5.1市场法概述
5.1.1市场法的含义
市场比较法简称比较法或市场法，又有市价比较法、交易实例比较法、市场资料比较法、交易案例比较法、直接交易案例比较法等多种提法。简要地说，市场法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。具体地说，市场法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。
与估价对象相似的房地产，也称为估价对象的类似房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产；发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，简称可比实例，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的与估价对象相似的房地产；价格处理方法包括交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等；市场比较法求得的估价对象价格称为比准价格。
市场法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法测算出的价值称为比准价值。
由于市场法是利用实际发生、经过市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。
5.1.2市场法的理论依据
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。
因为房地产价格形成有替代原理，所以估价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知价格来求取。当然也应注意到，在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。但是，只要搜集了较多类似房地产的交易实例，对它们的成交价格进行适当的处理所得的结果，可以作为估价对象价值的最佳测算值。
5.1.3市场法适用的估价对象
市场法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如，①住宅（包括普通住宅、高档公寓、别墅等，特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用市场法估价，相对来说也是最容易、最简单的一种房地产估价）；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。
下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。
市场法中比较分析的原理和方法，也可用于收益法、成本法、假设开发法中市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、重置价格、房地产价格各个构成部分（如土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润等）、开发完成后的房地产价值、开发经营期等的求取。
5.1.4市场法估价需要具备的条件
市场法估价需要在估价时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以采用市场法估价。房地产市场总体上较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不适用，如可能由于某些原因导致在一段较长的时期内很少发生房地产交易。
在目前房地产交易和登记等信息不够公开透明的情况下，获取房地产交易的真实价格及估价所必要的交易房地产状况等信息，是运用市场法估价的难点。尽管如此，但不能因为估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，估价机构和估价师无法去搜集较多交易实例，而成为不能采用市场法估价的理由。
运用市场法估价还需要把可比实例的特殊交易情况，如营业税、契税、交易手续费等税费非正常负担造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常价格；需要把可比实例在成交日期的价格，调整为在估价时点的价格；需要把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。即运用市场法估价需要消除以下3个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异：①特殊交易情况与正常交易情况不同；②成交日期与估价时点不同（实质上是这两个时间的房地产市场状况不同）；③可比实例状况与估价对象状况不同。上述这些对可比实例成交价格进行的修正和调整，分别简称为交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整。在进行这些修正和调整时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度。但许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以量化（主要是指估价师凭其估价专业知识和经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查后作出判断），如果估价师没有扎实的估价理论知识和丰富的估价实践经验，对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则难以运用市场法得出正确的估价对象价值。
值得指出的是，市场法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。有时房地产市场价格变化过快，估价报告尚未完成房地产市场价格就发生了明显变化，这也会给市场法估价带来影响，特别是其估价结果难以让人接受，如在房价过快上涨时期的房屋征收估价中。
5.1.5市场法估价的操作步骤
运用市场法估价一般分为以下四大步骤。
（1）搜集交易实例。即搜集大量发生过交易的房地产及其成交价格、成交日期、付款方式等信息。
（2）选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量符合一定条件的交易实例。
（3）对可比实例成交价格进行处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算主要是对可比实例成交价格的表现形式进行处理，使各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比。这种处理称为建立比较基准。价格修正是把可比实例实际而可能是不正常的成交价格处理成正常价格，即对可比实例实际而可能是不正常的成交价格进行“改正”。这种处理称为交易情况修正。价格调整是对价格“参考系”的调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格。“参考系”有市场状况和房地产状况两种。这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。因此，该步骤又分为建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整4个小步骤。
（4）求取比准价值。即把多个可比实例成交价格经过处理得到的多个比准价值综合为一个比准价值。
5.2搜集交易实例
5.2.1搜集大量交易实例的必要性
运用市场法估价需要拥有大量的交易实例。只有拥有了估价对象所在地大量的房地产交易实例，才能把握估价对象所在地正常的房地产市场价格行情，保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围；才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加准确而不会出现较大误差。因此，估价机构和估价师应努力搜集较多的交易实例。
搜集交易实例尽管是市场法估价的一个步骤，但对估价机构和估价师而言，交易实例是一个不断积累的过程，平时就应留意搜集，不能等到采用市场法估价时才去搜集。这样，一旦需要采用市场法估价，就已经有了足够多的交易实例可供选取，从而可以较快地完成估价工作。当然，在采用市场法估价时，也可根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。
5.2.2搜集交易实例的途径
估价师应如自己要买卖、租赁房地产那样用心去调查估价对象所在地的房地产市场行情，掌握搜集交易实例的技巧，尽力搜集较多的交易实例。
搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有以下几种。
（1）走访房地产交易当事人，了解其交易的房地产及成交价格等信息。
（2）访问房地产经纪机构和房地产经纪人员、相关律师、房地产交易当事人的邻居等，了解其促成交易或知悉交易的房地产及成交价格等信息。现在，越来越多的房地产交易是通过房地产经纪机构和房地产经纪人员促成的，通过房地产经纪机构和房地产经纪人员可以获得大量及时、真实的交易实例。
（3）查阅政府和有关部门的房地产价格等资料。例如，房地产权利人转让房地产时向有关部门申报的成交价格等资料，《城市房地产管理法》第35条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”政府出让建设用地使用权的价格等资料，政府或其授权的部门确定、公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格等资料。《城市房地产管理法》第33条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”
（4）向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。现在，出现了一些以盈利为目的的专门从事房地产价格等信息搜集、整理、分析和提供的机构。
（5）查阅报刊、网站上有关房地产出售、出租的广告，参加房地产交易展示会，与房地产的业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。要价、标价、挂牌价、报价等虽然不是成交价格，一般不能反映真实的市场价格行情，不应作为交易实例，但与成交价格之间有一定的关系，在一定程度上可以作为了解市场行情的参考。
（6）同行之间相互提供。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。
5.2.3搜集交易实例的要求
搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。
在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括以下几方面。
（1）交易实例房地产基本状况。包括名称、坐落、规模（面积）、用途、权属及土地形状、土地使用期限、建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、建筑结构、周围环境和景观等。
（2）交易双方的基本情况及交易目的。包括交易双方的名称、性质、法人代表、住址等基本情况及交易双方有无利害关系等，以便进一步判断交易是否属正常交易。交易目的包括转让、抵押、入股等。
（3）成交价格。包括总价、单价及计价方式（如是按建筑面积计价还是按套内建筑面积、使用面积、套计价），房地产价格有房地产总价格、房屋总价格、土地总价格及相应单价，同时还应注意价格类型，如土地拍卖价格、招标价格、协议价格；币种及货币单位等情况，如美元、港币、日元等。
（4）成交日期。
（5）付款方式。是一次性付款还是分期付款（包括付款期限、每期付款额或付款比例）、贷款方式付款（包括首付款比例、贷款期限）。
（6）交易情况。如交易目的（卖方为何而卖，买方为何而买）、交易方式（如协议、招标、拍卖、挂牌等）、交易税费负担方式（如买卖双方是依照规定或者按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的税费，还是全部税费由卖方负担或由买方负担等），以及有无利害关系人之间的交易和急于出售、急于购买等特殊交易情况。
为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一和规范，最好事先将房地产分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、体育和娱乐、工业、农业等不同类型，分别针对这些类型的房地产将需要搜集的内容制成表格。此表格可命名为“房地产交易实例调查表”。
搜集交易实例时按照事先制作好的“房地产交易实例调查表”填写，不仅能够避免遗漏重要的内容，而且很方便。在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例搜集工作。
交易实例及其内容的真实性、可靠性是提高估价准确性的必要保证。因此，应注意查询每个交易实例的每项内容，确认其准确性并输入计算机，建立资料库，估价时方便查找、调用。
5.2.4建立交易实例库
房地产估价机构应建立房地产交易（包括买卖、租赁）实例库。建立房地产交易实例库不仅是市场法估价的需要，而且是从事房地产估价及相关咨询、顾问业务的一项基础性工作，也是形成房地产估价机构核心竞争力的重要手段之一。建立房地产交易实例库有利于交易实例资料的保存和在需要时查找、调用，能有效提高估价工作效率。
建立交易实例库的最简单做法，是将搜集交易实例时填写好的“房地产交易实例调查表”及有关资料（如照片等），以交易实例卡片或档案袋的形式，一个交易实例一张卡片或一个档案袋，分门别类地保存起来。有条件的，应开发或购买有关计算机软件，将所搜集到的交易实例信息输入计算机中进行管理。
5.3选取可比实例
5.3.1选取可比实例的必要性
可能搜集到的交易实例或在交易实例库中存储的交易实例较多，但针对具体的估价对象及估价目的和估价时点，其中某些交易实例可能不适用，因此需要从中选取符合一定条件的交易实例作为可比实例。
5.3.2选取可比实例的要求
1.选取可比实例的数量要求
从理论上讲，只要对可比实例的成交价格进行了“适当”的处理，通过一个可比实例的成交价格就可以得出估价对象的价值。但在实际估价中，因信息不完全等，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全“适当”。因此，为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3—10个可比实例即可。
2.选取可比实例的质量要求
可比实例选得是否合适，直接关系到市场法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合下列要求。
1）可比实例房地产应是估价对象的类似房地产
如前所述，估价对象的类似房地产是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。因此，选取的可比实例应满足下列要求。