1.1房地产估价的概念
房地产估价全称为房地产价格评估，可以简单地理解为估测房地产的价格。表面上来看，稍微具备房地产常识的人都可以作出估价结果，但由于房地产价值较大，直接关系到公众利益和生命财产安全，估价人员必须具备必要的专业知识才能做出科学的估计。同时，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大的特性，导致房地产市场通常被认为是典型的不完全市场，其市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，在其价格判断中要求有专门的知识和经验，需要专业房地产估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价，因此房地产估价必须由专业人员做出。房地产估价有助于建立合理的房地产市场秩序，促进房地产公平交易，将房地产价格导向正常化。目前，房地产估价已经发展成为一种经济鉴证行为、一种专门的职业、一个行业。
房地产估价是以房地产为估价对象，由专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所做出的判断与推测。房地产估价的本质内容是估价人员对估价对象进行价值评估，是对房地产客观价值的反映。
房地产估价既是一门科学也是一门艺术，房地产价格的正确推测与判断，必须基于一套严谨的房地产估价理论和方法，但又不能完全拘泥于有关的理论和方法，还必须依赖估价人员的经验，因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是任何人套用某些公式就能够计算出的，评估时应考虑该房地产的特性及房地产市场的所有潜在影响因素。因此，房地产估价是估价人员模拟市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程及深入调查、了解房地产市场行情的基础上，通过科学的测算和判定活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
1.2房地产估价的必要性
1.2.1专业估价存在的基本前提
一种职业乃至一个行业的生存与发展，必须建立在社会对它有内在需要的基础上，仅靠行政命令等外在的强制要求是难以维持长久的。因此，如果社会大众无法认识或了解一种职业和行业存在的理由，以及这种职业和行业对社会福利及社会进步带来的贡献，这种职业和行业就难以在现代竞争激烈的社会中存在下去，更不可能持续发展下去。
虽然任何资产在交易时都需要衡量和确定价格，但并不是所有的资产都需要专业估价。对于价值量较小或者价格依照通常方法容易确定的资产，通常不需要专业估价。例如，2004年11月25日发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释［2004］16号）第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”可见，一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。这是因为：①一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（如通过简单的比较）便可以得知，就不需要专业估价；②一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，聘请专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业机构或专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。
1.2.2房地产需要专业估价
真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值量大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；②买者和卖者的人数众多；③买者和卖者都有进出市场的自由；④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；⑥买者和卖者无串通共谋行为；⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述8条中的任何一条，就是不完全市场。纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。证券交易所和小麦市场通常被看做近似于完全市场的实例。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条。另外，尽管房地产所有权（中国为房屋所有权和建设用地使用权）可以转让，但房地产实物无法移动，不符合第⑧条。因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。
由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以难以形成一般人容易识别的适当价格，从而需要房地产估价师进行“替代”市场的估价。房地产估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。
需要指出的是，在需要专业估价的不同类型的资产中，因为它们之间的特性不同，把握影响其价值的因素所需要的专业知识和经验有很大的差别，所以对它们的价值进行评估通常不是同一个估价师甚至不是同一家估价机构所能胜任的。例如，对于房地产、古董、矿产、机器设备、无形资产等，由于它们的质量、性能、产权状况、市场行情等不同，很难有同一个人对它们都“识货”，更不用说要科学、准确地评估出它们的价值了。进一步来说，估价是与估价对象这个“物”密切相关的，与某些浮在“物”上的专业服务不同，从这个方面看估价类似于设计。建筑设计、汽车设计、服装设计、发型设计等虽然都是设计，都需要造型和讲究美观等，但仍然“隔行如隔山”。对于社会大众来说，通常也只有具有相应估价专业知识和经验的估价师得出的估价结果才会令其信服，才具有公信力，估价因此必然会出现适当的专业分工，形成按照估价对象划分的不同专业和相应的估价师。国际上，一般把估价专业划分为房地产、古董和艺术品、矿产、机器设备、企业价值、无形资产等几大类。即使是房地产估价，在美国等市场经济发达的国家和地区，通常还分为住宅估价和商业房地产估价两大类，在这两类中又有各自的专业范畴。例如，在对住宅估价的房地产估价师中，有的专做供多户家庭使用的小型住宅估价，有的专做大面积住宅估价。在商业房地产估价师中，有的可能专做土地开发估价，有的可能专做工业房地产估价，或者专做写字楼估价，或者专做零售商业房地产估价。总之，估价如果不分专业，一个估价师如果什么资产都可以估价，最终会难以持续发展，受害的将是估价师和估价行业自身。至于估价机构，可以根据拥有的估价师的专业情况及自己的发展定位等，专营某种资产估价业务，成为某种专业的估价机构；或者从事多种资产估价业务，成为综合性的估价机构。
1.2.3房地产估价在估价行业中占主体
房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是由下列3个方面决定的。
（1）房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。房地产数量庞大，社会保有量和每年的新增量都很大。在一个国家或地区的全部财富中，房地产占的比重最大，一般占50%—70%。例如，1990年美国的房地产价值为8.8万亿美元，大约占美国全部财富的56%。房地产也是家庭财产的最重要组成部分。据有关资料，房地产占家庭总资产的比重，在西欧国家为30%—40%，在美国为25%左右。美国家庭平均拥有的房地产资产4倍于其股票资产。2002年，中国农村居民的财产中，土地和房产是最大的两项，约占74%；城市居民的财产中，房产占的比重高达64.39%。
在总量不多于房地产的其他资产中，许多资产还因为不同时具有独一无二和价值量大两个特性而不需要专业估价。某些资产虽然在理论上需要专业估价，但因为数量很少，从而难以支撑起人们专门从事其估价活动，也就没有这种资产的专门估价师。一旦需要估价，通常是依靠相关研究者或者设计者、制造者提供专业意见。在需要专业估价并能支撑起人们专门从事其估价活动的其他资产中，一般还要分专业。这些就使得其他资产估价专业相对更小，房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。
（2）房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。因此，不仅房地产转让需要估价，房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。综观古今中外，对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。
（3）房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”，人们通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等业务，这就使得房地产估价行业具有更大、更广的发展空间。
1.3房地产估价的目的
估价目的是指一个具体估价项目的期望用途，它缘于对估价的需要。现实中此类的估价目的主要有：土地使用权出让价格评估，房地产转让价格评估，房地产租赁价格评估，房地产抵押价值评估，房地产保险估价，房地产课税估价，征地和房屋拆迁补偿估价，房地产分割、合并估价，房地产纠纷估价，房地产拍卖底价评估，企业各种经济活动中涉及的房地产估价及其他目的的房地产估价。
1.3.1土地使用权出让价格评估
土地使用权出让价格评估应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及当地政府有关部门制定的实施办法和其他有关规定进行。
土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估，应采用公开的市场价值标准，招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价作评估。
1.3.2房地产转让价格评估
房地产转让价格评估应依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
房地产转让价格评估应采用公开的市场价值标准。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益价值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。
1.3.3房地产租赁价格评估
房地产租赁价格评估应依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开的市场价值标准。住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规定的租赁政策。以盈利为目的出租划拨土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。
1.3.4房地产抵押价值评估
房地产抵押价值评估应依据《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）、《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》及当地的和其他有关的规定进行。
房地产抵押价值评估应采用公开的市场价值标准，可参照设定抵押权时类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。依法不得抵押的房地产没有抵押价值；首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值；再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。评估不同权利状况的房地产抵押价值时，要注意以下问题。
（1）以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：
①先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
②用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
（2）以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价的影响。
（3）以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。
（4）以按份额共有的房地产抵押的，其抵押值为抵押人所享有的份额部分的价值。
（5）以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。
1.3.5房地产保险估价
房地产保险估价应依据《中华人民共和国保险法》、《城市房地产管理法》和其他有关规定进行。房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。
1.投保价值评估
保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的价值。保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额，也应是投保人对保险标的实际投保的金额。房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值。