深度价格修正率表能够系统地反映深度对土地价格的影响，即土地价格随着深度递减的规律。深度价格修正率的制作形式有单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率3种。如图103所示，假设a1，a2，a3，…，an分别表示各细条的价值占整块土地价值的比率，则有以下关系式
（1）单独深度价格修正率的关系为
a1a2a3…an
（2）累计深度价格修正率的关系为
a1<(a1+a2)<(a1+a2+a3)<…<(a1+a2+a3+…+an)
（3）平均深度价格修正率的关系为
a1a1+a2=2a1+a2+a3=3…a1+a2+a3+…+an=n
编制深度价格修正率表的步骤为：①设定标准深度；②分析比较实例调查中地价变化的规律，确定深度价格修正率表中的级距、级数；③确定单独深度价格修正率；④将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率，以累计深度价格修正率或平均深度价格修正率制作深度价格修正率表。
依据四三二一法则制作的深度价格修正率表，以及中国台湾的临街深度指数表分别列出，如表102和表103所示。表102四三二一法深度价格修正率表
表102中，转换后的平均深度价格修正率，是将上述临街深度100英尺的平均深度价格修正率乘以4转换为100%，为了保持与其他数值的关系不变，其他数值均同时乘以4得到的。累计深度价格修正率与平均深度价格修正率可用下面的公式表示：
平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准深度/所给深度
目前我国已经用到路线价的城市的深度价格修正方法类似于中国台湾地区的计算方法，如表103所示。
4）编制其他价格修正率表
在一个路线价区段内，因各宗地的临街状况、形状、宽度、位置、容积率、土地使用年期等因素不同，需要在深度价格修正的基础上，进行其他因素的修正，即需编制其他价格修正率表。
（1）临街状况与宗地形状修正。除深度外，临界状况与宗地形状对宗地地价的影响也很大，在估价时需要适当地修正。临街状况包括一面临街、两面临街、正面和侧面临街等。宗地形状有矩形、三角形、梯形、不规则形等。
（2）宽度修正。临街宗地在深度相同的情况下，宽度不同地价自然不同，并且对顾客的吸引程度也不同，进而影响商店的营业额，因此需要进行宽度修正。其计算方式是在同一路线价区段中选取若干深度相同的宗地，调查其宽度对价格影响的变动情况，进而确定宽度修正率。
（3）宽深比修正。宗地的宽度较宽和深度较深的情况下，单独采用宽度和深度修正往往不符合实际情况，而且操作困难，需要用宽度与深度的比率系数来修正。
（4）容积率修正。随着容积率的增加，地价一般会上升。路线价仅代表一定容积率水平下的地价。因此在具体估价时，需调查同一路线价区段内不同容积率水平下的平均地价，依其价格变动情况确定容积率修正系数。
（5）年期修正。需进行年期修正的一般为出让与转让宗地。根据有限年期地价公式可计算出宗地的出让或转让年期修正系数。有限年期地价公式为
P=A=r1—1=(1+r)n
式中：P——土地价格；
A——年地租；
r——报酬率；
n——出让或转让年期。
6.计算临街土地的价值
路线价法的基本公式为
宗地总价=路线价×深度价格修正率×宗地面积
上述基本公式仅适用于一面临街的矩形宗地，而对于有特殊条件存在的土地，如两面临街地、街角地、三角形地、梯形地、袋地、不规则形地等，除了利用上述基本公式计算地价外，还需要做进一步的加价或减价修正，此种情况下的计算公式为
宗地总价=路线价×深度价格修正率×宗地面积±其他价格修正值
或
宗地总价=路线价×深度价格修正率×宗地面积×其他价格修正率
10.4.3路线价法的实际操作
路线价法的实际操作较为复杂。在实际估价中，待估的土地不仅只有一面临街地，更为常见的是双面临街地和不规则土地。
用路线价法估算具体的宗地，首先以标准临街宗地的单价作为路线价，采用平均深度价格修正率，依据路线价法的基本公式得出一面临街的矩形土地的价格，再根据具体待估宗地的形状、临街状况等进行适当的加价或减价修正，从而得到待估宗地的地价。
下面分别介绍临街各宗土地价格的计算方法。
1.一面临街地地价的计算
一面临街各宗地包括矩形宗地、平行四边形宗地、梯形宗地、三角形宗地。如图104所示。
1）矩形宗地、平行四边形宗地地价的计算
矩形宗地（图104中的宗地A）是最简单的宗地，只需进行深度修正即可。首先查出该矩形宗地所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率，则一面临街矩形宗地单价为路线价与深度价格修正率的乘积，单价再乘以土地面积就是宗地的总价。
平行四边形宗地（图104中的宗地F）有两种计算方法。一种是将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其价格，然后加总。另一种方法是将其看做矩形宗地计算其地价，以其高度为临街深度，查出深度指数表，然后代入深度修正公式进行计算。
2）梯形宗地地价的计算
梯形宗地的临街状况有两种，一种是平行边与临街线一致（图104中的宗地D，E），一种是平行边与临街线垂直（图104中的宗地B）。对于前者，有两种计算方法，一种是将其分割成矩形和三角形，分别计算后加总，然后根据临街边的长短情况进行加价或减价修正，长边为临街边则进行加价修正，短边为临街边则进行减价修正，其修正的数额（幅度）一般不超过原价的20%；对于后者，将其近似地看做矩形，以其中位线的深度为临街深度，按临街深度价格修正率求得其单价，不再进行加价或减价修正。
3）三角形宗地地价的计算
三角形宗地的临街状况有两种，一种是正三角形宗地，宗地的一边与临街线一致（图104中的宗地C）；一种是逆三角形宗地，即宗地的一个顶点与临街线一致（图104中的宗地G）。计算正三角形宗地的价格，通常是先将该三角形宗地作补充线，使其成为一面临街的矩形或平行四边形土地，依照一面临街矩形或平行四边形宗地单价的计算方法计算，然后乘以三角形土地价格修正率。对于逆三角形宗地地价的计算可比照后面袋地的计算方式。
2.两面临街地地价的计算
两面临街地是指前后两面都临街的宗地（图105中的宗地H）。计算该类宗地地价通常采用“重叠价值估价法”，通常是先确定高价街（前街）与低价街（后街）的影响范围的分界线，以此分界线将土地分为前后两部分，然后按各自所临街道的路线价和临街深度计算价格，再将此部分的价格加总即为该宗地的地价。
图105两面临街宗地示意图
计算公式为
高价街影响深度=高价街路线价/（高价街路线价+低价街路线价）×总深度
低价街影响深度=总深度—高价街影响深度
两面临街宗地单价=高价街路线价×高价街深度价格修正率+
低价街路线价×低价街深度价格修正率
3.街角地地价的计算
街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地，同时受两条相交道路的影响（见图106）。街角地因为交通便利，日照通风条件好，其价格往往高于中间地段的价格，特别是作为商业用
图106街角地宗地示意图地，其利用价值更高于单面临街地甚至双面临街地。计算街角地宗地价格，通常采用“正旁两街分别轻重估价法”，先求取高价街（正街）的价格，然后根据低价街（旁街）对宗地地价产生的影响，计算低价街的影响加价，最后加总即得街角地地价。旁街对街角地的影响加价率视实际情况而定。计算公式如下：
街角地地价=正街路线价×正街深度价格修正率+旁街路线价×
旁街深度价格修正率×旁街影响加价率
4.袋地地价的计算
袋地是指不直接临街的宗地（图107中的各宗地）。袋地地价的计算以其起讫深度为临街深度，采用表104中相应的袋地深度指数进行修正，再依据袋地形状的不同，比照前面相应形状的一面临街宗地的方法进行。
（1）矩形袋地、平行四边形袋地、梯形袋地（图107中J，K，M，N宗地）。临街深度以袋地的“起深度”和“讫深度”来确定，其计算方式与前面所述的一面临街相应形状的宗地地价计算方法相同。
起深度是指袋地距离街道较近的一边与街道之间的距离，讫深度则是距街道较远的一边与街道之间的距离。
（2）对于逆三角形，不论其顶点是否临街，均按袋地计算（图104的宗地G和图107的宗地L）。其中，起深度是指三角形顶点与底边中点的距离的1/2处，讫深度是指底边中点处的临街深度。
（3）当宗地的讫深度大于标准深度，即超过里地线时（图107的宗地O），应以里地线为界，划分为表地和里地两个部分，分别以表地单价和里地单价按面积比例平均计算其单价。
其中，表地单价为路线价乘以袋地深度指数，里地单价一般按路线价的四成计算。
5.不规则形宗地的计算
不规则形宗地形状各式各样，用路线价法求取不规则形宗地的价格，通常借助于一些辅助线，将其划分为矩形、三角形等规则形易于计算的土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价格，再相加减，或者再乘以相应的加价率或减价率。所以，一般只要掌握了一面临街与两面临街宗地中矩形、三角形等几种基本形状宗地地价的计算，以及街角地及袋地等宗地地价的计算，其他形状宗地的价格计算问题便可迎刃而解。
10.5应用举例
【例101】图104中，土地A是临街深度为15.24m（50英尺）、临街宽度为6m的矩形宗地；宗地F是临街深度为12.5m的平行四边形宗地。根据表102，计算宗地A的总地价。根据表103，计算宗地F的土地单价。
【解】宗地A的总地价=2X500×140%×15.24×6=32.00（万元）
宗地F的土地单价=2X500×110%=2X750（元/m2）
【例102】图104中梯形宗地B、D、E的临街深度分别为11.8m、10m、14m，根据表103，分别计算其土地单价，其中宗地D、E的价格修正幅度分别为—15%与10%。
【解】宗地D的土地单价=2X000×120%×(1—15%)=2X040（元/m2）
宗地E的土地单价=2X000×110%×(1+10%)=2X420（元/m2）
宗地B的土地单价=2X000×120%=2X400（元/m2）
【例103】图104中宗地C的临街宽度为22.86m（75英尺），临街深度为15.24m（50英尺），根据表102，计算其土地总价。另假设临街深度为15.24m的三角形宗地的价格率为70%。
【解】宗地C的总价=2X000×140%×70%×15.24×22.86/2=34.14（万元/m2）
【例104】图105中宗地H的临街总深度为30m，前街与后街路线价分别为2X500元/m2与1X500元/m2，根据相应公式及表102，计算宗地H的土地单价。
【解】宗地H的高价街影响深度=2X500/(2X500+1X500)×30=18.75（m）
宗地H的低价街影响深度=30—18.75=11.25（m）
宗地H的土地单价=(2X500×40%×18.75+1X500×120%×11.25)/30
=1X300（元/m2）
【例105】图106中宗地I的正街临街深度为15.24m（50英尺），其路线价为2X500元/m2；旁街临街深度为22.86m（75英尺），其路线价为2X000元/m2，根据表102，计算宗地I的总地价。另设宗地I的旁街影响加价率为20%。
【解】宗地I的总地价=(2X500×140%+2X000×120%×20%)×22.86×15.24
=138.66（万元）
【例106】根据表104，计算图107中袋地J，K，M，N的土地单价。矩形袋地J、梯形袋地K、平行四边形袋地M的起深度分别为6m、5m、5m，讫深度分别为13m、12m、12m，其深度指数均为71%，三者地价相等；梯形袋地N的起深度为6m，讫深度为14m。其中袋地N的加价率设定为+13%。
【解】宗地J，K，M的土地单价=2X000×71%=1X420（元/m2）
宗地N的土地单价=2X000×71%×(1+13%)=1X605（元/m2）
【例107】根据表104，计算图107中三角形宗地L的土地单价，宗地L的起深度为10m，讫深度为13m。
【解】宗地L的土地单价=2X000×69%=1X380（元/m2）
思考题
1.简述土地定级概念及其指标体系、方法体系。
2.简述土地定级的工作程序。
3.简述基准地价评估的作用。
4.简述基准地价评估的程序。
5.什么是基准地价系数修正法？
6.什么是路线价法？