Option ARM带来的美国噩梦
19．“Option ARM”能实现美国梦吗？
“Option ARM”带给银行家的美国梦与带给低收入者的噩梦
十八年前，我在纽约勤工俭学时，在一家中餐馆送外卖。老板的远亲小刘，刚从福建偷渡过来，不识英文，普通话也说不利索，中文繁体字的报纸都看不太懂，连外卖都无法送，只能在店里负责打包干杂活。别看小刘因偷渡费欠下3万多美元，月收入又只有800美元，连本带息还债至少需要五六年。但他整日乐呵呵，哼哼邓丽君的歌，对未来充满了信心。还常学着《列宁在1918》中瓦西里对妻子说的一句话：“不要担心，面包会有的，牛奶也会有的。我今后一定会有大别墅，孩子一大堆。”
是啊，多少人从世界各地来到美国，追求着传奇般的美国梦。他们坚信，只要努力，就一定能梦想成真！
后来，小刘从打杂做到厨师助手，最后做了炒锅，每月收入2 000美元。6年后，他还清了偷渡费，还跟一个同乡的衣厂女工结婚，生了一男一女。10[秋2]年后，竟然以“一胎化”为由，申请到“庇护”绿卡，在美国安顿了下来。唯一的遗憾是体现美国梦的大别墅姗姗来迟。可以想像，他的收入跟老婆打工的钱相加一年不过3、4万，除去每个月的日常开支后几乎所剩无几，想要买一栋独立大屋，在正常情况下，简直犹如天方夜谭。
小刘眼看周围的好些亲友申请到了贷款，买下大房子。要强的他也去银行申请，却被银行拒绝了。尽管，银行开始放松信贷，但他们夫妇的年收入实在太低，银行告诉他连最次级的贷款都办不下来。
到了2004年，小刘的同乡们间奔走相告：“超低息的房贷，不查收入，不查信用，人人可以买房子！”他听了眼睛一亮，连忙去银行申请，顺利得简直无法想象！他贷到40万，每个月只需支付1.25%的利息，合1 333美元而已，比他们的1 500美元的房租还要便宜。他和老婆毫不犹豫马上买下40万的独立房子。虽然房子旧了一些，也不是什么好地段，但总算“拥有”自己的房子了。
买下房子不久，小刘给我来电话，激动地告诉我，美国真是个神话世界，居然想什么来什么！请我到他的新居去玩。我一听很纳闷，我知道他们的收入状况，怎么买得起40万的房子？
到了小刘家，为了表明他真的拥有了大房子，居然把信贷材料秀给我看。我仔细一瞧，小刘的贷款合约属于当时的一种金融新产品，叫“Option ARM”（选择性浮动利率房贷）。这种房贷在头5年不用还Principal（本金），支付低利息即可（就象用信用卡一般）。当时房贷的浮动利率是3.25%，小刘选择（其实是银行替他选择）了每月支付1.25%的利息。5年后那少付的2%的利息将加入到40万的本金之上，然后再连本带息支付贷款。我不禁替他担忧，5年之后他能付得起吗？！
我将实情告诉了他。他大吃一惊！他老婆当场哭了出来。第二天他去了一趟银行，回来后兴奋地给我来个电话，叫我不用担心。银行说了，房价肯定每年都会朝上涨，像他这样的房子5年后说不定能涨到80万，到时候大不了把房子卖了，不仅还了银行的钱，还至少“赚”个30万，怕什么！
我本想告诉他，房价是不可能一直上涨的，但又不愿伤了他，只能祝他好运了。
如今，我的担忧成了现实，与2004年相比，小刘那个区域的房价已经跌去了25%。目前，银行的房贷利率是6.5%，再将2%利息全部转為本金，他的贷款增加到42万多，小刘必须每月拿出2 528元来支付房贷，这几乎是他们全部的税后收入。
不知小刘怎样了，我连电话都不“敢”打给他。
20．信贷制造的“后天”房价
2000年后，美联储连续11次降低利息，信贷进一步放松，大量“明天的钱”涌入，房价再次调头向上。直到2006年底；大家都在用明天的钱，买下了明天的房价，甚至是后天的房价，加上利息因素。假如，明天的钱没有了（如泡沫的破灭，影响到实体经济，失业率上升），贷款人该如何自处？
2006年下半年，美国房价开始下跌。快四年过去，至今尚未见底。据美国房地产市场研究网站RealtyTrac，2010年4月15 日公布，三月份美国遭查封房产数量大增，使第一季度遭查封房产数量创下了有史以来最高纪录。美国政府为救房市推出了一系列计划，但仍无法减缓房贷违约的速度。根据RealtyTrac 预估，今年全美遭查封房产数量可能打破去年280万的纪录，将冲破300万大关。预期法拍屋将继续大量出现，至少将持续到2013 年、甚至2015年为止。很显然，更多的美国人将失去自己的家园，美国房地产价格还将持续下跌。
这些丧失家园的人有一个共同点：当时都是向金融机构借贷买下的房子。
在不断得知，无数美国百姓购屋成家的美梦转眼成为梦靥，无数借款人身陷房屋价值暴跌，与房贷金额高昂的双重压力之后。相信很多中国人会不禁问道：“美国今天的情景是否会出现在明天的中国？”
人性雷同。不管是美国人还是中国人，大都觉得拥有自己的房产是成功的象征。不过，中国百姓长期以来秉承着传统观念，赚十分起码存七分，视寅吃卯粮为败家子。九十年代初，当商品房刚刚兴起之时，杭州一套 70 平米的公寓大约只需十来万人民币，按目前房价来看简直是便宜的不可思议，可当时房子竟然还滞销，为什么呢，因为那时普通百姓还不习惯借贷买房。
然而，没不久，一个诱人的故事传进了中国大地：“某一天，一个美国老太和一个中国老太在天堂相遇。她们互相询问起人间的生活，美国老太自诩以借贷的方式，住着大房子开着大汽车，在人间潇洒地走了一回。中国老太听了之后，悔恨自己一辈子节衣缩食，临死前才刚刚存够买房子的钱，还没享受一天就进了天堂，简直冤死了。”[微软用户3]
这个“美国老太”的消费方式，顿时令中国民众大开眼界，更羡慕不已。几千年来，中国百姓节俭过日子，日常生活围绕一个字——省，从不花费不属于自己的钱。现在“美国老太”的榜样放在眼前，一样的人生，不一样的生活，如果可以选择，为什么不呢？人们无可抑制地向往复制“美国老太”的消费模式，提前得到“美国老太”式的享受。于是，“用明天的钱圆今天的梦”这一诱人的口号，在这恰当的时候，堂而皇之响亮地呼喊起来，颇为迎合民众的口味，完全颠覆了中国人“量入为出”的古老传统。
观念的改变，立刻带来行动的变化。“美国老太”式的消费模式一出现，中国民众连五六年都不愿再等了。他们逐渐放弃了以往的谨慎态度，盲目跟从，一哄而上，好像要豁出去了。
如果大家都不靠借贷，那么房价的涨跌就只能随着收入的涨跌上下起伏，反映的是合理的供求关系，就像房租那样。比如上海，这 10 年来平均房价上升了4倍，而房租的上升连一倍都不到，显然和收入的增长成相应的比例。这是因为租金不能借贷，必须支付现金，租金所反映的是真实的供求关系。
杭州那套 70 平米的公寓，按当时普通民众的收入水平，只不过相当于普通家庭平均三年的收入。一般家庭省吃俭用五、六年，不必借钱就有能力购买。而现在呢，中国一线城市的房价如火箭发射，一路升天。不到二十年，杭州的房价便涨了10到15倍！当年10万的那套公寓，涨到了 120 万元，甚至150万。
那些豁出去的人可能从未想到过，金融机构又不是慈善家，“用明天的钱”是要偿付利息的，借的越多，还得越多，说不定要子子孙孙来偿还。结果，大多数人都成了房奴，将用一辈子的钱去供那一套房子。
事实上，“美国老太”的消费方式，也只是近30年才开始的。美国从英国的殖民地，到独立，直至1971年之前的300 年间，几乎没有通胀，房价一直维持在平均家庭年收入的1.6到1.8倍，普通家庭一般不用借贷，只需存几年钱，就能买下一栋属于自己的房子。
然而，到了1971年，美元和黄金脱钩，从理论上来说，美国可以无限制的印钞票。政府作为监管功能的角色开始丧失。解禁放松金融管制的国策，始于里根政府，并伴与恢复自由市场的口号，被称为里根“革命”。这一“革命”又被布什和克林顿政府进一步推向了高潮。金融机构知道发大财的机会到了，于是一改严格审批贷款的政策，开始忽悠百姓借贷买房， “用明天的钱圆今天的梦”的口号开始出现。从1971年开始，美国房价的上升逐渐超过了收入的上升，从1.6倍，一路上升到3倍、4倍、5倍……
90年代初，美国房价曾经巨幅下跌了几年。2000年后，美联储连续11次降低利息，信贷进一步放松，大量“明天的钱”涌入，于是房价又调头向上，直到2006年底。
“用明天的钱圆今天的梦”正是这三十年来大大小小泡沫产生的根源。为什么呢？其实非常简单。大家都知道，在市场经济中，物价由供求关系而定。一旦人人都可以借贷了，当大家手中都有了“明天的钱”，这时人的购买力已经和他的实际收入脱离了，市场的供求关系立刻被扭曲。用尚不存在的明天的钱去购买房子时，那种不实的“求”便无限增大，房价自然急剧上升。
租房子呢，只要留意一下就知道，这些年来并没有随着房价的上升比例而上升，只是随着收入的比例而增加。因为租房子必须付现金，是不能用借贷来支付的。
更重要的一点，当一个人或少数人“用明天的钱圆今天的梦”还似乎可行，因为他们还尚能用明天的钱，买下今天价格的房子。但是，当多数人都在用明天的钱的话，那么今天的房价也就不再是今天的房价，而变成了明天的房价。大家都在用明天的钱，买下了明天的房价，甚至是后天的房价，加上利息因素。假如，泡沫的破灭，影响到实体经济，造成失业率上升，明天的钱没有了，房市就将下跌，今天的美国就是如此。
这些年，在美国，每个家庭，买房子贷款、买汽车贷款、甚至买个几百块钱的电视机或床垫也分期付款。几乎所有的美国人，一拿到薪水，就立刻写支票付账。每个月，四五十张帐单，都是分期付款。三个月前，CNN做过一个调查，发现现在美国的中产阶级离穷人只有三个月的距离。也就是说一旦被炒鱿鱼了，三个月后，等到失业救济金拿完了之后，那些帐单就没有办法支付，中产阶级的工人们，也就只能宣布破产，靠政府救济，立马沦为穷人。
正可谓，“天有不测风云，人有旦夕祸福”。用“明天的钱”不靠谱，因为明天的钱不一定会有。当你借用明天的钱，买下了明天、甚至后天价格的房子之后，一旦你的经济出了状况，那明天的钱就只能圆明天的噩梦。这在今天的美国，在这次金融危机中，就已经有1200多万百姓做出了“榜样”，而且，还将继续有更多这样的恶梦不断地涌现。
中国百姓千万警惕啊！
租房or买房
21．租房还是买房
全世界任何地方，只要售租比超过15，那儿房价就是有泡沫了。
中国国情不同，用国际通用的指标来计算房价是否合理，几乎都不靠谱，如收入房价比，因为中国人的收入很难计算。只有用房价除以月房租得到的租售比，是放之四海皆准的。从金融角度上来看，全世界的任何地方，只要售租比超过160，那儿房价就是有泡沫，毋容质疑。
我的同事吉米是苏州人，交大的电子工程学士，出国前在上海工作了好几年。6年前，他移民来多伦多，找了半年的工作，没有合适的。于是，他入了多伦多大学攻读硕士学位，毕业后顺利地进入加拿大的华尔街——“海湾街”（Bay Street，所有加拿大大金融机构的总部都在这条大街上）。
近日，吉米迷上了周立波，将网上所有周立波的节目全部下载刻成光碟，反复地看。他得知我也是上海出来的，每次和我聊天他都要学几句周立波。
上周一，他走进我办公室，学着周立波的口吻说道：“思进，我‘胸哈………闷。”原以为他又要学周立波什么段子，看他心事重重的样子又不像，便问他怎么回事。
原来，他堂弟要结婚了。按说结婚是喜事，怎么会搞得吉米“胸闷”呢？他堂弟也是大学毕业后来到上海工作，好几年前就和一个东北姑娘好上了，他堂弟和女友每个月赚1万5千，现在租了一套很不错的公寓住着，房租5 000一个月，过得很潇洒。
吉米告诉我，前天他堂弟来电话，说想把他们现在租的公寓买下来，300万。首付75万，他已经凑到了65万，包括自己和父母储蓄，爷爷奶奶外公外婆掏空养老储蓄的“赞助”。就差10万了，所以，问吉米借2万加币。借吧，自己还没有买房呢，准备等房价再跌就要买了。不借吧，怎么说呢？
我一算，不对呀。300万的房子，每年房租不过6万而已，售租比50，远远超过合理的售租比15的三倍，单按这个金融标准，房价泡沫太大了，而租房太合算了！我曾在北美最像上海的曼哈顿生活多年，就是一直租公寓住。那时，我住的公寓市价100万美元，每年租金3万。曼哈顿的地产税是房价的2%到3%，如果买下我所租的公寓，至少100万美元。每年支付地产税、公寓管理费再加上水电费甚至要超过三万美元，根本得不偿失。这也就是90%以上的曼哈顿人情愿一辈子租房住的原因。曼哈顿公寓的售租比30左右，租房合算。上海就更不用说了，为何吉米的堂弟非要买呢？
听了我这一说，吉米说和堂弟再沟通一下。过了几天，他又走进我办公室，“思进，我‘胸还是哈………闷’。”“怎么啦？”我问道。吉米告诉我，原来他堂弟和女友同居多年，就是因为没有房子而一直没结婚。准丈母娘早就告诫下来：“没有自己的房子，绝不能结婚！”
我对吉米说，据我所知，现在国内新房的设计寿命一般定在30到50年，也就是说，50年后房子就将变成一堆废墟。花个三百万，别说还要付银行利息了，住50年，每年合着也要6万元，也就超过租金了。假设将300万存入银行，一年利息收入付房租也都足够有余。最关键的，从金融角度上说，所谓拥有房地产，指的是拥有土地。然而在目前中国，个人是不能拥有土地的，即使买了房子，只是拥有最多70年的住房使用权而已。所以，对中国人来说，不管你买房子也好，租房也罢，区别只是租用的长短而已，都不是真正拥有。
吉米说，这些我也都知道的呀，我也都说给我堂弟听了。但我叔叔第二天来电话，一开口就说：“你是不是要我们家断子绝孙？！借还是不借，说句痛快的吧。”话说到这个份上，我非得借了。不借的话，连亲戚都做不成了。我也知道，钱借了出去，就别指望他们还了。他们都将成了房奴了，哪还有钱还我？算了。
看来吉米这下要胸闷些日子了。
22．一辈子租房又何妨？！