书城励志99%的富人,都默默在做的35件事
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第30章 购屋置产是一种生财之道

当有了一定的经济基础,或许有90%会把买房作为道德考虑的理财目标。买完了第一套住房后,又有了闲钱怎么办?当然会要买第二套房,要么投资商铺。相对于现金、浮动收益的理财产品,房子增值最快,而且是最实实在在的资产,适合人们用心投资。

2003年到2004年,楼市行情火爆,购房者排长龙抢房子,手上有两、三套住房的大有人在。绝大部分人的理财方式倾向于投资房产,可是买房却给人们造成资金封固的尴尬,使得人们有钱买房而无钱继续理财。也就让人们疑惑起来,住宅到底是投资品还是消费品。对于人们困惑的这个问题,应该一分为二地看。从居民和社会两个层面考察,就可以很明了。从居民个人角度讲,住宅是具有投资属性的消费品,而从整个社会看,毫无疑问住宅应该是纯粹的消费品。随着房产市场化,在流通的市场上,房产成为增值最快的商品,自然而然地,房产就成为了人们获取收益的一种理财工具。有时拥有创造财富的能力,要比拥有财富更具有意义,而投资的社会意义在于获得一种财富的创造能力。

对于购房选择,房地产行业流行这:第一是地段,第二是地段,第三还是地段。房地产是由房和地结合的产物,房子在一定时期内建造成本相对固定,一般也不会因为房地产的价格有大幅度波动;而作为不可再生资源的土地,其价格却可以不断地飙升,房地产价格的不断上升,多半是由于地价的上升造成的。在一个城市中,因为好的地段十分有限,升值的潜力巨大。所以,找好地段投资房产,购入价格可能会比较高,但却比其他地方更有升值的潜力,即便将房抛售出去,回报也会很可观。

期房是指尚未竣工验收的房产,期房在香港被称为楼花。开发商可以作为一种融资手段出售期房,以达到提前收回现金的目的。这样可以减少风险,有利于资金流动。所以,地产商在制定价格时,往往会给予一个比较优惠的折扣。一般的折扣幅度为10%,也有的达到20%或更高。而且对期房进行投资,最先买到朝向、楼层等比较好的房子的概率比较高。但投资者对开发商的实务以及楼盘的前景,要有一个正确的判断,毕竟投资期房的风险比较高。

尾房是指在楼盘销售的收尾阶段,剩余的少量楼层、户型、朝向等不是十分理想的房子。当项目到收尾阶段时,开发商已经收回投入的资本,为了尽早地收回资金,更有效地盘活资产,不影响继续开发,就会以低于平常的价格来处理这些尾房。投资尾房好比是在证券市场上投资垃圾股,投资者是以低于平常的价格买入,再在适当的机会以理想的价格售出赚取差价。尾房的投资比较合适那些砍价能力强的投资者。

我国现有的各种政策,如银行给予贷款的额度、限购的出台,使得二手房基本失去了升值的空间,根据国家重点发展中小型城市的情势,抓住这个利好机会,投资那些二线城市的新楼盘。由于开发商基本给予新楼盘的包租,就使得二线城市的经济发展起来时,就让你的本钱回来了,也会使你的房子涨价。在目前新建的一些小区中,其附近都建有沿街的商铺。一般的面积在30~50平方米左右,不是很大,比较适合搞个体经营。投资这样的店铺的风险较小,因为在小区内搞经营,可以稳固自己的客户群,不管是租赁经营还是自己经营,都可能产生较好的收益。

广州的张先生虽然只有29岁,但却在市中心有4套房产,他始终坚信房子越多就越好。所以,虽然他看到“温州炒房团血本无归”的新闻,但还是要再买一套房子。张先生说,其实我名下的房子比较多,主要因为我是“独二代”。其实,在广州这样的城市,像张先生这样年纪轻轻就拥有4、5套房子的“独二代”为数还不少。

本职是公务员的“业余”炒房者陈先生认为,在市场中心的二手房现在不愁卖,每个星期他几乎都会接到三、四个中介打来的电话,希望他能够放盘。温州商人程先生是职业炒房者,他对广州的楼市有相当高的信心,他说,很多朋友在两年前还认为他一直呆在广州太保守,而现在大家却都很羡慕他独到的眼光。他说,据我所知凡在广州的温州炒房者都没有抛售的,大家的心态都非常稳定,对广州楼市的信心也十足。

2008年以前,买房是王先生唯一的理财方式,此后曾经炒股和买基金,但觉得还是房子最踏实。虽然股票在半年的时间内有超过50%的收益,但还没等回过神来,又被套了15%。而他在2003年40万买的房子,现在的市值竟超过了240万,仅9年的时间就翻了6倍;2005年23万买的房子,2010年买了83万,5年增值300%,这就使得王先生无限感慨,当年要是钱多一些,多买两套房,说不准已经跻身于富人行列了。所以,在物价上涨、通货膨胀的情况下,对老百姓来说,最能保值、最不吃亏的就是房子。

几乎所有“多房一族”对房产税、限购、“崩盘”都不会有特别的关注,虽然有多套住房让他们与周围的人打开财富差距,但却没有让他们的心态过分膨胀,还是努力赚钱,老老实实地过自己的日子。唯一不同的是,他们作为房价上涨的受益人,可能会有更多的资本和更强烈的投资房产的愿望。所以,购屋置产在很大程度上经得住通货膨胀、物价上涨的考验,应该是一种很能保值的理财行为。建筑物具有不可移动性,它是一个城市的构成部分。所以客观地要求在城市中要有一个统一的规划和布局。建筑物的密度和高度、城市功能分区、城市的生态环境等都构成外在的制约因素。房地产投资必须要服务土地规划、城市规划、生态环境规划的要求,将微观经济效益、环境效益和宏观经济效益统一起来,只有这样才能取得良好的投资效益。

不动产是房地产投资的对象,而土地及其地上建筑物都具有不可移动性和固定性。不仅土地的位置是固定的,构筑在其范围的建筑物及其附属物一旦形成,也是不可能移动的。这一特点给房地产的需求和供给造成了很大的影响。也使得投资者对房地产的投资更为重要。作为资金高密集的行业,投资一宗房地产,资金少则几百万,多则上亿元,这是由房是产本身的特点和经济运行过程决定。一般开发房地产周期长、环节多、涉及的管理部门及社会各方面的关系也多,就使得房产开发的动作过程中,包括促销费、广告费、公关费都比较高昂,也就在无形中增大了房地产投资的成本。

房地产不像一般商品买卖,可以在短时间内完成交易脱手,它的交易通常需要一个月甚至会更长的时间才能完成。而且其投资成本也相当高,投资者一旦将资金投入房产买卖中,就很难在短期内变现资金,这就使得房地产的资金的灵活性和流动性很低。当然,房产投资也有耐久、保值的优点,房地产商品一旦在房地产管理部门登记产权并入册,就会获取相应产权凭证,得到法律的保护和认可,从而使得它耐久保值性能高于其他投资对象。

房地产中间过程要经过许多环节,从土地所有权的获得、建筑物的建造,一直到建筑物投入使用,到最终收回全部投资资金,要经历一个很漫长的过程。由于市场瞬息万变,而房地产投资占用的资金多,周转期又长,就会使投资的风险因素也会增多。而且房地产资产具有低流动性,不能轻易脱手,如果投资一旦失误,就会使房屋空置,就没法按期收回资金,也就会使企业陷入被动,甚至会因为债息负担沉重而导致破产。

在市场经济条件下,往往投资者面对多种投资机会。虽然各种投资机会极其支出确定相对容易,但是对于未来的收益却很难确定。而且在做出决策之前,投资者往往会发现,诱人的机会总是不止一个,但可利用的资源却很有限,所以,投资者应该对投资的行为有着明确的认识,能承受得住风险。要让资产保持流动性,保持投资组合的平衡性,而且要对来自管理部门的政策有清醒的认识,使得自己最终选择的投资能获得最大效益。

2013年“日光盘”、“地王”等词频频出现,以至于多到让人感到疲惫。但另一方面却有不少地方房价惨跌。所以,2013年房地产市场出现了这样的情形,一边是一线城市连续20余月高涨,“地王”迭出频遭哄抢,而另一边却是温州等城市连续26个月下降,房屋空置无人问津。

一套90平方米的住宅,竟在一年内整整涨了200万,谁敢相信这是发生在北京的真实故事。2013年初,李先生在中信城购入一套92平方米的住宅,购入时房价已经比2012年底涨了一次。当时李先生看房的价格450万,后来暴涨至510万。让人始料未及的是,仅在李先生购入一个月后,房价直线上涨至620万元。李先生购入后,很多中介公司纷纷打来电话,希望他可以转手,而给出的价格竟然高达720万。

而在李先生的房子价格直线上涨的同时,温州的房价却是惨遭腰斩。在几个月以前,国家统计局公布全国70个城市房价,一线城市房价同比涨幅全面超过20%,而温州一路下跌。曾经“只涨不跌”的温州房地产,一时间成为“腰斩”、“缩水一半”的代名词。温州市正合房产营销公司董事长陈鸿对此分析称,温州此番房地产市场跟风降价的主要原因,是房东和开发商普遍存在“逃跑心理”。由于受债务危机的影响,谁也不敢再提价,能将房子尽快脱手,希望尽快逃跑抽身。

必须要认识到,债务危机可能只是一方面的原因,除温州外,鄂尔多斯、东营、铁岭、常州等地,也纷纷曝出房价大幅下跌,甚至“鬼城”、“空城”频现。所以,虽然购屋置产是一种保值的理财手段,但当市场趋于饱和,或是受到其他一些不稳定因素影响,也同样面临着很大的风险。所以,在进行投资时,一定要预测风险的长期性,以免被套住。

普通人如何投入房是产呢?“复利的力量比原子弹大”这是爱因斯坦的名言。而我们需要的具备的就是这种利滚利的观点。不过,如果缺少基数,力量再多也没用。所以,对于刚出社会的人来说,应该先想办法存钱,只有手里有了比较充裕的资金,才会增加致富的机会。资本都是辛苦点滴存起来的,经历了从无到有是很困难的过程。当你有了丰厚的资本,借鉴那些成功人的经验,选择合适自己的投资渠道,就能实现钱滚钱、利滚利。

在一般人的眼里,豪宅的主人会非常富有,根本无须向银行贷款,买房子时也会一次性付清款项。然而事实上,有钱人为寻求获得更多的机会,会利用银行的钱来投资不动产。凭借自己和银行多年往来的信用,运用财务的杠杆作用,买不动产时会尽量向银行贷到较高的数额,并谈到最低的利率。相反,普通人只会努力存线,总是想着存够钱后再去看房,然后再挑选一个自己买得起的房子。所以,当自己的力量不具备买一幢房子时,就会考虑到贷款的压力很沉重,害怕以后还不起钱,结果犹豫再三,还是没有买。但是,有钱人会随时去看房,遇到喜欢的房子,则请银行先估价,在贷款高一点,利率低一点的情况下,算好财务规划,最终毫不迟疑地买进。

普通人向银行申请房贷,尽量选择本息还款,希望愈早还清房贷愈好。而有钱人却喜欢跟银行借款,通过借钱按时还款来培养自己的信用。尤其在利率低的情况下,投资者喜欢动用宽限期,为了使资金做更有效的利用,就会先还利而不还本金,或是等宽限期一过,要开始本息并还时,就会把房子出售,从而赚去差额资金。

想靠房市置产致富,资金、机会、人脉是板凳的三只脚,缺一不可。人生何其精彩,对赚钱更应该有热情,钱财才会喜欢你!