市场状况调整的关键是把握估价对象或可比实例这类房地产的市场价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查过去不同时间的数宗类似房地产的价格，通过这些房地产价格找出该类房地产市场价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行市场状况调整。市场状况的调整可采用价格指数法或价格变动率法，也可采用时间序列分析。
1.价格指数法
价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果是以某个固定时期作为基期的，则为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。定基价格指数和环比价格指数的编制原理如表53所示。
采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为
可比实例在成交日期的价格×估价时点的定基价格指数=成交日期的定基价格指数=可比实例在估价时点的价格
【例57】某宗房地产2011年6月1日的市场价格为3X800元/m2，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.6，110.0，109.7，109.5，108.9，108.5，108.3（以2009年1月1日为100）。计算该房地产2011年10月1日的市场价格。
【解】该房地产2011年10月1日的市场价格计算如下：
3X800×108.3=109.7=3X751.50(元/m2)
采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为
可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的
环比价格指数×…×估价时点的环比价格指数=可比实例在估价时点的价格
【例58】某宗房地产2011年6月1日的市场价格为2X500元/m2，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为99.6，98.7，97.5，98.0，99.2，101.5，101.8（均以上个月为100）。请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。
【解】该房地产2011年10月1日的市场价格计算如下：
2X500×98.0=100×99.2=100×101.5=100×101.8=100=2X511.26(元/m2)
2.价格变动率法
房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。
采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为
可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率)期数=可比实例在估价时点的价格
采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为
可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)=可比实例在估价时点的价格
【例59】评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中有个可比实例的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3X500元/m2。另获知该类房地产的市场价格2010年6月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%。对该可比实例的价格进行市场状况调整。
【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格由2010年10月1日调整到2011年7月1日。将该期间分为两段：第一段为2010年10月1日至2011年3月1日5个月，第二段为2011年3月1日至7月1日4个月，则3X500×(1+1.5%)5×(1+2%)4=4X081.30（元/m2)
【例510】某个可比实例2011年1月30日的价格为2X000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元=6.845X0元人民币，2011年9月30日为1美元=6.705X0元人民币。请将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。
【解】将该可比实例的价格调整到2011年9月30日为2X000×6.845X0×(1+0.2%)8=13X910.58(元/m2)
【例511】某个可比实例2011年1月30日的价格为2X000美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%。假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元=6.845X0元人民币，2011年9月30日为1美元=6.705X0元人民币。请将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。
【解】将该可比实例的价格调整到2011年9月30日为2X000×(1+0.3%)8×6.705X0=13X735.24(元/m2)用于市场状况调整的价格指数或变动率，应为房地产价格指数或变动率。因为房地产价格指数或变动率能全面反映引起房地产价格变动的因素。即使选用房地产价格指数或变动率，还要弄清其内涵、数据基础和编制方法。房地产价格指数或变动率可细分为：①全国房地产价格指数或变动率；②某地区房地产价格指数或变动率；③全国某类房地产价格指数或变动率；④某地区某类房地产价格指数或变动率。由于不同地区、不同用途或不同类型的房地产（如处在衰落旧城区的房地产和处在新兴开发地段上的房地产），其价格变动的方向和程度通常是不同的，所以针对具体的可比实例，对其价格进行市场状况调整，不是任何类型的房地产价格指数或变动率都可采用，而应选用可比实例所在地同类房地产的价格指数或变动率。
5.7房地产状况调整
5.7.1房地产状况调整的含义
运用市场法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较，如果两者不同（通常是这种情况），还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏还关系到其价值高低。进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。因此，经过房地产状况调整之后，就把可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。
在进行房地产状况比较、调整之前，要弄清可比实例状况和估价对象状况是何时的状况。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在估价时点或其他时间的状况。因为在估价时点或其他时间，可比实例状况可能会发生变化，也就不能反映其成交价格。例如，某个可比实例是3个月前成交的，成交之后，购买者对其进行了装修改造，甚至改变了用途，或者周围环境和景观发生了较大变化。除期货房地产（如期房）外，可比实例状况一般是在成交日期的状况。估价对象状况应是需要评估的价值所对应或反映的房地产状况，通常是在估价时点的状况。但也有估价时点为现在、估价对象为过去状况或未来状况的估价，在这种估价情况下，估价对象状况就不是在估价时点的状况了。
5.7.2房地产状况调整的内容
房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。在这3种调整中，还应进一步分解为若干因素的调整。由于构成房地产状况的因素多而复杂，房地产状况调整是市场法中的一个难点和关键。但如果可比实例状况与估价对象状况有许多相同之处，则需要进行房地产状况调整的内容就较少，房地产状况调整相应就简单。因此，在实际估价中应尽量选取与估价对象状况有较多相同之处的房地产为可比实例。
1.实物状况调整的内容
实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例在其实物状况下的价格，调整为在估价对象实物状况下的价格。
实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要包括面积大小、形状、地形、地势、地基（工程地质）、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素；对建筑物来说，主要包括建筑规模（如建筑面积大小）、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水、层高和室内净高、空间布局等影响房地产价格的因素。
2.权益状况调整的内容
权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况调整，是将可比实例在其权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。
由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以在这种前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件（如容积率）、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用期限调整。
3.区位状况调整的内容
区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例在其区位状况下的价格，调整为在估价对象区位状况下的价格。
区位状况比较、调整的内容包括位置（如所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层）、交通条件（如进、出的方便程度）、外部配套设施（如基础设施和公共服务设施）、周围环境和景观（如自然环境、人文环境和景观）等影响房地产价格的因素，具体内容应根据估价对象的用途而定。
5.7.3房地产状况调整的思路和步骤
房地产状况调整的思路是：以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行直接比较；或者设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行间接比较。无论是直接比较还是间接比较，如果可比实例状况比估价对象状况好，则要对可比实例成交价格进行减价调整；如果可比实例状况比估价对象状况差，则要对可比实例成交价格进行加价调整。
房地产状况调整的一般步骤如下。
（1）确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素，包括实物因素、权益因素和区位因素。需要注意的是，不同使用性质的房地产，影响其价格的房地产自身因素是不尽相同的。例如，商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件等；居住房地产讲求宁静、安全、舒适、周围环境和景观、配套设施等；工业房地产强调对外交通运输和基础设施条件等；农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。因此，应针对估价对象这类房地产的使用性质，确定对其价格有影响的各种房地产自身因素。
（2）将可比实例与估价对象在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。以普通住宅为例，附近有几条公共交通线路，到公共交通站点有多远，周围环境和景观如何，户型、朝向、楼层、室内装饰装修、新旧程度，有无电梯、一梯几户，是否附赠车位，是否带上中小学指标，物业管理费和供暖费是多少，是商品房还是房改房、经济适用住房、回迁房等。
（3）将可比实例状况与估价对象状况之间的差异程度转换为价格差异程度。即找出房地产状况差异程度所造成的价格差异程度，如朝向价差、楼层价差、房龄价差等。需要注意的是，可比实例状况与估价对象状况之间的差异程度不一定等于它们之间的价格差异程度。因此，需要根据不同的情况，将可比实例状况与估价对象状况之间的差异程度转换为价格差异程度。
（4）根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。同一使用性质的房地产，各种影响因素对价格的影响程度不同；不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度也不一定相同。因此，对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重应有所不同；对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同。
5.7.4房地产状况调整的方法
房地产状况调整的方法有：①总价法和单价法；②差额法和百分率法；③相加法和相乘法；④直接比较法和间接比较法。
房地产状况调整的总价法和单价法，与交易情况修正的总价法和单价法相同。
采用差额法进行房地产状况调整的一般公式为
可比实例在自身状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在估价对象状况下的价格
采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为
可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数
=可比实例在估价对象状况下的价格
在百分率法中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准来确定。假设可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为±R%（当可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高时为+R%，低时为—R%），则
可比实例在自身状况下的价格×1=1±R%=可比实例在估价对象状况下的价格
通过上式可知，房地产状况调整系数是1=1±R%，而不是±R%，也不是（1±R%）。
在百分率法中，当同时进行多种因素调整时，又有相加法和相乘法。
具体进行房地产状况调整的方法，还有直接比较法和间接比较法。
（1）直接比较法（见表54）。一般包括以下几方面。①确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素，如分为10种因素。②根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重。③以估价对象状况为基准（通常将其在每种因素方面的分数定为100分），将可比实例状况与估价对象状况逐个因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例状况比估价对象状况好的，则所得分数就高于100分；反之，所得分数就低于100分。④将累计所得的分数转化为调整价格的比率。⑤利用该比率对可比实例价格进行调整。
采用直接比较法进行房地产状况调整的表达式为
可比实例在自身状况下的价格×100=1=可比实例在估价对象状况下的价格
上式括号内应填写的数字，为可比实例状况相对于估价对象状况的得分。
（2）间接比较法（见表55）。与直接比较法相似，所不同的是不以估价对象状况为基准，而是设想一种“标准房地产”，以此标准房地产状况为基准（通常将其在每种因素方面的分数定为100分），将估价对象状况和可比实例状况均与其各个因素进行比较、评分。如果估价对象状况、可比实例状况比标准房地产状况好的，则所得分数就高于100分；反之，所得分数就低于100分。表55房地产状况间接比较表
采用间接比较法进行房地产状况调整的表达式为
可比实例在自身状况下的价格×100=1标准化=修正×1=100房地产状=况调整=可比实例在估价对象状况下的价格
上式位于分母和分子的括号内应填写的数字，分别为可比实例状况和估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。