,再一次运用他非凡的智慧与谈判技巧,有关立项、规划等异常繁杂的手续,在1993年间就全部获得市政府的批准。该建筑被正式定名为东方广场。

东方广场建筑高度计划为70多米,地盘面积10.1万平方米,这比当初意向书中的14万平方米要少许多,然而毕竟这一年的形势和去年大不相同,能达成这一协议,已很不容易。

该大型物业投资预算逾12亿港元,长实负责起楼价,合作伙伴东城区房地产公司负责地价。香港是地贵楼贱,内地则相反。据说李嘉诚用了不到2亿港元就获得了这块50年期限的地皮,在“天子脚下”,京城中心,李嘉诚也能捡到便宜,确实不凡。

最大的难题应属当地居民与商家的搬迁了。李嘉诚把这道难题交给北京市政府去做,即由他负担地价和搬迁费,请市府出面做好原住户和业主的搬迁工作。

北京的地价和香港比起来,其实是很便宜的。李嘉诚并没花多少钱,就把问题解决了。只要有钱,搬迁对北京市政府来说就不算什么大的难题了。结果搬迁出人意料的顺利,很快便完成了。

这些拆迁户从此将丧失在王府井居住的权利,而要迁到离市中心相当远的新住宅区。而那些商家,如果想继续留在王府井商业区,就要向王府井重新申请地皮,但能否获准就很难说了。

据说,李嘉诚曾暗自去王府井探看拆迁状况,看到当地住户纷纷迁走时,他不禁双眼潮润,感叹道:“北京的老百姓真是太好了,这在香港,简直是不可想像。”

然而,搬迁过程并非完全没有一点波折。全球最著名的快餐集团麦当劳竟成了此次搬迁的“钉子户”。王府井麦当劳是该集团最大的一家分店,两层楼面共2.8万平方英尺,700余个座位,每天平均有1万多人光顾,在开业之初,顾客排队竟有几里之长,盈利丰厚,自不待言。

麦当劳当然不愿意把这棵摇钱树从聚宝盆里连根拔出。但是,北京市政府早就有了最新文件,责令麦当劳限期搬迁。

于是,麦当劳抛出了它的杀手锏,即当年麦当劳集团与北京市政府签署的长达20年的经营合同,营业地区为王府井现址,租期要到2010年才满,现在才经营两年多。

麦当劳以此契约为要挟,扬言要与北京市政府对簿公堂。此时,王府井这幅地盘已快夷为平地,只剩下麦当劳孤零零地站在空旷的废墟上。某外国通讯社记者拍下了这一景象,于是世界传媒上大都出现了这张既滑稽、又可怜的“麦当劳孤立无援”的照片,因而国际舆论变得对麦当劳十分有利。香港民间也有传言,说李嘉诚为了当北京地王,不惜把契约在手的麦当劳撵跑,只许自己发大财,不准他人赚小钱。

其实搬迁只是北京市政府与拆迁户之间的事,李嘉诚并不用承担什么责任。但李嘉诚一直奉行以和为贵,不想把事情闹得太僵,于是出面与北京市政府协商,表示只要麦当劳答应迁出王府井,日后东方广场将留一个比现在面积更大的铺位给麦当劳。

北京市政府只好与美国麦当劳公司重新进行谈判,除了李嘉诚提出的条件外,又列出了一系列更优厚的条件。例如,批准麦当劳在北京多开若干家分店等等。面对如此优厚的条件,麦当劳当然同意搬迁了,美国佬的“官司癖”自然也就烟消云散了。

李嘉诚一出手,立刻化干戈为玉帛。一场全球性的风波就这样平息了,为东方广场的兴建扫清了障碍。

终于,已经空旷无物的王府井地盘该起楼了。按计划,建成后的东方广场将高达70米,不仅可以俯视昔日皇宫里的一砖一瓦,稍远处的中南海全景亦可尽收眼底。

在香港,已建惯了高楼,不上100米就算不上摩天大厦;这70米,对于香港地主李嘉诚来说,只能算是小菜一碟。然而,这是首都北京,是中国的心脏。要建这么高的建筑,非同小可,逐渐引起了各界人士的关注。

早在王府井旧城改造计划出台之初,北京的市民们就已经讨论得沸沸扬扬了。他们担心如此庞大的建筑会破坏北京的人文景观。

对此问题,曾有记者问李嘉诚:“北京是驰名中外的历史文化名城,有人担心外商投资北京房地产,在追求经济效益的情况下,会破坏这一文化名城的传统风貌,你是如何看待这一问题的?”

李嘉诚说;“建筑现代化和保护古都风貌两者并不矛盾,是完全可以统一的。北京市现在正在推行‘康居工程’计划,这是一件造福于民的工作,我能作为第一个海外的投资者加入进来,非常高兴。”

看来,李嘉诚确实是没有慎重考虑周全,忽视了这一问题的严重性。因此,以长实为主的发展商,最后拿出的东方广场规划方案确实是70多米高。

方案公布后,北京各界人土一片哗然,这可是致命的70米!

其实人们的担忧是有根据的,因为国家规划委员会规定,北京市的规划以故宫为中心,其他建筑必须配合故宫的外观。按规定,从故宫中心点向外望365度的视野范围内,不应见到任何其他的建筑物。故宫的城墙高有3丈,也就是说,站在故宫内朝外望,只能望到城墙和天空。离故宫的距离越远,建筑物方可逐步升高。

国务院批复的1991--2010年《北京城市总体规划》中明确规定:“长安街、前门大街西侧和二环路内侧及部分街道的沿街地段,允许建部分高层建筑,建筑高度一般控制在30米以下,个别地区控制在45米以下。”

然而,东方广场大厦在“30米以下”的建筑高度区内,却拟建70余米高,显然不符合要求。规定高度只有40米。

除此以外,东方广场的土地面积比率也超出城市规划要求的7倍,所以这幢大厦不仅是过高了,而且过大了。这样一个庞然大物矗立在天安门广场东侧,必然会夺去附近的故宫、天安门、人民大会堂、革命历史博物馆、人民英雄纪念碑等著名建筑的风头,会影响到天安门广场的中心地位。

为此,专家们大声疾呼,联名上书中央要求依法调整东方广场工程方案。

发展商不怕专家,怕只怕国家。

1994年底,中央召开全国经济工作会议。再次决定加大宏观调控力度,抑制通货膨胀。对基本建设规模也作出了要求,即缩小以盈利为目的的高档建筑项目,凡不符国家规定,无正式手续的项目一律要停。

东方广场投资额超过了12亿港元(还未计地价),按国家规定,逾1亿美元的合资项目,须以市政府的名义向国家计委申请立项,提出可行性研究报告,正式动工前须办理报批手续。然而原北京市政府尚未提出立项,就已开始动工兴建了,更不用说提交什么可行性报告与申请建筑施工手续这些文件了。再加上中央认定专家的建议有效,东方广场方案被认为严重超过了国家对城市规划的有关规定。于是,1995年新年刚过,东方广场就被强令停工了。

东方广场停工的消息一传到香港,全港各界立即一片哗然。

香港《新报》在1995年2月13日,刊出整版专题报道,导语称:“李嘉诚在港成功逾30年,富甲一方,乃香港首富,大众冠以‘李超人’称号,喻其创造财富本领超群,能人所不能。李氏在港叱咤风云,几达呼风唤雨、点石成金之境界。”

“但对于一个国家,尤其是像中国这样一个幅员辽阔、人口众多的大国,无论财富有多大,亦不过有如大海中的一条船,哪管你是航空母舰,抑或巨大油轮,始终,富不与官争。”

李嘉诚也知道“富不与官争”的道理,知道何时该进,何时该退。不久,长实集团便发布声明,表示完全服从中央路线,声明指出:

“由于东方广场地段所在地为北京旧城危房改造区,根据北京城市规划法例规定,有关地段必须按规划发展,该地段之内土地使用者,必须服从有关城市规划。长实认为北京市有关城市规划法例极为合理,同时,类似城市规划法例亦在西方国家及香港被普遍采用。任何到中国投资的外商均须遵守中国的法律,任何希望通过国际舆论压力,而使其身处中国法律之外的做法均是不当的。”

李嘉诚的积极主动态度,充分显示了他做事果敢,知错就改的行事作风,同时也显示出他在政治上的成熟。

东方广场地盘停工后不久,新华社主办的中央级刊物《了望》周刊于1995年第3期载文,对东方广场发展规划提出批评:

“北京的东方广场大厦连同宽120米、高80余米的北京饭店东楼,将形成一个东西600余米、高七八十米的庞大的混凝土屏障。不但势压故宫,而且还会对仅1.2公里外的天安门广场的景观造成影响,将从根本上损坏北京内城的古都风貌。据了解,人民大会堂的一般建筑高度为31米,最高处才40米,建筑面积17万平方米,天安门城楼的高度为35米,人民英雄纪念碑的高度为38.9米。而东方广场大厦,面积为人民大会堂的4倍多,必将对上述直接体现全国政治中心的历史性建筑造成压迫感,使其相对尺寸变小,导致城市重心偏移,打乱以天安门为中心的首都格局。

……外商投资若遵守北京城市规划就赚不了钱吗?答案正相反。有关专家结合目前北京市的地价、拆迁费等对此进行了测算,得出结论:外商如按照北京城市规划的要求开发房地产,其回报率已超过100%,所获利润已属惊人。据了解,香港的房地产回报率为10%一12%,而其他国家和地区的房地产业大多还低于这一回报率,如悉尼为6%,新加坡为5%,日本则只有2%。

……在少数外商的种种不合理要求面前,北京的规划法规屡受冲击。高层建筑在旧城中心地区大有蔓延之势。针对这一状况,许多城市建设专家在接受记者采访时强烈呼吁,必须严肃法纪。如东方广场项目按现在这一方案建造,法制的严肃性何在?如果纷起效尤,北京的总体规划岂不成为一纸空文,还谈何古都风貌?

……在涉外房地产业务中,城市规模能否得到外商的尊重,事关主权尊严,是丝毫不容含糊的。”

这篇文章措词严厉,从文章标题“城市建筑如何走上法制轨道--北京东方广场的工程引发的思考”来看,文章只是就事论事,并未直接批评香港长实集团。

可实际上正是由于长实设计欠周全,才招来了这满城风雨。

李嘉诚也明白,在大是大非的原则性问题上,中国政府是不会做出半点让步的。但他又知道,在不违背原则的前提下,又不是不可变通的。于是,长实主动与北京有关部门协商修改方案,使项目不致胎死腹中。尽管这样会使东方广场计划遭受一点损失,但绝对不会亏本,只不过是少赚一点罢了。

这时香港某些媒体,依然在散布舆论说李嘉诚与北京市政府关系破裂了,地盘也被市政府给叫停了。

3月11日,李嘉诚向外界宣布,长实与北京市政府的合作非常愉快,只是方案需要修改而已。他强调,在任何地方建任何工程都要经商讨后才能最后确定,东方广场目前遇到的问题并不“出奇”。3月12日的《联合报》做了如下报道:

“有报道指出长实公司因工程延期及地积比率减小而有些损失,李嘉诚对此的回应是:‘鬼才有损失呢!’他说,面积多少完全无关系,内地地价与香港地价是天与地比。香港地价贵,香港最高时地价与起楼价为十比一,内地则全倒过来。

……李嘉诚又说,他现时‘无甚烦恼’,球照打、会照开。”

李嘉诚既然“开心”,长实的股东们也就放心了,长实股价并没有多少波动。

1995年4月27日,新华社发布电讯通稿:北京市常务副市长王宝森畏罪自杀,北京市市委书记陈希同受到处分,王宝森在分管城市建设中贪污受贿,且生活腐败……本来这些与长实、与东方广场工程没有丝毫的关联,但是香港却因此事而流言四起,其中有些流言,牵强附会地把东方广场与王宝森等牵扯在了一起。

东方广场现址已夷为平地,这是无法改变的现实。该项目不可能永远停顿下去。不久,中港双方即决定重新合作。合作方仍是长江实业,新方案这次自然严格按照国家规定进行拟定、申报与审批,一切都慎之又慎。

直到1996年6月,形势终于有了转机。东方广场项目由国家计委报经国务院得到批准。东方广场一波三折,几起几伏,但总算大功告成了。1999年国庆50周年前夕,东方广场宣告全部竣工。

感悟:

一件事情的成功是不容易的,在此过程中,有可能遇上这样那样的困难,这就要求主事人要有灵活的头脑,有遇到问题能及时变更的思想准备。也就是说,主事人要有大智大勇。而这是在其一贯的为人积淀中点滴而成的,一方面,要主事人要多沟通、多铺路;另一方面,要做好及时的准备,不做事到抱怨,一定要对方做出改变的幻想。

李嘉诚在东方广场这件事上充分显示了其过人之处。李一向对祖国大陆多做善事,支援祖国建设,一切以祖国大陆的原则为基准,使自己的行为在大陆法律的许可范围之内,所以,最终促成了方案的落成。“做利国和利民的事,乃人生第一大乐事。”李嘉诚此语,可与吾等人共享。