3.管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的3%。
4.销售费用：售价的3%。
5.投资利息：开发经营期为2年；费用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率为5.76%。
6.销售税费：售价的5.53%。
7.开发利润：投资利润率为20%。
【解】设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB，估算如下：
（1）建筑安装工程费：
①土建工程费=［781.44×（1+14.25%）］×（1+3.445%）=923.55（元/m2）
②安装工程费=（445.28+46.17×79.08%）×（1+3.445%）=498.39（元/m2）
③装饰装修工程费=（901.50+45.16×75.90%）×（1+3.445%）=968.01（元/m2）
④单位建筑安装工程费=923.55+498.39+968.01=2389.95（元/m2）
建筑安装工程费总额=2X389.95×8X247=1X970.99（万元）
（2）专业费用=1X970.99×6%=118.26（万元）
（3）管理费用=（1X970.99+118.26）×3%=62.68（万元）
（4）销售费用=VB×3%=0.03VB（万元）
以上（1）—（2）项费用之和=2X151.93+0.03VB（万元）
（5）投资利息=（2X151.93+0.03VB）×［60%×（1+5.76%）1.5+40%×
（1+5.76%）0.5—1］
=137.59+0.001X9VB（万元）
（6）销售税费=VB×5.53%=0.055X3VB（万元）
（7）开发利润=（2X151.93+0.03VB）×20%=430.39+0.006VB（万元）
（8）VB=2X151.93+0.03VB+137.59+0.001X9VB+0.055X3VB+430.39+0.006VB
VB=2X999.46（万元）
建筑物重置单价=2X999.46÷0.824X7=3X637.03（元/m2）
【例75】某旧住宅的重置价格为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为2万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。请求取该旧住宅的折旧总额和现值。
【解】（1）该旧住宅的折旧总额计算如下：
该旧住宅的折旧总额=物质折旧＋功能折旧＋外部折旧
=2+6+3=11（万元）
（2）该旧住宅的现值计算如下：
该旧住宅的现值=重置价格—折旧
=40—11=29（万元）
【例76】某幢平房的建筑面积为150m2，有效年龄为20年，预期经济寿命为40年，重置价格为800元/m2，残值率为3%。请用直线法计算该房屋的折旧总额，并计算其现值。
【解】已知：t=20年，N=40年，C=800×150=120X000（元），R=3%；该房屋的折旧总额Et和现值V计算如下：
Et=C(1—R)t=N
=120X000×(1—3%)×(20/40)=58X200(元)
V=C—Et=120X000—58X200=61X200（元）
【例77】某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年间维护状况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为0。请用直线法计算该房屋的成新率。
【解】已知：t=10年，n=30年，R=0；该房屋的成新率q计算如下：
q=n=t+n×100%
=30=10+30×100%=75%
【例78】某宗房地产的土地面积为5X000m2，建筑面积为12X500m2，现行市场价格为4X700元/m2，土地重置价格（楼面地价）为2X300元/m2，建筑物重置价格为3X000元/m2，建筑物年龄为10年。请计算建筑物折旧总额、总折旧率和年折旧率。
【解】（1）建筑物折旧总额计算如下：
建筑物折旧总额=土地重置价格＋建筑物重置价格—房地产市场价格
=（2X300＋3X000—4X700)×1.25
=750（万元）
（2）建筑物总折旧率计算如下：
建筑物总折旧率=建筑物折旧总额/建筑物重置价格
=750/（3000×1.25）
=20%
（3）建筑物年折旧率计算如下：
建筑物年折旧率=建筑物总折旧率/建筑物年龄
=20%/10
=2%
【例79】某个建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3X600元/m2，有效年龄为10年，预期经济寿命为50年。其中，门窗等破损的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/m2，年龄为3年，平均寿命为5年；设备的重置价格为60万元，年龄为10年，平均寿命为15年。残值率假设均为0。请计算该建筑物的物质折旧额。
【解】该建筑物的物质折旧额计算如下：
（1）门窗等破损的修复费用=2（万元）
（2）装饰装修的折旧额=600×500×1=5×3=18（万元）
（3）设备的折旧额=60×1=15×10=40（万元）
（4）长寿命项目的折旧额=（3X600×500—20X000—600×500—600X000）×1=50×10
=17.6（万元）
（5）该建筑物的物质折旧额=2＋18＋40＋17.6=77.6（万元）
【例710】某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2X000万元，现单独增加电梯（包括土建工程费、电梯购置费和安装费等）需要120万元，而重置该办公楼时随同增加电梯仅需100万元。请计算该办公楼没有电梯引起的折旧额及扣除该折旧后的价值。
【解】该办公楼没有电梯引起的折旧额及扣除该折旧后的价值计算如下：
该办公楼没有电梯引起的折旧额=120—100=20（万元）
该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2X000—20=1X980（万元）
如果是采用具有该功能的“建筑物重置价格”，则将建筑物重置价格减去单独增加功能费用，便直接得到了扣除该可修复的功能缺乏折旧后的价值。
【例711】例710应有电梯而没有电梯的办公楼，现单独增加电梯需要120万元，相似的有电梯办公楼的重置价格为2X100万元。请计算该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值。
【解】该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值计算如下：
该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2X100—120=1X980（万元）
【例712】某幢没有电梯的旧写字楼建筑面积为3X000m2，租金为1.8元/m2·天，空置率为15%。有电梯的同类写字楼的租金为2元/m2·天，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为400万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用仅为200万元。该写字楼的预期剩余寿命为30年，报酬率为8%。请回答：①该功能缺乏是否可修复？②该功能缺乏折旧额是多少？
【解】（1）计算增加电梯所能带来的房地产价值增加额：
V=A=Y1—1=(1+Y)n
=［2×(1—10%)—1.8×(1—15%)］×365×3X000=8%×1—1=(1+8%)30
=332.84（万元）
（2）通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：
因为修复费用400万元大于房地产价值增加额332.84万元，所以该没有电梯的功能缺乏不可修复。
（3）计算没有电梯的功能折旧额：
没有电梯的功能折旧额=房地产价值增加额—随同增加电梯费用
=332.84—200=132.84（万元）
【例713】某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该旧电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比再建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。估计该旧办公楼的重建价格为2X050万元，该旧电梯的重置价格为50万元，已提折旧40万元。请计算该办公楼电梯由落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值。
【解】该办公楼电梯由落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值计算如下：
该办公楼电梯由落后引起的折旧额=（50—40）＋（2—3）＋20=29（万元）
该办公楼扣除电梯由落后引起的折旧后的价值=2X050—29=2X021（万元）
【例714】某房地产的重建价格为2X000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象的报酬率为9%。请计算该房地产中央空调由功率过大引起的折旧及扣除该折旧后的价值。
【解】该房地产中央空调由功率过大引起的折旧及扣除该折旧后的价值计算如下：
该房地产中央空调由功率过大引起的折旧=150+0.8=9%×1—1=(1+9%)15
=156.45（万元）
该房地产扣除中央空调由功率过大引起的折旧后的价值=2X000—156.45
=1X843.55（万元）
7.8成本法总结
如图74所示，对成本法的内容进行归纳总结可知：成本法的典型估价对象是现有建筑物与土地综合体的房地产（即旧的房地），其价值等于房地重新购建价格减去建筑物折旧，或者土地重新购建价格加上建筑物重新购建价格减去建筑物折旧。其中，房地重新购建价格一般是模拟房地产开发过程，根据房地产价格构成，采用成本法求取；也可以先分别求取土地重新购建价格和建筑物重新购建价格，然后将两者相加来求取。土地重新购建价格分为重新购置价格和重新开发成本。土地重新购置价格一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法求取；土地重新开发成本一般是采用成本法求取。建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格，一般的建筑物适用重置价格，有特殊保护价值的建筑物适用重建价格。求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费，采用的方法主要有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧，求取的方法主要有年限法、市场提取法和分解法。
思考题
1.什么是成本法？其理论依据、适用范围和应具备的条件是什么？具体操作步骤如何？
2.房地产价格是如何构成的？如何测算各个构成部分的金额？
3.成本法最基本的公式是怎样的？适用于新开发的房地产和旧的房地产的成本法基本公式分别是怎样的？
4.什么是重新购建价格？求取房地、土地、建筑物的重新购建价格的思路分别是什么？其求取方式和方法有哪些？
5.重建价格和重置价格的含义及其异同点是什么？何种情况下应采用重置价格？何种情况下应采用重建价格？
6.什么是单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法？它们的异同点和优缺点是什么？
7.什么是估价上的建筑物折旧？它分为哪三大类？物质折旧、功能折旧、外部折旧的含义及其之间的异同点是什么？求取建筑物折旧的方法主要有哪几种？
8.什么是年限法、市场提取法、分解法？如何利用它们来求取建筑物折旧？
9.房屋完损等级是如何划分的？不同的完损等级对应的新旧程度是什么？