书城都市回首风云岁月
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第193章 开始明争暗斗

有德施计

家兴出招

谁赢谁输

拭目以待

话说这个建国听后想了想,说道:“有项目经理,监理单位的现场经理,还有我们的钱副总共同签的单。”

“还有,我们的工程队、监理单位、材料供应商,是不是与姓王的公司同一家单位?”家兴再问爱国。

“我都了解过了,我们的施工工程队是浙江的,监理单位是上海的,材料供应单位也是上海的,而姓王的施工、监理、材料供应单位和我们基本相同。工程一部分是转包给孔思南的。”

“问题可能就出在这里!真的非常复杂。爱国,你马上打电话给钱总,叫他立刻到我办公室来一次,把误工签单都带着。”家兴听后一想,就很果断地说。

半个来小时钱副总从闵行工地,赶到了在徐家汇天平路上的东方总公司,来到家兴的办公室。

家兴先给老钱泡好茶,然后自己也坐了下来,说:“钱总,要你急急忙忙赶过来,辛苦你了,真不好意思。”

“不要紧,工作嘛,有什么紧急事情?”钱大为动了动架在鼻梁上的金丝边眼镜,问家兴。

“事情比较紧急,你工地误工签单带着吗?”家兴问老钱。

“带着,前两天我给你儿子、爱国经理已经看过了,给你再看看。”老钱想拿出误工签单给家兴。

“不看了,误工的原因我都知道了。请你来是想同你聊聊,发生这些误工背后可能还有什么问题。因为这不仅是误了几天工期的事情,而是牵涉到楼盘的预售和投资资金及时回笼、周转的大事。当然误工是正常的事情,但我们工地情况有些特殊。我在想,这误工是不是有人为的因素?”家兴指出这误工后果的严重,内中可能还有其它蹊跷。

“是我工作上出了毛病?”老钱又习惯地动了动眼镜,有点坐不住了。

“不是的。”家兴肯定地回答了老钱,又想了想说:“老朋友,我想提个问题。听说对面工地上的王好友经理,经常到我们工地上来跑跑,有这事吗?”

“有这事!他三天两头来我们工地。小王不是自己人吗,他的妹妹美丽不就是我们公司沈君兰总监的儿媳妇吗,难道对小王有什么好怀疑的。”家兴说的事情,老钱觉得不太好理解。

“这事说起来比较复杂,我们还是就事论事。好在我们是好朋友,恕我冒昧地再问一句,你同他的关系怎样?”家兴干脆、爽快地问老钱。

“我同他关系怎样?这怎么说呢。他常常来我们工地,再说知道他父亲老王同我们公司沈总监是亲家,所以小王来工地,我当然是以礼相待。后来在培训班上,课上完休息时他常找我闲聊,他也比较健谈、热情,我们还比较谈得来。他有时还问问我们工地上有什么困难,说他在房地产界熟人、朋友多,他可以帮着出出力、走走门路。我就说我们没有什么事需要帮忙,我还谢谢他,说以后有事再去找他等等。”钱大为向家兴说了自己和小王的交往情况。

“老钱,我再问下去,小王来我们工地除了和你谈谈,还接触过那些人?”家兴今天是一定要打穿沙锅问到底了。

这钱大为是家兴当兵时负责造营房,从地方上请来的一位工程技术人员,科班出身,同家兴的关系很好。后来两人一直保持着密切的私人联系。这次,是家兴特地从一家大的房地产公司里,把他给挖过来的,家兴对他是绝对信任的。眼下他给家兴办事,应该说也是认真的、忠心的,所以家兴同他的谈话就比较放得开。

现在,老钱听家兴说后豁然开朗了。他静下来思考片刻,然后端起茶杯喝了口茶,说:“李总,你这么一提我想起了不少事情,这些事我当时都不以为然。这小王经理常来我们工地,同工程队的头,项目经理,监理单位派在现场的经理,包括工地材料员,关系搞得火热。小王自己不抽香烟,可他每次来不是带中华,至少是红塔山,口袋里总装了好几包香烟,发不完就整包、整包地留给这几个人。有时还拉这几个人一起出去喝酒、吃饭,甚至去洗桑拿浴,据说还白相了女人,还做些什么就不知道了。”

“真有这事?他这样做的目的是什么?”家兴想问题的答案找到了。

“我原来没有去想过,现在看来值得怀疑。”老钱确实也感到这就是事情的奥妙所在。

“问题可能就在这里,这误工原因?天气问题是无法抗拒,‘天要落雨,娘要改嫁’只好由它去。可是工地上打架、材料供应脱节、工人随便调离等造成的误工,可能就是这些人串在一起策划所为。”家兴总算把事情的原因给理清楚了。

钱大为接着就说:“这事情不能小看,他们想办法延误我们的工期,目的是想抢楼盘的开盘期。按我的经验,在同一条马路附近的楼盘,房屋的式样、质量、价格等基本差不多的情况下,谁的楼盘先开盘,谁就可以优先抢到购房的客户,销掉楼盘抢先回笼资金。因为在同一地区购房的客户,相对来说就是那么些人,谁的楼盘销售落在了后面,就可能只好采取降低价格的措施,来争取购房者。这样一来后开盘的开发商赢利减少,甚至亏本。”

家兴也说:“我也想到了这个问题,所以我们不能等闲视之。”

“那接下去我们该怎么做?”老钱又问。

“我看这样,上面延误工期的结论只是推理而已,不一定是事实,你用心观察观察,再作结论。第二,不管我们的结论是否正确,事情已经过去,算他们赢了第一回合。下面怎么办呢?俗话说‘兵来将挡,水来土掩’。我看我们要不动声色,当作什么事情也没有发生,但我们可以‘以其人之道,还治其人之身’。怎么办理我会要求爱国配合你一起商量。其次,我们内部的事情比较复杂,你不需要了解得太清楚,更不要参与进去。你下一步的主要任务是把工期抢上去,把失掉的时间拉回来------”家兴把接下去应对的对策作了概括和交代。

“李总,我明白了,一切听你的,没有别的事我就走了。”老钱说。

“好,你走吧,按原定计划大胆、放手地去干吧。我想你钱大为在房地产行业里,应该是可以大有作为的!”家兴说完,老钱就赶回去了。

又过了半个月,已是七月底,家兴、爱国、大为三个人来到丽绢办公室,研究房产开发下一步的战略目标!这次会议非常秘密,是在下班后总公司所有人员全部走了以后才召开的。

会议讨论了两个问题:一是第一个开发小区项目的继续建设和销售策略,二是第二个开发项目的策划方案。

会议由董事长徐丽绢亲自主持的,她先说:“家兴,你谈谈目前正在开发的小区项目的整体情况。”

“我们公司开发的第一个项目,占地一百亩。容积率一点五,建筑面积十万平方米,造六层的多层和一部分小高层。整个方案是一次规划,分三期开发。第一期四万平方米,二、三期各造三万平方米,计划两年半到三年开发全部完成。第一期计划在1993年,也就是今年的六月底前完成基础建设,十月份结构封顶,94年春节前后内外装修结束,四月份竣工验收,六月份交钥匙、购房人入户居住。第二期工程在第一期结构封顶时开工,第三期工程在第二期结构封顶时开工,其余进度以此类推。

关于销售策略,在切实保证工期和质量的前提下,采取六项措施:一是建设好售楼处,在基地现场和市区建设好两个售楼处,配备足够的售楼人员,并且进行必要的业务培训;二是房屋销售价格的定位策略,原则上是低开高走;三是大力组织销售宣传,利用各种宣传手段进行宣传,包括售楼处的现场宣传广告,包括宣传资料、房型图片、单片、模型的设计、制作、印刷,发放;四是组织参与各种媒体的楼盘销售宣传,包括报纸、电台、电视,户外、马路上的广告牌、灯箱广告、彩旗、横幅等;五是参加各种房产展销会,组织专车接送想购房的客户,看房、洽谈,进行促销;六是组织人员到动迁基地进行房屋销售宣传,直接为动迁户提供满意的售房服务。”

家兴把总的计划讲了一遍,然后又说;“老钱,你说说工地最近的情况。”

“最近我做了两件事,首先是通过关系把工地施工单位的负责人、监理单位派在现场的经理,以及我们自己的项目经理、材料员全部换掉了,切断了王好友同我们工地的联系和干扰;第二是狠抓了一下工程施工进度,基础工程已经完成,开始做地面以上工程,房屋预售许可证已经领到,销售工作按计划全面展开,情况良好,把王有德他们公司的销售势头压了下去。”

“这很好,工作抓到了点子上了,下一步还要继续努力,注意策略。”丽绢听着,点着头。然后又说:“李总。你把第二个项目前期准备情况讲一下”

“第二个项目地点在普陀区,是一家纺织厂的厂房置换,约四十亩地。政府还要求带征附近的居民,大约七百户,约二十亩地。总计六十亩土地,容积率政府可能批五左右,好造建筑面积二十万平方米,基本确定都是二十五层左右的高层十五幢。覆盖率百分之二十左右,绿化率百分之三十八,道路等百分之四十二。厂方要土地置换费六千万元,合每亩一百五十万元。动迁费每户十万元,总共七千万元。总计一点三亿元,每平方米建筑面积楼板价六百五十元。加上造价每平方米一千一百元,其他费用五百元左右,总成本每平方米在二千二百五十元左右。现在期房大概销售价位在三千二百元左右,毛利九百五十元,扣除税金、销售费用、银行利息、大约四百元,纯利在每平方米五百五十元。总投资约四点六个亿人民币,利润在一点一个亿,回报率在百分之二十四。当然要承担一定的风险。房地产是三高行业,高投资、高回报、高风险。”家兴如实汇报了初步方案。

“现在进行到什么程度?”丽绢问。

“一切都在洽谈过程中,”爱国插话说。

“这个地方、这个厂,是不是我当年做工那个地方、那个厂?”丽绢又问。

“我到现场去看了一下,大概就是那个地方。”家兴又说。

“你带我去看一下,如果是的话我投资的兴趣就更加浓厚了。不过这次要离姓王的远一点,我怕他。”丽绢笑着说。

“这个世界很小,弄不好又会纠缠在一起,在一起搅搅还挺热闹的。”爱国也笑着说。

“我可不想同他们纠缠,万一弄输了,我可是自己的真金白银。爱国你还有什么补充?”她很风趣地说道。

“别的没有什么,可我最近又得到消息,姓王的父子又在打我们售楼处售楼小姐的主意了。”爱国说了他最新得到的信息。

“来吧,我们再斗第二个回合,一定叫他输个彻底!”家兴很自信地说。

这第二个回合是怎样展开的,结果又是如何,且听下回分解。