（第一节 不动产相邻关系的基础理论
一、不动产相邻关系的意义、功能及权源
不动产相邻关系，简称相邻关系，为罗马法以来近现代民法一项重要制度。民法为权利法，学说由此又称相邻关系为“相邻权”（Nachbarrecht）（史尚宽：《物权法论》，第79页。）。但鉴于相邻关系制度之机能在于谋求实现不动产相邻各方“冲突之际的利害的衡平调整”（[日]泽井裕：《德国相邻法的基础理论》，载《法学论集》（关西）9卷5-6号，第614页。），因而舍弃相邻权的称谓而迳称“相邻关系”，似能更准确地诠释相邻关系制度之本旨。亦即相邻关系制度，指相邻近的不动产各方的权利义务关系的制度。有鉴于此，关于名称，本书迳使用不动产相邻关系或相邻关系，而不称相邻权。
按照罗马法以来各国近现代民法立法及理论，不动产相邻关系，指相邻近的不动产所有人或利用人之间，一方所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系（史尚宽：《物权法论》，第79页。）。易言之，相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当绐予方便或接受限制而发生的权利义务关系（彭万林主编：《民法学》，中国政法大学出版社1994年版，第323页。），即为不动产相邻关系。
民法中的物权，尤其是所有权，是权利人直接支配标的物并享受其利益的排他性权利。权利主体原则上均可对权利客体为自由使用、收益及处分。但是，于不动产相邻近时，如果不动产所有人或利用人（如租赁权人、地上权人）皆可绝对自由的排他性的使用其不动产，则相邻双方必生纷争和冲突，其结果不仅不能使不动产本身发挥最大的经济效益，而且因纷争时起也必然害及不动产财产秩序的维持。有鉴于此，法律遂设相邻关系制度，并依此制度对不动产相邻各方的利益加以调整，以使不动产得以充分利用，进而维护社会财产秩序及促进整个国民经济的发展。因为相邻关系制度．，其功能正在于扩张一方的所有权，限制他方的排除请求权，课以作为或不作为义务并设补偿制度，以实现当事人双方利益关系的平衡（王泽鉴：《民法物权》（通则?所有权），[台)1992年版，第170页。）。
这里有必要涉及相邻关系的适用范围问题。所谓相邻关系的适用范围，即什么样的不动产权利始可适用相邻关系规定的问题。换言之，是只有不动产所有权方可适用相邻关系的规定，还是此外的其他不动产利用权，如不动产租赁权、基地使用权（地上权）乃至邻地利用权（地役权）等，也可适用相邻关系的规定的问题。近现代各国民法，当初是以不动产所有权为模型来设计相邻关系制度的，因而随着时间的推移也就必然发生不动产所有权以外的权利，如不动产债权性利用权与物权性利用权是否也应适用相邻关系规定的问题。就此问题，近代初期的判例学说多采否定主义，认为不动产利用权不得适用相邻关系之规定，少数判例学说虽认为可“准用”其规定，但也同样主张不得适用之。
自20世纪以来，尤其是二战结束以后，随着物尽其用的社会思潮的勃兴，表现财货归属关系的法所有权关系由“所有”为中心进到以“利用”为中心，社会财货大量流入可使财货得到最大限度增殖的利用人之手，财货的所有权关系由此表现为所谓“空虚的所有权”关系，所有权全面地表现为观念化与价值化。至60、70年代，由于所有权观念化与价值化进程的加速，所有物已非如往昔那样全由所有人独占的使用、收益，而是变迁为所有人将所有物交由他人占有、使用、收益，而自己仅收取其对价。在这种背景下，不仅邻近的不动产所有人间发生相邻关系，邻近的不动产利用人间、不动产利用人与不动产所有人间也同样发生了大量的相邻关系。于是民法判例与学说理论遂转变立场，认为民法典制定之际立法者虽以不动产所有权为原形来设计相邻关系制度，但因不动产所有与利用的理念现今已发生变易，故法律设相邻关系的目的也必须追随这一变易而作相应的调整，即对于相邻近的不动产利用人间，因不动产相邻近而发生的关系，也须加以调整。详言之，不仅不动产所有权间应适用相邻关系的规定，而且不动产利用权即物权性利用权与债权性利用权间，以及不动产所有权与不动产利用权间也都有相邻关系适用之余地，如今，判例学说的这一见解已为多数国家的民法立法与学说理论所接受，以至成为一项事实上的通说。
二、不动产相邻关系的性质——不动产相邻关系与地役权的区别
研究不动产相邻关系制度，不能不涉及其性质问题，而要解明不动产相邻关系的性质，则只需将相邻关系与传统民法上的地役权概念加以比较也就可以了。
按照近现代各国民法，所谓地役权（本书改称邻地利用权），指以他人的土地供自己土地便宜之用的权利。据此可知，相邻关系制度的规范内容与地役权制度所欲达成的规范目的，并无差异，即均以不动产利用之调节为其目的。另从制度构成上看，相邻关系与地役权也有共同点，即它们皆以不动产权利的扩张或限制为其基本内容。，尽管如此，相邻关系与地役权毕竟为性质不相同的两种民法制度，二者的区别始终是显著的。
为有效调节相邻近的不动产的利用关系，罗马法采用了相邻关系与地役权并重的“双轨主义”，即除设相邻关系制度调节邻近不动产的利用关系外，同时也以地役权制度来调节邻近的不动产的利用关系。1804年法国民法典，将相邻关系视作法定地役权，进而完全以“地役权”（即所谓“法定地役权”）制度来规范本宜由相邻关系制度规范的那一部分法律关系。因而在这部民法典上，对于何为相邻关系、何为地役权，立法观念上始终并不清楚。法国民法典对于相邻关系与地役权关系的这种认知，毫无疑义是一种“观念上的失当”（关于这一问题的较详尽的分析，参见[日]松坂佐一：《民法提要》（物权法），有斐阁1980年版，第146页以下。），它清楚地表明，当时的民法学说理论与立法观念尚不能截然区分相邻关系与地役权之不同。
1896年德国民法典、1898年日本民法典和1907年瑞士民法典，对于相邻关系与地役权关系之认识，已较法国民法典前进了一大步。这些民法典已能严格区分相邻关系与地役权之不同，进而于法典中一并规定这两项制度，以谋求实现不动产相邻关系的最大限度的调整。值得注意的是，这三部民法典均将相邻关系规定于”所有权”中，表明立法者已清楚地认识到相邻关系问题归根结底是一个所有权的问题，而不是独立的物权类型。亦即，它是相邻近的不动产所有人、利用人间因对不动产所有权或利用权予以限制或扩张而发生的权利义务关系。至于地役权，则被规定于定限物权体系中的“用益物权”里，性质上为一种独立的用益物权。此外我国台湾民法，及1958年公布的韩国民法等，也都采与德、日、瑞国家相同规定，同样表明这些立法已严格区分了相邻关系与地役权之不同。
前面已经谈到，在我国的民法史上，自1949年新中国成立迄至80年代中期，物权问题一直处于无人问津的境地，对于像相邻关系与地役权这些重要的民法制度，民法理论从未进行过真正的分析与研究，这一时期可谓是我国包括相邻关系与地役权制度在内的全部物权问题的一个非常特殊的时期。80年代中后期开始以后出版的某些民法著述，才逐渐涉及相邻关系与地役权这些重要问题。但是，由于理论研究长期处于停滞状态，及受认知程度的影响，有学说竟错误地认地役权为相邻关系，相邻关系制度即地役权制度。更有甚者，甚至将相邻关系说成是一种独立的物权类型。现在看来，此种认识之不当，已是昭然若揭，不言自明。
相邻关系与地役权，二者的差异是显著的、明显的。
1．相邻关系为不动产所有权内容的当然的扩张或限制，是由法律直接规定的；而地役权则为邻近不动产所有人或利用人间基于契约关系而生的所有权的扩张或限制，是由当事人之间的地役权设定契约所规定的。
2．相邻关系不是一项独立的民事权利，更不是一项独立的物权类型，它是所有权本身的限制或扩张；而地役权则为独立的民事权利，为物权（用益物权）之一种。
3．相邻关系作为一种物权法上的制度，是法律对邻近木动产的利用进行最低限度调节的结果，它对不动产所有权的限制与扩展程度较少；而地役权作为当事人双方超越相邻关系限度而约定的权利义务关系，其对土地所有权的限制与扩展的程度则较大①。
4．地役权的取得既可以是有偿的，也可以是无偿的，而相邻关系中，当事人行使法律规定的权利时只要不给邻人造成损失，则①彭万林主编：《民法学》，中国政法大学出版社1994年版，第206页。通常是无偿的（彭万林主编：《民法学》，中国政法大学出版社1994年版，第206页。）。
5．相邻关系之成立及对抗第三人，无需登记即可当然发生，而地役权之成立，由物权的性质所决定，则以登记为必要。
总之，相邻关系与地役权，为有着明确区别、明确界域的两种不同法律制度，忽略或模糊二者的界线，必将损及所有权与用益物权的分际，进而使整个物权法的体系构成陷于紊乱。我国未来制定物权法，毫无疑义应严格区分地役权与相邻关系之不同，将相邻关系规定于所有权部分，将地役权规定于用益物权部分。另外，将二者分别加以规定，也有利于人们明确哪些情形下可以不必征得邻人的同意而迳直利用邻人的不动产，哪些情形下则必须征得邻人的同意，与邻人签订契约后才能利用邻人的不动产，从而避免或减少相邻纠纷的发生，或者即使发生了纠纷，因明确了法定与约定的界限，也会极大地有利于法院采取不同的方法迅速裁结案件（彭万林主编：《民法学》，中国政法大学出版社1994年版，第206页。）。
三、不动产相邻关系制度的演进史考察
相邻关系作为一项重要的民法制度而为立法所确立，系肇始于奴隶社会。历史上，当人类社会进入奴隶社会后，财产私有制产生，土地、房屋等不动产因为一个社会最基本、最重要的生产、生活资料，因而极受到奴隶主阶级的重视。同时，由这些不动产本身的特点所决定，一方不动产权利的行使往往有赖于相邻不动产另一方的协力，否则他方当事人即根本无法利用其不动产。在这种背景下，相邻关系便从所有权中衍生出来而形成为一项独立的法律制度（郑重：《论相邻权》，载《中国法学》1990年第4期，第77页。）。
从相邻关系制度发端迄今，相邻关系制度业已经历了一个漫长的发展过程，其演进的历史轨迹大致为：由私法（民法）的相邻关系，到私法与公法的相邻关系，再到私法相邻关系、公法相邻关系及自律法（区分所有权法）相邻关系并存的局面。
（一）私法（民法）的相邻关系
这一时期大抵起自罗马法，止于19世纪末期。这是一个相当长的历史时期。这一时期，社会生活中因不动产邻近而发生的相邻关系，完全依作为私法之普通法的民法典所规定的相邻关系制度加以调整和解决，而无需借助其他法律规范，如公法规范加以调整和解决。
从罗马法迄至19世纪末，是人类社会的被称之为水车、风磨车及马车的时代。在这个时代，因整个人类社会相对稳定，社会经济以农牧业为中心，人类对于土地的利用以平面利用为主，故所谓不动产相邻关系，也就主要表现为不动产土地之间的相邻关系，反映和调整这种相邻关系的也就完全是作为私法之普通法的民法。在这种土地相邻关系中，双方当事人的地位具有平等性和互换性，仅赖民法典的规定便可获得完全解决，故不需要国家公法之介入。民法史称此种相邻关系为私法（民法）的相邻关系。
（二）私法与公法的相邻关系
这一时期大约始于19世纪末、20世纪初，从那时迄至现今，各国除以私法对不动产相邻关系予以规整外，同时还以大量的具有公法性质的行政规范调整不动产相邻近而发生的权利义努关系。由此形成私法的相邻关系与公法的相邻关系交错的现象。私法的相邻关系，即由上述作为私法的民法所直接调整和规范的相邻关系。近代伊始，各国编纂民法典时规定的相邻关系莫不属于私法的相邻关系。公法的相邻关系，指由公法直接调整和规范的相邻关系，其中主要是由作为公法的环保法规、建筑基准法规等直接调整和规范的相邻关系。如各国空气污染防治法、水污染防治法、噪音管制法、建筑基准法及日影规制条例（日本）等，与土地相邻具有密切关系，故为公法上的相邻关系（苏永钦：《相邻关系在民法上的几个问题》，载《法学丛刊》第163期，第24页。）。