书城经济房地产估价
12173700000051

第51章 房地产估价报告和程序(3)

①以房地产改变原来的用途为前提所进行的估价。如学生宿舍将改造为宾馆,政府机关办公楼将改造成供出租的写字楼等。

②以房地产重新进行装修改造为前提所进行的估价。

③以拆除建筑物为前提对土地进行的估价。

上述需要确定的种种估价事项,一般都是由委托人提出的,或根据委托人的意向由估价人员整理出来的。

5)明确估价要求

在明确以上4项基本要素的基础上,估价人员还需确定估价报告书的交付时间,并进一步明确一些特殊的估价要求,如明确转让估价时是否带租约等,因为在这些情况下,房地产的价格可能会偏离其正常的公开市场价值。房地产估价专业人员应充分运用自己的专业知识,帮助委托人分析情况,提出有效的建议。

12.2.2拟订估价作业方案

1.对估价项目进行初步分析

在明确估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,确定拟采用的估价技术路线,初步选择适合估价对象的估价方法,并确定工作人员。

初步选择估价方法,可以使以后现场勘察与搜集资料时能有的放矢,避免不必要的重复劳动。因为不同性质的估价对象、不同的估价目的对估价方法的要求有所不同,所需要搜集的资料也不尽相同。需要注意的是,该阶段所选用的估价方法只是初步选择,随着估价准备工作的进一步深入,可能会因为估价情况的变化而有所变化。

对于大型估价项目,尤其是专业性较强的项目,并非所有估价人员均能胜任,需要有针对性地选用估价人员。估价人员一般各有所长,有的擅长从事商业用房估价,有的对拆迁估价经验丰富,有的对成本估价法研究较深,明确了估价对象和估价目的,初选估价方法后,可以确定最适当的人员参与项目评估,有利于估价工作的顺利进行。

2.拟订估价作业方案

经过对估价项目的初步分析,可拟订估价作业方案,以便控制进度并更好地协调合作,提高工作效率。

估价作业方案主要应包括下列内容:

(1)设计拟采用的估价技术路线和估价方法;

(2)列出拟调查搜集的资料及其来源渠道;

(3)预计所需的时间、人力、经费;

(4)拟定作业步骤进度。

一些复杂的综合性估价项目常常需要多种专业人员参加,如造价工程师、设备工程师、律师等。估价所需时间,包括估价报告书的交付日期,一般由委托方提出要求,由估价机构与委托方磋商确定。

对于大型项目可以先罗列各种工作的先后顺序与相互关系,以便选择最优方案。估价作业方案最好以工作流程图、进度表等形式来表现,如横道图就是一种直观、简明、方便、有效的方法。方案的拟订最终需要通过实践来实现,在方案执行过程中应注重有效的控制和监督,进行科学的调整与修订,保证最合理地使用人力、物力和财力。

3.房地产估价技术路线案例

技术路线是人们用来认识问题、解决问题,以达到预期目标的筹划、路径和基本思路。房地产估价技术路线是针对估价对象的类型和内容,根据估价目的,设计出估价作业的工作方案,选择适当的估价方法,搜集必要的资料,对估价对象进行价格计算和调整,以求取在某时点合理的估价值。

【例121】上海虹桥开发区某地块进行国有土地使用权有偿出让国际招标,地块面积为12X927m2,土地使用权限出让期为50年,容积率为5,规划用途为建造高级宾馆、酒店、高级公寓。日本××集团为参加投标竞争,委托香港某房地产估价机构进行土地使用权投标价格评估。(该案例适宜在掌握估价方法原理基础上进行理解)

该估价机构设计的技术路线如下。

(1)确定最佳用途的投标建筑类型。依据合法原则及最高最佳使用原则,通过对上海市高级宾馆、酒店及高级公寓市场进行供需调查,拟订兴建多功能高级公寓为主的投标方案。确定需搜集的相关法律法规资料与市场分析资料。

(2)搜集类似地区高级公寓的市场售价资料,采用市场比较法求取可能的现时楼价。也可运用长期趋势法求取未来楼价再折算为现时楼价。

(3)搜集建造类似高级公寓的造价资料与利息率、利润率、税率等相关财税资料,采用成本估价法进行测算。

(4)采用假设开发法测算可承受的土地使用权出让价格。即

土地使用权出让投标价格=楼价—建造成本—相关费用—利润

若业主投标该地块建造高级公寓的经营思路改为出售和出租比例各占一半,则此估价作业的技术路线应调整如下。

(1)对出售部分的高级公寓仍按以上思路计算现时楼价,即搜集类似地区高级公寓的市场售价资料,采用市场比较法求取可能的现时楼价。也可运用长期趋势法求取未来楼价再折算为现时楼价。

(2)搜集同一供求圈内类似高级公寓的租金资料,采用市场比较法,估算估价对象年租金额。

(3)搜集类似高级公寓的年物业管理费及其年支出费用,也可采用市场比较法或成本估价法估算该公寓的出租成本,并求取年净收益。

(4)搜集银行存、贷款利率与相关资本化率资料,估算该公寓的资本化率等参数。

(5)通过收益还原法求取出租部分的现时楼价。

(6)总楼价=出售部分楼价+出租部分楼价。

(7)除楼价求取的估价思路有所变化外,土地使用权出让投标价格仍按上述假设开发法的思路进行计算。

12.2.3相关资料搜集与估价现场查勘

1.估价资料搜集

估价资料的搜集与整理是估价作业中重要的环节,资料的全面性与正确性是估价结论具有可靠性的依据。一些房地产估价发展较先进的国家建立了系统的数据库,供估价人员查询,使得这些国家的房地产估价工作有了统一的地区性数据基础,也使得市场比较法得以成为最主要、最可靠的估价方法。

从内容上看,估价所需资料主要应包括下列方面:

(1)对房地产价格有普遍影响的资料;

(2)对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料;

(3)类似房地产交易、成本、收益实例资料;

(4)能反映估价对象状况的资料。

其中前两种资料为一般因素资料与区域因素资料,一般属于共性资料,即不论采用哪种估价方法,在一定程度上均能直接或间接地影响房地产的价格。这部分资料应尽可能详尽周到,包括政治、法律、经济等各方面,要求估价机构和估价人员能注意经常、及时地进行搜集,并加以核实、分析、整理。

后两种资料,根据拟采用的估价方法而有所不同。对于市场比较法,主要搜集交易实例资料,如交易时间、单价等;对于收益还原法,主要搜集收益实例资料,如出租率、租金水平、运营费用等;对于成本估价法,主要搜集成本实例资料,如折旧率、税费率、建筑造价等;对于假设开发法,主要搜集规划资料,如容积率、拟开发费用等。搜集实例资料时,应考察它们是否受到不正常的或人为因素的影响,对于受到这些因素影响的实例资料,只有在能确定其受影响的程度并能进行修正的情况下才可被采用。

估价资料也可以从产权资料、建筑资料、市场交易资料、法律规划资料、其他资料等角度进行搜集与分析。

搜集资料的渠道一般有:①委托人提供;②实地勘察测量;③到政府相关部门查阅;④询问有关当事人、咨询机构等;⑤同行之间交流信息资料等。

估价人员必须对搜集到的资料进行整理、分类编号、校验核实,以便查阅和对资料做出进一步分析研究。

2.现场查勘

前面所述的估价要素与估价资料主要是由委托方提供的文字或图件资料,不一定能满足估价工作的所有要求,有些委托人提供的资料有限或存在错误,甚至刻意隐瞒估价对象的真实情况。因此,估价人员必须到估价现场,亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观等情况的优劣,查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况,并对事先搜集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实,同时搜集估价所需的其他补充资料以及对估价对象及其周围环境或临街状况进行拍照等。要科学地、客观地完成估价工作,现场查勘是一个必不可少的环节。

现场查勘主要应实现以下几方面目标。

(1)对估价对象的物质实体进行确认。对估价委托合同或估价委托书中所明确的估价对象的物质实体进行实地调查。包括估价对象的坐落位置、面积、房型、成新度等是否与记载的内容一致,以及估价对象的实际使用状况是否符合最佳使用状态与其他相关规定。

(2)对估价对象的权益状况进行确认。如对建筑物所有权的独有、共有、区分所有3种状态进行实地核实,听取知情人或相关人员的说明,明确其具体区分界限。尤其要查清估价对象的实际用途是否与权属证明相符。

(3)对估价对象的环境条件进行确认。需核实的环境条件主要包括:估价对象周边交通路线的数量、距离、是否终点站;商业服务、医院、学校等公共设施的完备程度、布局与距离远近;距离市中心的远近与交通便捷度;是否有污染源如垃圾堆场、受污染的水源、噪声、废气、光污染等;临街状况;物业管理情况;小区舒适度;等等。

另外,在缺乏估价对象物质实体确认资料的情况下,估价人员还需对估价对象进行丈量绘图,进行笔录会签。如在城乡接合地区有一宗房地产需要估价,其建筑物原为生产大队自建厂房,在估价过程中无法提供设计图、施工图、竣工图、面积数据等任何确认资料,估价人员必须到现场进行实际的勘丈绘图,有条件的可以以拍照或录像作为辅助,以确定估价对象的实际面积、形状或其他情况。在实地查勘时,一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘房地产的业主陪同,估价人员要认真听取陪同人员的介绍,详细询问在估价中所需弄清楚的问题,并将有关情况和数据认真记录下来,形成“实地查勘记录”。完成实地查勘后,实地查勘的估价人员、委托人中陪同实地查勘的人员和被查勘房地产的业主,应在“实地查勘记录”上签字认可,并注明实地查勘日期。

12.2.4估价方法选用与估价结果确定

1.估价方法选用

在运用各种估价方法进行估价时,都不可避免地需要进行估算和判定。但由于每种估价方法适用对象和适用条件不同,使其估算判定的角度不同,所依据的估价数据和资料也不同,而且估价中所采用的数据资料还可能具有一定的不确定性,这些数据资料的不确定性对各种估价方法的估算判定过程的影响程度又是不一样的,可见,每种估价方法本身具有局限性,单纯采用任何一种估价方法都难以确保真正准确地反映估价对象的客观合理价格或价值。为此,对同一估价对象应同时选用两种以上的估价方法进行估价,有助于各种估价方法之间的互相补充,消除数据资料的不确定性对估价结果准确性的影响。

估价人员应根据已明确的估价目的,掌握并正确运用各种估价方法,若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价的,应同时采用多种估价方法进行估价,不能随意取舍,如果必须取舍,应在估价报告书中予以说明并陈述理由。

一般来说,有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法,因为市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广也是最容易准确把握的一种估价方法;收益性房地产应选用收益还原法作为其中的一种估价方法;具有投资开发或再开发潜力的房地产,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;而在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用上述3种方法进行估价的情况下,可以采用成本估价法进行估价。用估价方法得到的房地产价格都可称为评估价格或试算价格。

如某城市商业中心一临街店铺需进行估价,其估价目的为转让。由于该估价对象为收益性房产,首先可选用收益还原法进行估价;其次,经调查,该类商业用房在该地区有较多的交易案例,为此还可选用市场比较法对该估价对象进行估价。

2.确定估价结果

同一宗房地产估价一般宜采用两种以上的估价方法进行估价,而不同的估价方法所计算得出的多个估价结果不可能完全相同,估价人员对不同估价方法估算出的结果,应进行比较分析。当这些结果差异较大时,应寻找并排除出现差异的原因。

对不同估价方法估算出的结果应做下列检查:

(1)计算过程是否有误;

(2)基础数据是否准确;

(3)参数选择是否合理;

(4)是否符合估价原则: