可以没有车，但是不能没房子
在当今中国，不知道还有什么比房子更能牵动人们的神经，还有什么能比房子更让人体会不能承受之重的感觉。
按照传统观念，在普通老百姓眼中，房子就是面包和盐，属于典型的生活必需品。不过，在经济学家看来，房子也是投资品，一个人在作出购买房子决定的同时，也表明他已经展开了一种投资活动。
既是一种必需品，又是一种投资品，房子的双重属性决定了自己的市场价值。不是人人都喜欢股票，对风险不感冒的投资者，大可以“N过股市之门而不入”。你至多可能会损失部分收益，对生活不可能产生翻天覆地的影响，同时，也避免了自己财产缩水的风险。
但是，你不可能不喜欢房子。也许有人故意唱反调，说自己不喜欢。不过，即使你不喜欢，在你的有生之年，也注定离不开这个可以遮风避雨、为你提供庇护的地方。
不是住在自己购买的房子，就是租住在别人购买的房子，反正一句话，房子是不可缺少的“刚需”。而且，随着中国城市化进程的加快，“农转非’人口带来的住房需求与日倶增，同时，作为不可再生的资源，土地只会越来越稀缺，房子这种商品只可能供不应求或供求平衡，供过于求的可能性极低。
一种可有可无的商品，与一种必不可少的商品相比，谁在市场上拥有更大的议价权，当然是后者！
所以，这么多年，中国股市就像坐云霄飞车，一会儿高一会儿低，让内外行人看得头晕目眩。你刚刚以为自己掌握了股市里的“降龙十八掌”，数天后，你可能会发现，那只不过是让你在股市里自宫的“葵花宝典”。
中国楼市走势则相对简单，像一个让人一眼就能看透的纯真儿童。而房价也如同儿童的身高，随着年岁的增长，“个头”不断向上蹿。
2010年末，媒体对部分省市调查后发现，10年内，房价涨幅超过10倍。以某中部城市为例，2004年时房价还不到2000元/平方米，2010年却上升到1万多元/平方米。
若将房子视为一种投资品，这种令人吃惊的价格增长速度，表明了其增值能力和投资价值。还有更让人感叹的案例，20世纪60年代时，一套以800元购买的80多平方米的房子，现在市值80多万元。
可能有人提出异议：经过多次通货膨胀的洗礼，中国的钱越来越不值钱，50年前的800元，可能比现在的80万元价值更高。
我无法计算50年前的800元，放在银行里吃利息，时至今日会变成多少钱，是否足够买房。但从800元到80万元这1000倍的差距，不得不让人相信，中国房价的底气够足：你买，或者不买房，房子就在那里，不来不去；你急，或者不着急，高房价就在那里，时缓时急。
而且，与其他投资品不同，房子的收益不仅仅在于卖价减去当初买价的差价，它还具有使用价值。
如果所投资的房产用来自住，你可以在出售之前享受其居住功能，用它来遮风避雨，免去了交付租金；如果出租，在出售之前等待价格上涨的同时，还可以将其出租，获取稳定的租金收益。从任何一个角度来说，投资房产都能够实现一箭双雕的绝佳效果。
不过，说归说，世界上不存在任何一种价格只升不降的商品，房子当然也不能例外。房产投资，不能完全保证你的资金安全，把握时机尤其关键。1990年，日本楼市泡沫破灭之后，至今东京的地价和房价都没能再展现往日的辉煌；1997年香港楼市泡沫破灭，直到今天住宅价格也没能超过1997年第3季度的高点……
如果投资者在1997年第3季度购入香港房产，想要实现转手赚大钱的愿望，恐怕机会渺茫。
针对中国房价越来越浓重的泡沫味道，中国政府在2010年打出了一系列房产调控组合拳：2010年4月15日，国务院出台政策，将二套房贷款首付提升至50%；4月17日，“史上最严”的“新国十条”，对第三套房暂停发放贷款；9月29日，比“史上最严更严”的“新五条”，又将首套房的首付比提升至30%，对非本地居民暂停发放购房贷款；2011年1月26日，“比史上更严还更严”的“新国八条”将二套房首付提高至60%，并全面推行限购令；2011年春节前，千呼万唤的房产税也初露真容……招招有力，直指房产投资命门。
在此风潮影响下，购房者纷纷采取观望态度，持币待购。双方面的围追堵截，使得房价悬在半空之中，在“地心引力”的作用下，开始呈现下滑的趋势。一旦下滑动作展开，房产投资的风险无疑将不断加大。
2012年，房地产调控仍旧在持续，会成为整年度的主色调。在如此高压之下，房价可能不会出现大幅下滑，却注定不会高速上涨。
对投资者来说，如果不能舍弃“北上广”的繁华，还对昔日的高利润念念不忘，也不一定非要逼着自己离开。至少，在一线城市还有商业地产可供你投资。当然，在二三线城市也是一样，商业地产也是大有“钱”途。
与住宅市场投资深受房产新政的“打压”，投资者处于水深火热中不同，商业地产没有被列入宏观调控范围之内。投资商业地产，既不限套数，更不限制贷款人户籍，不必承受来自房产新政的压力，自然成为地产投资者的最佳选择。而且，与住宅投资相比，商业地产投资的回报丝毫不差，甚至更高。
中国早就有“一铺养三代”的说法。在商业区投资一套店面，租给别人做生意，自己每月收取租金，生活过得轻松惬意，这既是“包租公”们的生活写照，也是众多人向往的生活状态。
长期以来，商业地产价值一直被低估。换句话说，商业地产是一块被忽视的“价值洼地”。按照经济运行规律，商用物业和工业地产是宏观经济的“晴雨表”。而在一个健康的房地产市场，相近地段的商业地产项目价格，应该比住宅项目高出30%。在中国，情况却恰恰相反，过去几年间，房地产市场的火暴主要体现在住宅价格的暴涨。商业地产与同一地区的住宅项目，形成了商住价格倒挂的局面。
2009年，北京住宅市场热气腾腾，与之相比，商业地产却有些相形见绌。花市大街的一处高档公寓，身价傲人，高达3万元/平方米，最高时，曾到达过3.5万元/平方米。不过，附近楼层不比它低、装修档次不比它低、物业管理不比它差的写字楼，单价却几乎没有高于2万元/平方米。
在人们脑海中，商业应该是离钱最近的行业，凡是与商业有关的事务，都应该与钱扯上关系。商业地产，听起来，无论如何价格都应该更高。但在中国，却出现了商住价格倒挂，其背后也不是没有缘由。
首先，不同于住宅，商业地产投资资金较高，对投资者设置了一道高门槛，大部分中小投资者不具备足够的资金实力。投资商业地产的人少，就像拍卖场上竞拍的人少，其价格自然也不会被抬得太高，甚至还可能会被低估。
其次，与经营商业的功能相比，房子的居住功能更为基本，也更为大多数人所急需。在中国，人多是一大显著国情，所以，此前的大多数地产商，常常把住宅作为主攻方向，忽略了商业地产的建造。其发展自然跟不上住宅的脚步，价值也未被市场完全挖掘。
另外，相对住宅投资来说，商业地产优劣的判断指标更为复杂。有时候，明明看起来地段绝佳的店铺，却可能出现“谁进去谁赔钱”的状况。中国人经营商业，最喜欢图吉利，这种店铺出租起来，困难可想而知。人们难以判断，当然不敢轻易投资商业地产，其价格自然也渐渐“枯萎”。
是金子总会发光，即使暂时被黄沙所掩埋，只要遇到恰当的时机，光芒一定会被众人所发现。商业地产这块房产投资界的“金子”，在地产调控“大风”的吹拂下，蒙在身上的沙子被吹走，其光芒吸引了越来越多的投资者。
早在房产新政之前，王健林、潘石屹、张宝全等地产大鳄，就已经“弃宅从商”。房产新政实施之后，更多的地产商也发动了向商业地产的进攻。2010年10月15日，万科宣布以11.5亿元收购赢嘉中心；2011年1月，中国人保斥资37.4亿元，购置首都时代广场……
天下攘攘皆为利往，作为中国楼市投资风向标，温州投资者中80%的资金转投商业地产。而且，更多的企业大佬还走在路上。
看着是卖家电，其实人家卖房子
在数年前，当时天空依旧很蓝，上面还有白云朵朵；牛奶还很香甜健康，没有三聚氰胺；猪肉也很味美，没有掺杂痩肉精；家电零售业还没有出现京东商城这个搅局者，人们习惯在实体店购买家电。
那时，中国家电零售江湖有三个闻名遐迩的大佬，一个是广东人黄光裕，一个是上海人陈晓，另一个则是江苏人张近东。这三个南方人，为中国大部分消费者提供所需要的家电。
后来，又过了几年，局势发生了一些变化。先是上海人被广东人收到麾下，成为旗下一员，后被踢出局。后来，广东人由于操纵股价，被国家有关部门关入深牢大狱。而江苏人的生意却越做越大，时至今日，如果不算上京东商城，中国家电零售业似乎成为他一个人的江湖。
江湖虽大，利润却不一定与之成正比，时不时还需要吃点偏食，才能身体强壮。这一点，或许我们外人看不穿，人家却心里和明镜一样，关起门来，自己在房间里面偷着乐。
就像我们常吃的快餐麦当劳，你以为人家只是一家卖汉堡包的公司？在我们看来，汉堡包里面应该蕴藏着有足够想象空间的利润，其实真的未必。一般来说，一个汉堡包售价为12元左右，价格的确不低，不过，考虑到它的生产：要用最好的鸡肉，而且还不能像有些餐馆一样使用价格低廉的地沟油；还要用最好的面包，面包里面的气泡保持在4毫米；做好10分钟后，如果卖不掉，就要扔掉；除此之外，再加上房租、人工成本等费用，试想一份汉堡包还能有多少“油水”可榨？
不管你相不相信，麦当劳从汉堡包中获取的利润，真的不如你想象中那么多。即便靠“走量”的规模效应，也不可能支撑起如此庞大的商业帝国。
看一看麦当劳的财务报表，我们就可以发现秘密所在。在麦当劳所有收入中，1/3来自直营，2/3来自加盟。而在加盟收入中，很重要的部分来自房产增值。
原来，麦当劳每进驻一个地方，要不就是与原来的土地所有者签署20~30年的长期租约，要么干脆自己买断这块土地建造房子。对于自己取得的土地或房子，有些会用来自己经营，有些会转租给加盟商。
虽然汉堡包里面的利润不多，麦当劳还是辛苦经营，以建立自己的商圈，然后拉动海量人流和其他商户，借此，附近房地产价格也会被提高。麦当劳自己的房产，无疑也会大大升值。难怪麦当劳创始人雷·克洛克说：“其实我不做汉堡包业务，我的真正生意是房地产。”
在起源地美国，麦当劳一直坚持这种经营模式，现在，它的零售点数量仅仅次于教堂。当然，麦当劳的如意算盘只能在美国等其他国家才能打得响，在中国，由于各种因素，它只能老老实实地卖汉堡包。但这丝毫不妨碍麦当劳的“以快餐吆喝，以地产赢利”，被推崇为经典的商业模式。
其实，麦当劳的经营模式不难理解，本身已经积累起足够的品牌效应，纯粹租别人的房子，付出昂贵房租的同时，还免费为其打广告、拉人气，哪有那么便宜的事情？一个稍有前瞻性眼光的商人，都不会这样做。
但是，很多事情就是这样，道理是容易理顺。但第一个吃螃蟹，第一个发现并应用，却不是泛泛之辈可以做到的。伟大的企业和伟大的创业者，当然有着常人所不能及的过人之处。
和麦当劳相似，中国家电零售两大巨头一一苏宁和国美，表面看来，销售着各种各样的家电产品，却也一直没有停止在房地产上的投资。而且，在这点上，两家公司有诸多相似之处，囿于广东那位大佬多有不便，我们不妨把焦点对准江苏那位叫做张近东的大佬。不过，在此之前，还必须用黄光裕做一下对比。
每个人有属于自己的性格，并且会将其投射到自己所创立的企业中。一直以来，虽然同属一个行业，与广东大佬黄光裕表现出来的强势、霸气，以及国美快速的发展模式不同，张近东给人感觉温和、儒雅，苏宁在扩张时，也呈现出不温不火的态势。
在不同性格色彩的笼罩下，这两家公司的地产投资轨迹，也呈现出了两种不同的弧线。众所周知，黄光裕高调，对资本增长要求高，他一直把地产视为快速获取资本的手段，快速解决资金困局的一根“救命稻草”。这些年来，黄光裕的国美系开发的地产项目，多是资本快进快出的住宅项目。
反观张近东，则相对比较低调和稳健，其身上的地产投资色彩一直被他刻意隐藏。只不过，后期高调参与拿地，其地产布局才逼不得已浮出水面。
1987年，张近东和哥哥张桂平，在南京市宁海路创办了江苏苏宁家电有限公司。张桂平学过建筑，1992年进入房地产行业。当时的苏宁，同时经营电器和房地产。2000年，两兄弟开始“分家”，按照协议，他们共享苏宁品牌，张近东的“苏宁电器”，经营电器连锁；张桂平的“苏宁环球”，主营房地产。
与哥哥和苏宁环球相比，张近东和苏宁电器相对高调一些。究其原因，一方面和所处的行业有关，苏宁和国美是国内两大家电零售巨头，难免被人拿来作比较，更有话题感；另一方面，张近东个人财富增长更为迅速，自2008年起，每年都跻身《福布斯》中国富豪前10位。尤其伴随着黄光裕的入狱，苏宁电器市场份额超过国美，张近东的知名度更是上了一层楼。
每每提及张近东的财富，人们总是将之归结为家电零售。但是，零售行业利润普遍不高，这是不争的事实。资料显示，2006年6月30日之前，苏宁电器的毛利率维持在10%以下，此后，才渐渐有所增长。根据相关公告，2009年苏宁电器销售毛利率为17.35%，2010年1季度仅为16.59%。如此低的利润率，如何能撑起张近东的高身价？
其实，和“老朋友”黄光裕一样，张近东在经营家电零售的同时，一直也在进行着房地产投资。不同的是，他涉足更多的是商业地产和工业地产：以5.8亿元拿下上海浦东新区远东大厦1至3层近2万平方米的商铺，在南京市中心核心地段拥有一幢商用物业，在南京新街口掌控了两块黄金地块……据南京市政府对外公布的资料显示，苏宁的地产项目，“累计土地储备可开发建筑面积超过1000万平方米”。
除商业地产之外，张近东还涉足工业地产。根据仲量联行报告，2010年2季度，中国工业地产需求旺盛，工业仓储类地产价格和租金大幅度提升。而苏宁电器披露，2010年上半年，公司就在济南、青岛、杭州等地获得物流基地建设用地，此外，签约的储备项目达到12个。
手里掌握充足的用地，即使一家专业房地产公司都无法比拟。就此来说，你还能说苏宁电器只是一家家电零售商？